Obligatiunile ipotecare, o alternativa de finantare a finantarilor

In contextul cresterii sustinute din ultimul timp a cererii de credite ipotecare de pe piata romaneasca si a competitiei din ce in ce mai acerbe intre ofertantii acestor credite, a aparut necesitatea reglementarii unor surse alternative de finantare a activitatilor de creditare. Astfel, a fost reglementata de curand posibilitatea emiterii de catre institutiile bancare a unor obligatiuni ipotecare, modalitate de finantare foarte des intalnita pe pietele mai dezvoltate din Europa Centrala si de Vest.
 
 Principalul act normativ care reglementeaza regimul emisiunii de obligatiuni ipotecare este Legea 32/2006. Au fost emise de curand si reglementari pentru aplicarea acestei legi de catre Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare (CNVM) si Banca Nationala a Romaniei (BNR).
 Principalii participanti la operatiunile cu obligatiuni ipotecare sunt: (i) emitentii de obligatiuni ipotecare, respectiv bancile sau bancile de credit ipotecar, persoane juridice romane care au acordat sau au preluat prin cesiune credite ipotecare si care emit obligatiuni ipotecare; (ii) detinatorii de obligatiuni ipotecare; si (iii) agentul: persoana juridica sau organizatie fara personalitate juridica ce reprezinta interesele detinatorilor de obligatiuni ipotecare apartinand aceleiasi emisiuni.
 
 Emisiunea de obligatiuni ipotecare
 Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare in forma dematerializata, emise in baza unui prospect aprobat de CNVM si sub supravegherea acesteia. Obligatiunile se emit in baza unui portofoliu de credite ipotecare asupra caruia investitorii dobandesc o garantie de prim rang si un drept de preferinta in raport cu orice alt creditor al emitentului. Obligatiunile ipotecare se emit de catre banci sau bancile de credit ipotecar prin intermediul unei oferte publice de obligatiuni ipotecare. Prospectul de emisiune este supus aprobarii de catre CNVM. Oferta publica de vanzare de obligatiuni ipotecare se realizeaza printr-un intermediar autorizat, in conformitate cu prevederile Legii nr. 297/2004 privind piata de capital.
 Fiecare emisiune de obligatiuni ipotecare este garantata cu portofoliul de credite ipotecare al emitentului. Pentru a putea fi afectate garantarii unei emisiuni de obligatiuni ipotecare, portofoliile de credite trebuie sa respecte, in mod cumulativ, pe toata durata emisiunii, o serie de conditii, printre care:
 - creditele ipotecare din portofoliu trebuie sa fi fost acordate in conformitate cu normele legale in vigoare la acea data;
 - portofoliul de credite sa fie uniform, astfel incat sa includa un
 singur tip de credite ipotecare din punctul de vedere al destinatiei investitiei imobiliare;
 - media scadentei creditelor ipotecare din portofoliul afectat emisiunii sa fie mai mare decat scadenta obligatiunilor ipotecare ce urmeaza a fi emise pe baza acestora;
 - valoarea creantelor afectate garantarii unei emisiuni de obligatiuni ipotecare sa fie cel putin egala cu valoarea obligatiilor de plata ale emitentului fata de detinatorii de obligatiuni ipotecare din emisiunea garantata cu portofoliul respectiv.
 In plus, creditele ipotecare trebuie sa indeplineasca anumite criterii generale de eligibilitate in vederea garantarii unei emisiuni de obligatiuni ipotecare, emitentul avand obligatia de a furniza in prospectul de emisiune informatii care sa ateste indeplinirea acestor criterii. Cu titlu de exemplu, creditul ipotecar trebuie sa indeplineasca conditii precum: suma creditului ipotecar trebuie sa fi fost pusa la dispozitia beneficiarului in integralitate; drepturile de creanta conferite de creditul ipotecar sa nu constituie obiectul unei garantii reale; drepturile reale constituite pentru garantarea rambursarii creditului sa fie de prim rang.
 Garantia mobiliara asupra portofoliului afectat emisiunii se constituie si se inscrie la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare (Arhiva). In baza garantiei constituite asupra portofoliului de credite, detinatorii de obligatiuni ipotecare dobandesc dreptul de a-si satisface creantele impotriva emitentului, prin valorificarea portofoliului cu prioritate in raport cu oricare alt creditor. Prioritatea detinatorilor de obligatiuni ipotecare exista indiferent de natura creantei celuilalt creditor sau de garantia reala ori privilegiul, legal sau conventional, constituit in favoarea acestuia asupra portofoliului sau asupra oricarei componente a portofoliului, cu conditia ca dreptul de garantie reala sau privilegiul acestuia din urma sa nu fi fost inscris la arhiva anterior inscrierii drepturilor detinatorilor de obligatiuni.
 In scopul protejarii intereselor detinatorilor de obligatiuni ipotecare, legea prevede ca cesiunea creantelor aferente creditelor ipotecare inscrise in registrul de evidenta interna de obligatiuni ipotecare al emitentului, precum si constituirea de sarcini sau garantii asupra acestora in favoarea unor terti, fata de emisiunea de obligatiuni ipotecare pe care o garanteaza, fara ca acest drept sa fi fost rezervat in mod expres prin prospectul de emisiune, sunt lovite de nulitate absoluta.
 
