Cumpar apartament, zona civilizata, astept ieftinirea din 2008

In pofida unor evolutii incurajatoare pe piata constructiilor de locuinte, preturile de pe piata secundara (a locuintelor vechi) nu au intepenit asa cum sperau, anul trecut, majoritatea analistilor imobiliari. Si acest lucru se intampla in conditiile in care, pentru prima data in ultimii 16 ani, oferta de locuinte de pe piata primara incepe sa se apropie de nivelul cererii existente.

In ultimele 12 luni, in Bucuresti, au fost incepute proiecte noi de blocuri care insumeaza circa 20.000 de unitati locative. Desi specialistii estimau ca diversificarea ofertei va duce la o scadere a preturilor pe piata secundara, un studiu recent realizat de compania Run Data Solutions arata ca aceste asteptari au fost nejustificate. Potrivit studiului, preturile apartamentelor cu trei camere din principalele cartiere bucurestene au crescut, in primul semestru al anului in curs, cu 3%, pana la 22% fata de nivelul consemnat la sfarsitul anului trecut. Cele mai mari cresteri de preturi au avut loc, in Bucuresti, atat in zonele cu locuinte de confort mediu plus spre lux (Unirii, Decebal-Muncii, Titulescu), cat si in cartierele "muncitoresti". Locuintele cu grad de confort mediu au continuat sa se scumpeasca. Potrivit sursei citate, in Berceni preturile apartamentelor au crescut cu 22% (crestere de la 46.000 euro la 56.000 euro), in Dristor cu 18%, Drumul Taberei, Militari si Colentina (17%), Crangasi (15%), Vatra Luminoasa (15%), Titan (12%) si in Pantelimon (8%). Cele mai mici cresteri au fost inregistrate in zonele Obor si Gara de Nord, de la 55.000 la 57.000 euro (4%).

Cresterile au continuat si in zonele bine cotate: in Unirii, cresterea preturilor a fost de 22% (de la 110.000 euro la 135.000 euro), in Tineretului de 10% (de la 68.000 la 75.000 euro), iar in zona Muncii - Decebal de 9% (de la 115.000 la 125.000 euro). Singurele zone in care preturile apartamentelelor cu trei camere au scazut, dar nesemnificativ, au fost Piata Universitatii si Stefan cel Mare (-3%).

Vinovatul nr.1: Primaria Capitalei

Inconsecventa guvernamentala si nepasarea administratiei publice locale in domeniul politicii de locuinte au avut ca rezultat direct diminuarea ofertei de locuinte ieftine cu chirie si, indirect, explozia preturilor la apartamente, inregistrata in ultimii trei ani.

Primaria Bucuresti este una dintre responsabilele directe pentru criza de oferta pe care, inca, o resimte Capitala tarii, in domeniul locuintelor ieftine. Lipsa interventiei in zona dezvoltarii fondului locativ a fost inaugurata de catre actualul presedinte al tarii, Traian Basescu, la putin timp dupa instalarea sa la Primaria generala. In ianuarie 2004, intr-o conferinta de presa, primarul general de atunci, Traian Basescu, declara ca este "un adversar al cresterii numarului de blocuri in Bucuresti. Avem prea multe, se traieste neomeneste in ele. Aglomerari umane de peste 8.400 locuitori/km patrat nu inseamna o viata sanatoasa".

Ce a facut ex-primarul general? Motivand lipsa de fonduri si nevoia eliminarii factorilor de coruptie din jurul repartitiei de locuinte din primarie, a sistat orice alt nou program de constructii. Si nu doar atat. A hotarat ca, pentru primarie, ar fi mai convenabil sa cumpere locuinte de pe piata secundara (apartamente vechi).

Intr-o perioada in care developerii construiau numai locuinte de lux, deci oferta de case ieftine noi era inexistenta, este lesne de inteles ce efect putea sa aiba pe piata acest plus de cerere.

In Bucuresti, potrivit unei informari trimise de Primaria Capitalei, in acest an municipalitatea va investi in construirea a doar 230 de locuinte sociale. Evident, prea putine. Numai pentru rezolvarea urgentelor, adica a celor peste 14.000 de chiriasi care urmeaza sa fie evacuati din casele retrocedate proprietarilor, municipalitatea are nevoie, in urmatorii cinci ani, de tot atatea locuinte.

