Sa inchiriati bine!

Cu putine exceptii, apartamentul de bloc reprezinta, in actuala conjunctura de preturi, solutia cea mai ieftina. SFin a realizat o analiza comparativa a preturilor de pe piata chiriilor si a costului creditelor ipotecare. Concluziile sunt surprinzatoare si, probabil, o sa dea de gandit tuturor celor care au in plan sa cumpere o locuinta.

Teoretic, garsoniera este destinata fie tinerilor aflati la inceput de drum social (studenti, tineri casatoriti), fie membrilor acelor categorii sociale defavorizate, cu venituri mici. Din pacate, piata garsonierelor din Bucuresti ne arata ca acest tip de locuinte devine, de la an la an, tot mai putin accesibil. Analizand tabelul prezentat, se poate usor vedea ca o garsoniera de cartier poate fi inchiriata convenabil la un pret care nu depaseste 215 euro/luna. De altfel, pentru o garsoniera situata in cartiere periferice, costul lunar al unui credit ipotecar pentru cumpararea unei garsoniere variaza intre 215 si 290 euro/luna.

Drumul Taberei sau Pantelimon sunt cartiere pe care e mai bine sa le evitati. Ambele forme de detinere a unei locuinte tip garsoniera aici (cu chirie sau rata bancara) sunt la fel de paguboase. Spre exemplu, cea mai ieftina garsoniera care poate fi gasita pe piata in Drumul Taberei costa 40.000 de euro, iar chiria minima ceruta este de 200 euro. Contravaloarea chiriilor achitate timp de 20 de ani pentru aceasta locuinta reprezinta o suma cu 8.000 de euro peste costul actual al acesteia. Cumpararea prin credit ipotecar/imobiliar este o solutie si mai scumpa. Pentru locuinta pe care banca plateste astazi 40.000 de euro, imprumutatul o sa achite bancii mai mult de 59.000 euro, rata lunara fiind cu aproximativ 50 de euro peste nivelul chiriei actuale. In comparatie cu chiria, avantajul ratei este stabilitatea (daca este o rata fixa), astfel incat clientul sa fie pus la adapost de situatii precum cele in care proprietarii solicita chirie mai mare, va vor spune ofiterii de credite. Daca insa, asa cum afirma majoritatea analistilor imobiliari, in urmatorii ani pretul locuintelor de pe piata secundara (apartamente vechi) va scadea, nu vedem de ce sa nu se reduca si chiriile.

In afara de cele doua zone mentionate, chiriasii de garsoniera trebuie sa se fereasca si de cartiere precum Unirii, Dacia, Stefan cel Mare sau Vitan Mall, zone extrem de speculate pe piata chiriilor. Cea mai modesta garsoniera (din punctul de vedere al pretului de vanzare) – cu o chirie care depaseste 310 euro/luna in zona Unirii, 240 euro/luna in zona Dacia, 340 euro/luna in Stefan cel Mare sau 215 euro/luna in Vitan Mall - devine mult prea scumpa raportat la ratele ce pot fi platite in cazul apelarii la un imprumut bancar.

Zone ideale pentru inchiriat sunt Dorobanti, Tineretului, Splaiul Unirii, unde cele mai mici chirii practicate sunt sub valoarea ratelor. Astfel, in cartierul Tineretului, cel mai mic pret care poate fi obtinut pentru o garsoniera confort I este 45.000 de euro, iar cea mai mica chirie - 240 euro/luna. Daca obtine cineva un imprumut bancar pentru cumpararea unei asemenea locuinte, in 20 de ani va avea de rambursat peste 66.000 de euro, rata lunara de plata fiind de 277 euro. Situatia este valabila si in cazul locuintelor scumpe. Pretul maxim cerut in zona Tineretului pentru o garsoniera atinge 67.000 de euro, iar chiria cea mai mare nu depaseste 340 euro/luna. In cazul unui credit pentru o locuinta valorand astazi 67.000 de euro, banca va castiga 31.000 de euro, iar clientul va trebui sa achite o rata lunara de circa 412 euro, cu 72 euro mai mult fata de situatia unui chirias.