 Agentul, reprezentant al detinatorilor de obligatiuni ipotecare
 Emitentul, pentru a putea proceda la o emisiune de obligatiuni ipotecare, are obligatia sa numeasca un agent autorizat sa reprezinte drepturile detina-torilor de obligatiuni. Agentul numit de catre emitent nu poate fi o persoana afiliata acestuia si nici auditorul financiar al emitentului. Agentul este ales de catre emitent din randul agentilor autorizati de BNR si CNVM si este numit prin prospectul de emisiune. Serviciile de agent pot fi prestate de catre auditori financiari, institutii de credit, societati de servicii de investitii financiare (pentru care activitatea de agent reprezinta serviciu conex), cabinete individuale, cabinete asociate sau societati civile profesionale de avocati sau de birouri notariale. Printre cele mai importante atributii ale agentului sunt:
 - verificarea respectarii de catre emitent a cerintelor legii si ale prospectului de emisiune referitoare la portofoliile de credite ipotecare la data confirmarii mandatului si, lunar, pe toata durata acestuia;
 - incheierea unui contract de garantie asupra creditelor ipotecare incluse in portofoliu si inscrierea la arhiva a avizului de garantie corespunzator;
 - notificarea in scris a emitentului, a BNR si a CNVM cu privire la constatarea incalcarii de catre emitent a unei obligatii ce ii incumba fata de investitori,
 conform prezentei legi si prospectului, daca aceasta incalcare nu este remediata in termen de 10 zile de la data constatarii;
 - reprezentarea detinatorilor de obligatiuni ipotecare in fata emitentului, a autoritatilor publice si a oricarei terte persoane.
 
 Drepturile detinatorilor de obligatiuni ipotecare
 Detinatorii de obligatiuni ipotecare din aceeasi emisiune se pot intruni in adunari generale pentru a delibera asupra intereselor lor si pentru a lua hotarari in legatura cu aspecte precum:
 - revocarea agentului si numirea unui nou agent, cu conditia validarii acestuia de catre autoritatile competente;
 - declararea emisiunii de obligatiuni ipotecare ca fiind exigibila anticipat in cazul in care agentul constata, iar CNVM certifica, la solicitarea agentului, o incalcare de catre emitent a obligatiilor fata de detinatorii de obligatiuni ipotecare, dacaaceasta nu a fost remediata intr-un anumit termen;
 - transferul portofoliului spre administrare de la emitent catre o terta persoana autorizata, daca impotriva acestuia s-a deschis procedura de faliment.
 Legea prevede o serie de masuri menite sa protejeze detinatorii de obligatiuni ipotecare, in scopul cresterii atractivitatii acestui tip de investitii. Astfel, conform legii:
 - pe durata imprumutului obligatar, adunarea generala a actionarilor emitentului nu poate hotari dizolvarea acestuia daca anterior luarii acestei hotarari emitentul nu a transferat portofoliul si obligatiile asumate fata de detinatorii de obligatiuni ipotecare garantate cu respectivul portofoliu catre un alt emitent autorizat, cu aprobarea prealabila a BNR;
 - pana la satisfacerea tuturor obligatiilor ce ii incumba emitentului fata de detinatorii de obligatiuni ipotecare, portofoliile de credite ipotecare afectate emisiunilor de obligatiuni ipotecare nu pot face obiectul realizarii prin vanzare in cursul procedurii de lichidare a bunurilor din averea emitentului;
 - in cazul neindeplinirii obligatiilor de catre emitent, detinatorii
 de obligatiuni pot initia executarea silita asupra portofoliului de creante, acestia urmand sa fie indestulati cu prioritate din sumele rezultate din executarea silita.
 