Locuintele ieftine, cu chirie la stat, sunt rare

In practica europeana, sunt considerate locuinte sociale locuintele noi, cu pret de executie mai mic de 1.000 euro/mp. Piata bucuresteana de constructii nu este cea mai scumpa din Europa, prin urmare obtinerea unui pret sub 800 euro/mp pentru constructie noua este un fapt realizabil. In prezent, pretul minim pe care il poate obtine primaria de pe piata secundara de locuinte este 840 euro/mp, media insa este de 1.000-1.050 euro/mp construit.

La nivel national, numarul actual de locuinte ieftine, inchiriate de stat, este infim comparativ cu situatia din Uniunea Europeana. Potrivit datelor Institutului National de Statistica, doar circa 0,8% din fondul actual de locuinte il reprezinta casele aflate in proprietatea administratiilor publice locale si centrale. In Belgia, aceasta cota este de 7%, in Franta si Austria intre 18%-20%, iar in Olanda 36%. Colac peste pupaza, in loc sa se incerce echilibrarea situatiei, se intampla exact contrariul. Ultima initiativa guvernamentala in domeniul fondului locativ de stat este cea de vanzare a locuintelor ANL catre actualii chiriasi. Initiativa apartine ministrului delegat pentru lucrari publice, Laszlo Borbely. Potrivit acestuia, locuintele vor fi vandute la un pret sub nivelul practicat pe piata. Primele locuinte vor putea fi cumparate in 2007, numarul caselor care vor fi vandute anual prin acest sistem fiind estimat la 3.000-3.500 de unitati.

Totodata, portivit specialistilor, o piata a chiriilor dezvoltata este premisa mobilitatii crescute a fortei de munca, factor extrem de important intr-o economie moderna. In Romania, 93% din locuinte apartin proprietarilor individuali si doar 6% sunt din unitati locative inchiriate (exclusiv cele 0,8% locuinte de stat). In Uniunea Europeana, locuintele private inchiriabile reprezinta intre 12% si 30% din total.

Vinovatul nr.2: dezinteresul sectoruli privat

In ultimii 16 ani, autoritatile locale au aruncat pisica locativa in curtea sectorului privat. O arunca insa degeaba, pentru ca sectorul privat, care ar fi putut influenta in jos cotatiile pe piata secundara din Capitala, construind locuinte pe cea primara, a lipsit de pe aceasta piata. Mai exact, a dezvoltat cartierele de vile din afara sau de la periferia orasului. In perioada in care developerii au fost "plecati din oras" cu afaceri, preturile terenurilor n-au stagnat. Acum, terenul la periferie este mai ieftin, dar lipsesc utilitatile. Aducerea acestora da batai de cap si creste mult costurile.

In oras, utilitatile exista, dar pamantul este mult prea scump. Pentru spargerea acestui cerc vicios, unii developeri au decis sa construiasca pe verticala - blocuri inalte - astfel incat terenul sa fie exploatat la maximum. Intoarcerea developerilor in oras pare a fi o veste buna si pentru ca, incepand cu acest an, ponderea vanzatorilor particulari de locuinte incepe sa scada in favoarea firmelor specializate. Desi acestea activeaza pe piata primara, oferta lor vizeaza acelasi client, iar utilizarea unor modalitati de afaceri relativ noi pe piata locuintelor - oferte promotionale si discounturi - ar putea trage in jos preturile. Potrivit estimarilor din piata, in anii 2006 si 2007, valoarea noilor proiecte de apartamente ajunge la aproximativ 1,8 miliarde de euro, iar numarul de locuinte propuse va fi de 20.000 de apartamente, adica 60% din totalul constructiilor anuale la nivelul tarii.

Incep sa apara oferte de apartamente noi

O alta tendinta manifestata de catre firme este mutarea sferei de interes de la segmentul apartamentelor de lux, cu preturi de vanzare de peste 1.800-2.000 de euro/mp, spre cel al locuintelor din clasa mediu plus spre lux, cu preturi de 1.000-1.400 euro/mp.

Totusi, si in aceste conditii, preturile noilor proiecte sunt peste cotele afisate la apartamentele "clasice", de cartier, pentru care cererea continua sa fie ridicata. Totodata, simplul anunt al unor mari proiecte de noi santiere nu este suficient ca proprietarii particulari sa reduca preturile de afisaj. Acesta este motivul pentru care, pana acum, proiectele de noi cartiere de blocuri nu au generat ieftinirea mult asteptata. Ba mai mult, exista semnale din piata privind scumpirea cu circa 10% a unor oferte de apartamente noi.