Vitan Mall, contra celorlalti
In zonele ultracentrale, pe segmentul apartamentelor cu doua camere, cele mai mici chirii sunt cu 25 pana la 40% mai scumpe in comparatie cu ratele ce pot fi platite la cumpararea unei locuinte similare. O locuinta de bloc cu doua camere din zona Unirii, care pe piata poate fi cumparata la un pret de 50.000 euro, se inchiriaza cu minimum 400 euro/luna. Insa daca aceasta este cumparata prin credit ipotecar, rata lunara va reprezenta doar 75% din costul chiriei actuale, motiv pentru care este mult mai convenabil sa cumperi decat sa inchiriezi. In cealalta extrema de preturi, cu valori de piata a locuintelor de 140.000, 160.000 sau 210.000 euro (Unirii, Victoriei, Dorobanti), varianta mai economica este chiria. Astfel, daca cele mai mari chirii practicate in zonele mentionate variaza intre 750 si 850 euro/luna, ratele bancare sunt cuprinse intre 860 si 1.290 euro/luna.

Cu cateva exceptii intens speculate pe piata chiriilor si pe cea a vanzarilor, in majoritatea zonelor analizate de SFin, solutia cea mai economica este chiria.

Spre exemplu, in Drumul Taberei si Pantelimon, apartamentele cu doua camere se inchiriaza cu 250-400 euro/ luna, respectiv 200-350 euro/luna. In cazul in care se alege varianta cumpararii prin credit ipotecar, costurile lunare se cifreaza intre 326 si 430 euro/ luna in Drumul Taberei si 307-455 euro/luna in Pantelimon. Diferentele in favoarea chiriei se regasesc si in cazul apartamentelor cu 3-4 camere.

Chiria este mai ieftina ca rata si in zonele ultracentrale (Dacia, Dorobanti) si centrale (Decebal, 13 Septembrie - Marriott, Cantemir si Tineretului) in cazul apartamentelor cu 3-4 camere.

Exceptii? Evident ca exista. Vitan Dristor, mai ales in zona Mall-ului, practica chirii exorbitante si preturi de vanzare exagerate. Daca e musai sa te asezi cu traiul in aceasta zona, chiar daca e foarte scump, mai bine cumperi, solutia creditului ipotecar fiind mai ieftina. Astfel, un apartament cu 4 camere se inchiriaza in zona mentionata cu 800-1.000 de euro, in timp ce rata ipotecara variaza intre 430 si 738 euro/luna. Care este diferenta este lesne de observat.

Concluzia care se impune in primul rand este ca tavalugul preturilor imobiliare a atras dupa sine si scumpirea creditului ipotecar. In urma cu 3-4 ani, cand chiria era mult mai scumpa comparativ cu rata bancara pentru o locuinta similara, multi chi-riasi, spre incantarea bancilor, au preferat sa contracteze credite pentru a deveni proprietari. Acum situatia se pare ca s-a inversat.

Totusi, calculele SFin nu au luat in seama cele doua mari necunoscute ale pietei: evolutia chiriilor la locuinte si a dobanzilor la creditele imobiliare sau ipotecare.

Cu toate acestea, ne hazardam sa estimam ca nivelul chiriilor, chiar daca va creste, va urma indeaproape majorarea pretului de vanzare al locuintelor, pastrand raportul actual dintre chirii si ratele ipotecare. Dar si scaderea chiriilor va fi un lucru posibil, in situatia in care acest trend se va impune si pe piata vanzarilor. Prin urmare, in urmatorii ani vom asista probabil la o crestere a numarului chiriasilor. De remarcat ca, pe piata romaneasca, circa 93% din locuinte sunt locuite de proprietari. In Occident, aproape jumatate sau chiar mai mult din populatie, inclusiv oameni instariti, prefera sa locuiasca in case inchiriate. In Europa, oamenii traiesc in case inchiriate fara sa dea semne ca acest amanunt ii deranjeaza.