Filmul Evolutia preturilor, dupa scenariul integrarii

de Alexandru Urzica
Urmeaza o scadere de 15% la pretul apartamentelor, urmata de recorduri pe piata rezidentiala
Analistii imobiliari din Romania au devenit adevarati prezicatori ai integrarii. Scade pretul la locuinte, dupa care vine o crestere accelerata, acesta este scenariul pe care ni-l ofera drept model tarile europene integrate in mai 2004.

Mai avem 13 saptamani pana la integrare si toata lumea se intreaba cum vor evolua preturile locuintelor. Zilele trecute a avut loc Congresul International Imobiliar, la care au participat nume importante ale pietei internationale. Concluzia acestora a fost ca si la noi, la fel ca in tarile vecine integrate in 2004, se va cunoaste o scadere a preturilor dupa trecerea in noul an, insa trendul ascendent va fi pastrat ulterior. Presedinta Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Ruxandra Cleciu, estimeaza o scadere de pana la 15% "ca urmare a socului economic care va avea loc pe fondul scumpirii utilitatilor, a alimentelor. Romanii nu vor mai fi atat de interesati sa cumpere locuinte, ulterior insa preturile vor creste treptat, dupa care va avea loc o stabilizare".

Evolutie dupa modelul Cehiei

Previziunea este facuta pe fondul evolutiei similare din Cehia si Slovacia. Presedintele Comisiei de Supervizare a Asociatiei pentru Dezvoltarea Pietei Imobiliare (ARTN), Kamil Kosman, este de parere ca Romania va cunoaste o evolutie similara, in ceea ce priveste pretul locuintelor, cu tarile din Europa Centrala si de Est, intrate in Uniune in 2004. "Pe piata rezidentiala, din Cehia si Slovacia, preturile au crescut extrem de mult inainte de integrarea in UE, dupa care a avut loc o scadere. Treptat insa preturile au inceput sa creasca din nou si ca urmare a amplificarii pietei creditului ipotecar", a aratat Kosman. El a mai adaugat ca preturile in Bratislava sunt inca sub cele din Praga sau Budapesta. Capitala Slovaciei este privita ca fiind subevaluata si ofera o apreciere stabila a capitalului investit, pe termen mediu si lung.

Oficialul ARAI a sustinut ca dupa integrare va avea loc si o schimbare de mentalitate in ceea ce priveste proprietatea asupra locuintelor, iar piata inchirierilor va avea un rol foarte important. "Tot mai multi romani vor pleca in strainatate sa lucreze, din acest motiv nu va mai fi un interes atat de mare pentru cumpararea locuintelor. De asemenea, vor veni si multi straini sa lucreze in Romania si vor cauta sa inchirieze o locuinta." In opinia sa, aceasta evolutie va determina fondurile de investitii sa cumpere proiecte rezidentiale in Romania, in vederea inchirierii.
Potrivit datelor ARAI, preturile actuale ale locuintelor sunt de 800-900 euro/mp pentru cele aflate in zonele periferice ale Bucurestiului, de 1.000-1.200 euro/mp in zonele semicentrale, in timp ce in cartierele aflate in centrul si nordul orasului preturile sunt cuprinse intre 1.500 si 2.000 euro/mp.