Piata poate fi relativ usor manipulata in sensul cresterii artificiale a preturilor, dar cand vine vorba de strategii de dezvoltare care pot influenta preturile in sensul scaderii lor, lucrurile se complica. Nici macar restrictiile repetate impuse de BNR si zvonurile privind o noua inasprire a creditului ipotecar nu au avut efect asupra preturilor apartamentelor. Cererea ramane la fel de mare, iar oferta, desi diversificata, inca nu atinge plaja preturilor tintite de catre "consumatorul" de apartamente de bloc.

Dupa toate probabilitatile, vom asista si in 2007 la cresterea pretului apartamentelor de pe piata secundara pana la nivelul de 1.000 euro/mp, pret care, in prezent, reprezinta cota minima aplicata in cazul proiectelor noi. Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara, Universite Francophone Internationale-Bruxelles, spune ca proprietatile imobiliare sunt, in continuare, mult prea scumpe, dar recunoaste ca, mai devreme de 2008, nu putem spera la vreo scadere a preturilor la locuintele populare. "In formarea pretului actual la locuinta, o cota importanta o are, inca, iluzia integrarii europene. Romanul tot spera ca, dupa 1 ianuarie 2007, strainii cu buzunarele doldora de bani vor veni sa cumpere apartamente in Bucuresti. Efectele integrarii europene se vor resimti abia peste un an din momentul aderarii tarii noastre la UE, iar unul din acestea va fi, probabil, si scaderea preturilor", declara profesorul Silvestri.

Vinovatul nr.3: ce treaba are BNR

Sistemul bancar este un alt mare vinovat care a contribuit la cresterea preturilor pe piata imobiliara secundara, crede profesorul Artur Silvestri. Interventia repetata a BNR, din acest moment, nu face decat sa dreaga busuiocul. Cresterea creditului ipotecar nu a fost decat foarte putin stanjenita de mult comentatele norme BNR, care au restrictionat vara trecuta accesul la noi imprumuturi si, implicit, au adus o usoara acalmie pe piata imobiliara. Dar, efectele nu au fost de lunga durata. Ca dovada, la sfarsitul lunii aprilie 2006, soldul creditelor imobiliare/ipotecare acordate in sistemul bancar romanesc a fost de 54.082 miliarde de lei vechi, in crestere cu 30,3%. Practic, bancile si-au redus turatia ipotecara cu doar 7,6 puncte procentuale fata de situatia de acum un an, cand cresterea soldului de credite a fost de 37,9% (37.643 miliarde de lei).

Cu ocazia ultimelor modificari aplicate creditului ipotecar, BNR a schimbat si tintele de natura macroeconomica, ceea ce a facut ca o serie de specialisti sa anticipeze o scadere a cotatiilor proprietatilor imobiliare. Acest lucru nu s-a intamplat, piata si-a continuat marsul, iar preturile au continuat sa urce. Intrebarea este: "Ce relevanta are creditul ipotecar asupra evolutiilor din piata imobiliara?". Datele privind tranzactiile imobiliare si cele referitoare la volumul de creditare ipotecara, puse cap la cap, spun ca importanta creditului este insignifianta.

In 2005, piata creditelor imobiliare a fost de aproximativ 700 milioane de euro. Daca luam in calcul o medie a unui credit ipotecar sau imobiliar de 30.000 euro, inseamna ca, anul trecut, au fost acordate circa 23.000 de credite imobiliare si ipotecare. Calculul realizat de compania Domenia Credit este surpinzator, daca il comparam cu datele privitoare la numarul de contracte de vanzare-cumparare semnate anul trecut. Potrivit informatiilor Uniunii Nationale a Notarilor Publici, in 2005 s-au inregistrat 450.000 de contracte de vanzare-cumparare si alte tipuri de instrainari. Acest fapt inseamna ca ponderea tranzactiilor avand ca sursa de finantare creditele ipotecare/imobiliare a fost de aproximativ 6% din total, restul fiind contracte incheiate cu banii jos. Artur Silvestri sustine ca ponderea creditului imobiliar/ipotecar in structura tranzactiilor imobiliare este mult mai mare, dar estimeaza ca acesta nu depaseste totusi o cota de 30% din total.
#PAGEBREAK#
De ce nu scad preturile

Raspunsul la intrebarea "De ce nu scad preturile?" merita o analiza mai solida. De la structura pietei, in care majoritatea jucatorilor sunt particularii, a datelor privind atractivitatea investitiilor in dezvoltari locative sau politicile locative ale autoritatilor, toate aceste elemente au avut o influenta in faptul ca pretul locuintelor de pe piata secundara se incapataneaza sa creasca.

