Notiunea de "valoare de piata" in acceptiunea standardelor nationale si europene

B.
Standardele Internaţionale de Evaluare (International Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, London, United Kingdom, SW1P 3AD,
Telephone: +44 1442879306, Facsimile: + 44 1442 879306 ,Internet: [ link extern ] :

Imprecizia limbajului poate duce la neînţelegeri şi interpretări eronate.
Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înţelesuri specifice pentru o anumită disciplină.
Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor.
Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu.
Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a fost confidenţial.
Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii.
Totuşi, preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.
Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric.
Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului.
Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători, fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în funcţie de capacitatea şi cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra
Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare.
Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentrn bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii.
Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării.
Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiţii specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2).
Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare.
Altele sunt utilizate în situaţii speciale şi în circumstanţe atent identificate şi explicate.
În utilizarea şi înţelegerea evaluărilor, de o importanţă deosebită este ca tipul şi definiţia valorii să fie clar enunţate şi să fie adecvate cu scopul evaluării.
O modificare în definiţia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentrn proprietăţi.
Evaluatorii profesionişti care cunosc în profunzime piaţa proprietăţii, care înţeleg interacţiunile manifestate între participanţii de pe piaţă şi sunt capabili să judece cele mai probabile preţuri ce vor fi convenite între cumpărători şi vânzători, evită utilizarea numai a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare.
Valoarea de piaţă sau, în unele ţări, valoarea de piaţă liberă este cel mai obişnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăţilor, fiind prezentată în Standardul Internaţional de Evaluare 1.
Este foarte important ca valoarea de piaţă sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată şi definită foarte clar, în orice misiune de evaluare, deşi o posibilă uzanţă ar fi subînţelegerea că valoarea de piaţă este cea vizată în absenţa unei specificări.
Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Totuşi, vânzarea proprietăţii evaluate nu este o condiţie necesară pentru estimarea preţului pentrn care proprietatea ar trebui vândută, la data evaluării, în condiţiile precizate în definiţia valorii de piaţă.
Valoarea de piaţă se defineşte ca fiind: Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice.
Utilitatea activelor pentrn o anumită întreprindere sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă sau de un anumit domeniu economic.
Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată.
În această definiţie apare implicit conceptul de piaţă în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea şi motivaţia mai multor participanţi decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant.
Valoarea de piaţă este o estimare fundamentată de piaţă, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.
Costul total al proprietăţii cuprinde toate costurile de producţie ale acesteia, directe şi indirecte.
Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziţiei, acestea se vor adăuga la costul de achiziţie istoric, în scopul contabilizării costului. În funcţie de modul în care utilitatea acestor costuri este percepută de piaţă, ele pot fi sau nu reflectate integral în valoarea de piaţă a proprietăţii.
O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reconstrucţie.
Costul de reconstrucţie este costul pentru a crea o copie identică a unei clădiri existente, utilizând acelaşi proiect şi materiale de construcţii similare.
Costul de înlocuire se referă la construirea unei clădiri de utilitate comparabilă, folosind proiectele şi materialele utilizate în mod curent pe piaţă.
(În unele ţări, termenul de activ modern echivalent este folosit pentru a descrie o clădire al cărei cost este estimat pe baza costului de înlocuire.).

Conceptul de valoare de piaţă reflectă percepţiile şi acţiunile colective de pe piaţă şi este baza pentru evaluarea majorităţii resurselor în economiile de piaţă.

Deşi definiţiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piaţă este, de obicei, înţeles şi aplicat.