Ungaria, superioara Romaniei

Potrivit raportului de piata din primul trimestru al anului 2005, realizat de Colliers International Ungaria, in 2004 ponderea developerilor privati a inceput sa prinda contur, in timp ce numarul constructiilor mici controlate de stat a scazut cu 50%. In aceasta perioada au fost construite 16.000 de apartamente private, ceea ce reprezenta 37% din totalul blocurilor noi (in anul precedent fiind 31%), si doar 600 de apartamente au fost realizate de stat.
"Preturile au crescut de la 1.000 de euro/mp in 2004, la 1.250 in 2006 pentru apartamentele vechi din zonele periferice ale oraselor. Apartamentele de lux din centrul oraselor se vand de la 3.500 la 5.000 de euro/mp", ne-a informat Attila Hopka, Investment Sales la Colliers International Ungaria. Din raportul de piata reiese faptul ca pretul vilelor nou construite in zona centrala Csillaghegy, Districtul 3 din Budapesta, se situa la sfarsitul anului 2004 la 984 euro/mp (n.r. calculat conform cursului euro-forint de la 5 ianuarie 2004), iar cele vechi ajungeau la 789 euro/mp. Pretul mediu la apartamentele vechi era de 741 de euro/mp, iar cele noi se situau in jurul a 1.000 euro/mp. La momentul de fata preturile din Romania se situeaza la nivelul celor din Ungaria anului preaderarii. La inceputul acestui an, pretul mediu al apartamentelor construite in noile cartiere rezidentiale din Ungaria porneste de la 2.500 euro/mp, la noi pretul mediu in zona de nord a Capitalei variaza intre 1.500 si 2.000 euro/mp.

Polonia: tranzactii la preturi-record

Potrivit raportului de piata realizat in primavara anului 2004, de compania de consultanta imobiliara Ober Haus Polonia, pretul in zonele rezidentiale al Capitalei crescuse in perspectiva integrarii cu peste 25%, ajungand la o medie de 875 de euro/mp. In Romania, pretul mediu in cartierele rezidentiale este de 1.200 euro/mp. Polonezii previzionau o crestere a pretului la locuintele noi de 5-10% in primele sase luni dupa aderare. Pretul mediu al apartamentelor noi din zonele semicentrale al capitalei poloneze varia intre 720 si 1.100 euro/mp. Randamentul investitiei in rezidentiale se situa in primavara lui 2004 la 9%.
In raportul de piata al CB Richard Ellis, Polonia se arata ca in trimestrul doi al acestui an peste 30.000 de unitati locative se afla in constructie, adica aproximativ 195 de proiecte rezidentiale. Pretul apartamentelor noi, in perioada mentionata, variaza de la 775 euro/mp in Wesola, pana la 8.000 euro/mp in Mokotow. Pretul mediu pentru locuintele noi din capitala se situa la 1.440 euro/mp. Costurile pot fi puse in contrast cu cea mai scumpa tranzactie a anului 2005, de 4.000 de euro/mp in centrul capitalei, si cea mai ieftina, de 519 euro/mp in Wawer. Cresterea este in medie cu 33% fata de 2005.

"Pretul mediu al terenului pentru constructii in zona centrala a Varsoviei variaza intre 800 si 1.000 euro/mp", ne-a transmis Steven Hitchen, Head of Research in cadrul Colliers International Polonia.
"Pe piata rezidentiala din Cehia si Slovacia, preturile au crescut extrem de mult inainte de integrarea in UE, dupa care a avut loc o scadere. Treptat insa preturile au inceput sa creasca din nou." - Kamil Kosman, presedintele Comisiei de Supervizare a Asociatiei pentru Dezvoltarea Pietei Imobiliare


Scenariu probabil al pietei rezidentiale romanesti

Romanii isi vor schimba "mentalitatea de proprietari", vor capata o mobilitate pe piata muncii din UE, fara a imobiliza fonduri importante in active imobiliare din Romania.
Dupa "socul" economic, cresterea preturilor va fi mult mai lenta, ca si ritmul investitiilor in piata rezidentiala din tara noastra. Va aparea segmentul "chiriasilor profesionisti", fapt care va starni interesul fondurilor de investitii. Daca pana acum cladirile de birouri, parcurile de afaceri, cele logistice si industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexele rezidentiale vor deveni din ce in ce mai interesante.
Piata muncii din Romania va fi deosebit de atractiva pentru China, Moldova etc., astfel ca investitorii mici se vor orienta catre blocurile vechi din zonele periferice, iar cei mari si mijlocii vor prefera dezvoltarea unor locuinte foarte economice ("camine" fara conditii sau facilitati deosebite, amplasate in zone periferice, in apropierea parcurilor si platformelor industriale etc.). Previziunile sunt facute de ARAI.