Piata secundara a fost si continua sa fie dominata in totalitate de catre participanti particulari, vanzatori sau cumparatori. Asa cum, pentru majoritatea populatiei, cumpararea unei locuinte este cea mai importanta achizitie a vietii, pentru vanzatorul particular este cea mai importanta vanzare. De aceea, si unii, si altii incearca sa obtina pretul cel mai bun posibil. Acest lucru explica absenta fluctuatiei preturilor pe piata secundara. Practic, piata nu este marcata de scaderi si cresteri ale preturilor, ci doar de stagnari si cresteri.

Cresterile preturilor la apartamentele din blocuri au fost, in ultimii doi ani, de peste 250% in Bucuresti si de 150%- 200% in majoritatea municipiilor din tara. In Bucuresti, la mijlocul anului 2001, pretul mediu al unui apartament cu doua camere era de 143 euro/mp, in septembrie 2004, ajunsese la 655 euro/mp, iar in august 2006, la 950 euro/mp. In Bucuresti, preturile apartamentelor de cartier depasesc cu aproape 50% preturile din Sofia si se apropie de cele din Budapesta si Praga, unde veniturile pe cap de locuitor sunt aproape duble fata de tara noastra. Acolo unde preturile de vanzare ale locuintelor ajung la cote care fac cumpararea unei locuinte inaccesibila, exista politici de asistenta sociala.

Lectia londoneza

Piata imobiliara londoneza este una dintre cele mai scumpe in Europa. Acest lucru nu inseamna ca toti cei 7,5 milioane de locuitori ai Londrei sunt milionari in lire sterline. Primaria londoneza desfasoara o politica ofensiva de constructie a locuintelor ieftine. Astfel, in Londra, intre anii 1997 si 2005, circa 30%-45% din totalul caselor livrate anual pe piata au fost locuinte ieftine, oferite cu chirie de catre administratia publica locala. Cum reuseste primaria londoneza aceasta performanta? Prin asa-zisul London Plan, documentul de baza privind strategia de dezvoltare a Londrei. Actul statueaza ca 50% din numarul total de resedinte construite anual trebuie sa fie din categoria case ieftine, iar, dintre acestea, 70% trebuie sa fie locuinte sociale de inchiriat si 30% locuinte intermediare.

Daca un developer doreste sa se implice in constructia de locuinte, primul lucru pe care urmeaza sa-l faca este sa obtina autorizatia de la autoritatile municipale sau locale, iar acestea, la randul lor, sa se asigure ca firma constructoare va realiza cota de locuinte ieftine conforma cu indicatiile din London Plan (Section 106 agreement). In practica, firma care realizeaza proiectul fie transfera o parte din teren, fie realizeaza locuintele respective cu reducere de pret. Autoritatea publica urmeaza apoi sa obtina fonduri de la Housing Corporation (varianta engleza a Agentiei Nationale pentru Locuinte), pentru a duce la bun sfarsit proiectul. Intre anii 1997 si 2005, Primaria Londrei a reusit sa construiasca, astfel, peste 62.000 de locuinte ieftine, dublu fata de cat se construieste in Romania, anual, din categoria locuintelor sociale.

Creditul ipotecar are inca o pondere redusa

In Romania, creditul ipotecar reprezinta numai 22,7% din totalul creditului neguvernamental, in timp ce, in zona euro, acesta este in procentaj de 70,2% din total. Este greu de inteles de ce BNR vrea sa lege picioarele creditului ipotecar in Romania, unde si asa numarul persoanelor care ar putea primi astfel de imprumuturi ipotecare reprezinta mai putin de 10% din populatie.

Verde la blocuri

Si acum vestile bune. Anul 2006 va pune temelia marii rasturnari de preturi care totusi nu se va produce mai devreme de 2008.

Mai mult de jumatate din volumul investitiilor in domeniul blocurilor de apartamente sunt realizate de noua companii sau asocieri de developeri. Dezvoltarile rezidentiale initiate de catre firmele Baneasa Investments SA, Neocity Group, River Invest, Dakona Properties, Asmita Group, Anchor Grup & Summa, Adama Holding, Euro Habitat si Central Park SA totalizeaza investitii de 1,32 miliarde de euro, ce vor duce la livrarea pe piata a peste 11.000 de unitati locative.