 Drepturile beneficiarilor de credite ipotecare
 Desi nu sunt expres reglementate prin legea privind obligatiunile ipotecare, drepturile imprumutatilor nu sunt afectate prin emisiunea de obligatiuni garantate cu creantele pe care bancile le au fata de ei, acestia fiind terti fata de emisiunea de obligatiuni. Legea prevede insa obligativitatea notificarii acestor beneficiari, in calitate de debitori cedati, in momentul constituirii de garantii asupra creantelor si drepturilor accesorii, aferente creditelor ipotecare care le-au fost acordate de emitent. In cazul in care detinatorii de obligatiuni ipotecare initiaza procedura de executare silita asupra emitentului (in situatia neindeplinirii de catre emitent a obligatiilor decurgand din emisiunea de obligatiuni), creantele bancilor vor fi cesionate catre acesti investitori, care devin astfel noii creditori ai imprumutatilor.
 
 Obligatiunile ipotecare versus securitizarea creantelor
 O alta modalitate de finantare a bancilor este securitizarea creantelor, reglementata prin Legea 31/2006. Spre deosebire de emisiunea de obligatiuni ipotecare, securitizarea creantelor se efectueaza prin cesiunea de creante catre un vehicul investitional, urmand ca acest vehicul investitional sa emita instrumente financiare securitizate (IFS). Acest vehicul achizitioneaza creante individuale ori grupate in portofolii de la una sau mai multe banci si le afecteaza garantarii de obligatiuni ori titluri de participare securitizate. In schimbul creantelor cesionate, bancile pot primi bani, titluri de participare sau obligatiuni securitizate emise in baza acestora.
 Prin urmare, intre securitizarea creantelor si emisiunea de obligatiuni ipotecare, exista diferente practice importante. Spre exemplu, prin modalitatea securitizarii creantelor, bancile cesioneaza creantele pe care le au fata de imprumutati, urmand ca pentru aceste credite bancile respective sa nu mai constituie provizioane de risc. Bancile pot obtine astfel imediat lichiditati, pe care le pot folosi pentru acordarea de noi credite sau pentru alte investitii permise de lege. In schimb, prin emisiunea de obligatiuni, creantele nu sunt cesionate de catre banci, ci raman in patrimoniul acestora, existand in continuare obligatia provizionarii riscurilor aferente conform reglementarilor in vigoare, operatiune ce necesita, de asemenea, fonduri.
 
 Concluzii
 Avand in vedere ca reglementarile CNVM si BNR pentru autorizarea agentilor au aparut abia in luna august, primele emisiuni de obligatiuni ipotecare pe piata romaneasca sunt asteptate abia in anul 2007. Cateva banci si-au manifestat deja intentia de a initia astfel de proceduri. Cel mai probabil, primele emisiuni de astfel de obligatiuni vor fi initiate de bancile cu participare straina, acestea avand deja experienta unor astfel de operatiuni de pe celelalte piete straine pe care activeaza.
 Demararea unor astfel de operatiuni va aduce avantaje in primul rand bancilor emitente, care isi vor asigura astfel o sursa alternativa de finantare. Au de asemenea de castigat investitorii care achizitioneaza astfel de obligatiuni, din incasarea dobanzilor corespunzatoare. In timp, aceste operatiuni ar putea determina avantaje si pentru consumatorii finali de credite ipotecare, prin scaderea costului pe care acestia il vor plati catre banci pentru obtinerea de astfel de credite.