Majoritatea marilor proiecte de noi locuinte colective de pe piata primara au ca autori companii-pionieri care se afla fie la primul proiect imobiliar din Romania, fie au fost active pe alte segmente decat cel rezidential. Din ultima categorie fac parte firmele Neocity Group, Anchor Grup, Summa si Future Group. Prima este cunoscuta pentru proiectele din zona office building realizate pe piata bucuresteana. Mai nou, compania s-a implicat in zona rezidential anuntand inceperea, in toamna acestui an, a unui nou proiect de amploare - NeoPeninsula - un ansamblu ale carui costuri ajung la circa 300 milioane de euro. De altfel, NeoPeninsula nu este singurul proiect anuntat de grupul Neocity. Inca de la inceputul acestui an, grupul a facut publice planurile unor noi proiecte imobiliare totalizand circa un miliard de euro in perioada anilor 2006 - 2009. Printre acestea amintim NeoPark, NeoForest, NeoResidence si Neocity III.

In ceea ce priveste parteneriatul "rezidential" dintre Anchor Grup si Summa, cele doua companii au colaborat cu ocazia amenajarii mallului Plaza Romania, prima in calitate de beneficiar, cea de a doua, ca antreprenor. Anchor Grup detine doua centre comerciale in Bucuresti, Bucuresti Mall si Plaza Romania, si mai construieste o cladire de birouri de clasa A, Anchor Plaza, langa centrul comercial Plaza Romania (o investitie de 25 milioane euro). Firma Summa este activa pe piata constructiilor din Romania incepand cu anul 2003, fiind implicata in proiecte precum Bucharest Corporate Center, Millennium Business Center si Plaza Romania.

Marii jucatori au intrat si ei in febra constructiilor

Future Group opereaza pe piata imobiliara din Romania din anul 1991, fiind primul investitor privat din Bucuresti. Pe parcursul ultimilor 15 ani, compania s-a implicat in dezvoltarea si administrarea unor proiecte, precum Sitraco Center, Gemenii Sitraco si Hotelul Golden Tulip.

Un grup imobiliar are un proiect de 500 mil. Euro

Febra din zona constructiilor de blocuri i-a cuprins si pe jucatorii mai mici. In Bucuresti, in majoritatea cartierelor, sunt dezvoltate cateva zeci de proiecte mici sau de dimensiune medie, de regula blocuri care au cel mult sapte etaje. Family Residence, Young Residence, Calea Calarasi, Dristor Residence, Unirii Residence, French Residence, Titan Parc, Domenii Residence, Titulescu Apartments, Alba Iulia Residence, Floreasca Residence, Lia Manoliu Residence sunt doar cateva exemple.

In ultimele saptamani, alte cateva companii si fonduri de investitii imobiliare din strainatate si-au anuntat intentiile privind deschiderea operatiunilor pe piata imobiliara romaneasca.

Astfel, reprezentantii ING Group au declarat ca Divizia de investitii imobiliare a ING Group - ING Real Estate - va deschide o sucursala in Romania, care va deveni operationala spre sfarsitul acestui an.

ING Real Estate este o companie care activeaza in 19 tari si gestioneaza un portofoliu de proprietati in valoare totala de peste 70 miliarde de dolari. Noua companie romaneasca se va numi ING Real Estate - Investment Management.

O investitie importanta a anuntat si grupul israelian Engel, citat de publicatia israeliana Globes. Engel intentioneaza sa participe in Romania la constructia unui proiect imobiliar cu locuinte si spatii comerciale, in valoare de circa 500 de milioane de dolari.

Proiectul va fi realizat in colaborare cu proprietarii terenului, de catre Engel East Europe NV, subsidiara din Europa de Est a grupului, si prevede construirea de apartamente cu o suprafata cumulata de 50.000 mp, iar compania-mama, Engel Europe, va realiza un centru comercial de 10.000 mp.

Tot mai multe companii se orienteaza spre piata de locuinte

In prezent, mai mult de 30 societati specializate deruleaza investitii a caror valoare depaseste 1,8 miliarde de euro. La finalizarea lor, piata bucuresteana urmeaza sa fie "alimentata" cu circa 20.000 de apartamente. Pentru a ne face o idee despre ce inseamna 20.000 de apartamente pentru Bucuresti, trebuie amintit ca, la nivelul intregii tari se construiesc, anual, circa 30.000 de locuinte. Totodata, potrivit estimarilor specialistilor Colliers International si Eurisko, cererea actuala de locuinte in Capitala este de 20.000-30.000 unitati locative. Inseamna ca, daca toate proiectele de blocuri cu apartamente anuntate vor fi si finalizate, pentru prima data in ultimii 15 ani, cererea de locuinte se va intalni cu oferta. Daca la acest numar adaugam si cele cateva mii de locuinte individuale construite anual, ajungem la concluzia ca oferta si cererea nu au cum sa nu se intalneasca de la egal la egal.