Noi surse de finantare a tranzactiilor imobiliare

Marius Cristian Barladeanu, avocat, Musat & Asociatii
Un pachet de legi adoptat in acest an ofera posibilitatea atragerii de fonduri pe piata imobiliara.
In urma cu cateva luni, salutam cu entuziasm adoptarea de catre Parlamentul Romaniei a unui pachet de legi menite sa asigure premisele crearii unui cadru legal necesar dezvoltarii viitoare a unor noi surse de finantare a tranzactiilor imobiliare, prin implementarea unor noi mecanisme de utilizare si refinantare a creditelor si redimensionarea sferei participantilor si a serviciilor specifice. Astfel, cum scriam atunci, luna martie a anului 2006 s-a remarcat, printre altele, si prin publicarea in Monitorul Oficial al Romaniei a unui pachet legislativ compus din urmatoarele legi: (i) Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creantelor; (ii) Legea nr. 32/2006 privind obligatiunile ipotecare; (iii) Legea nr. 33/2006 privind bancile de credit ipotecar; si (iv) Legea nr. 34/2006 privind modificarea si completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

In timp ce, la acea vreme, am prezentat in linii mari mecanismul securitizarii creantelor si avantajele pe care implementarea acestui concept le ofera pietei creditelor ipotecare, vom incerca, in cele ce urmeaza, sa oferim cateva detalii utile privitoare la un instrument financiar securitizat, mai putin mediatizat, dar care prezinta un potential extrem de interesant pe piata titlurilor de valoare pe termen lung, si anume, obligatiunile ipotecare.

In spiritul Legii nr. 31/2006, securitizarea creantelor ipotecare ar putea fi definita ca fiind o operatiune financiara de valorificare a creantelor ipotecare de catre un emitent calificat, care le achizitioneaza, le grupeaza si le afecteaza garantarii unei emisiuni de valori mobiliare de tip obligatar, menite sa asigure finantarea achizitionarii sau refinantarea acestor creante de catre emitent. Asadar, mecanismul securitizarii creantelor ipotecare este bazat, in principal, pe urmatoarele operatiuni:

(a) Identificarea sau cesiunea creantelor ipotecare detinute de catre unul sau mai multi emitenti – bancile comerciale sau bancile de credit ipotecar, persoane juridice romane, care au acordat sau au preluat prin cesiune credite ipotecare in conditiile Legii nr. 31/2006;

b) Gruparea creantelor astfel identificate sau cesionate intr-un portofoliu de creante, in scopul garantarii emisiunii de instrumente financiare securitizate;

c) Emisiunea de instrumente financiare securitizate specifice, adica de valori mobiliare de tip obligatar, emise in forma dematerializata, care se ofera spre subscriere investitorilor prin intermediul unei oferte publice derulate pe o piata de valori mobiliare reglementata; fondurile rezultate din subscrierea unei astfel de emisiuni de instrumente financiare securizate sunt utilizate in scopul refinantarii sau platii pretului cesiunii creantelor ipotecare care garanteaza emisiunea.

Obligatiunile ipotecare reprezinta o categorie de instrumente financiare securitizate de tip obligatar care, avand in vedere amploarea pe care o are utilizarea acestora pe pietele financiare internationale, se bucura de o reglementare speciala in Legea nr. 32/2006 privind obligatiunile ipotecare, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I nr. 264 din 23 martie 2006.

Potrivit acestei legi, intrate in vigoare la data de 23 aprilie 2006, obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare in forma dematerializata, emise in baza unui prospect aprobat de Comisia Nationala de Valori Mobiliare si sub supravegherea acesteia, in vederea refinantarii activitatii de acordare de credite ipotecare a emitentului.

Obligatiunile ipotecare sunt reglementate distinct in lege

Desi prezinta, in general, aceleasi caracteristici cu obligatiunile corporatiste reglementate de Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, in ceea ce priveste natura juridica (atat obligatiunile corporatiste, cat si cele ipotecare reprezinta, in esenta, imprumuturi pe termen lung, concepute pentru a fi tranzactionate pe piata valorilor mobiliare) si continutul acestora (valoare nominala, dobanda, scadentar, clauze de rascumparare sau de restituire etc.), obligatiunile ipotecare sunt reglementate distinct in ceea ce priveste evidenta fiecarei emisiuni, publicitatea, drepturile detinatorilor de obligatiuni ipotecare si executarea silita a unui portofoliu de astfel de obligatiuni. De asemenea, Legea nr. 32/2006 contine reglementari speciale cu privire la conditiile de autorizare, mandatul si raspunderea agentilor autorizati sa verifice corecta tinere a registrului de evidenta interna, derularea si publicitatea emisiunilor de obligatiuni ipotecare, precum si in ceea ce priveste dizolvarea, lichidarea sau falimentul emitentilor.

Obligatiunile ipotecare sunt emise in baza unui portofoliu de credite ipotecare asupra caruia persoanele detinatoare de astfel de obligatiuni (investitorii) dobandesc o garantie de prim rang si un drept de preferinta in raport cu orice alt creditor al emitentului, cu conditia ca dreptul de garantie reala sau privilegiul acestora din urma sa nu fi fost inscris la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare anterior inscrierii drepturilor detinatorilor de obligatiuni ipotecare. Structurarea acestor portofolii trebuie sa aiba in vedere si sa asigure, pe toata durata emisiunii, respectarea unor principii si conditii de eligibilitate, a caror enumerare este continuta in Legea nr. 32/2006.

In cazul in care, pe perioada derularii unei emisiuni, unele dintre creditele ipotecare din portofoliu nu mai indeplinesc criteriile de eligibilitate, devin neperformante sau determina scaderea mediei ponderate a scadentelor creditelor ipotecare din portofoliu, a sumei valorilor acestora ori a sumei dobanzilor aferente sub limita prevazuta de lege, emitentul are posibilitatea de a suplimenta portofoliul cu alte credite ipotecare eligibile sau cu active noi, care prezinta un grad de risc cel mult egal cu cel al creditelor ipotecare existente in portofoliu si cu conditia ca: (i) o asemenea posibilitate sa fi fost prevazuta in prospectul de emisiune; (ii) emitentul sa nu dispuna de alte credite ipotecare care sa poata fi incluse in portofoliu; si (iii) aceste active sa nu formeze obiectul unei garantii reale. Suplimentarea portofoliului si substituirea creditelor ipotecare din portofoliu cu active nu poate depasi 20% din valoarea portofoliului. In ceea ce priveste categoriile de active eligibile pentru suplimentarea portofoliului, precum si conditiile si procentele in care fiecare categorie de active poate substitui creditele ipotecare dintr-un portofoliu, acestea se stabilesc prin norme ale Bancii Nationale a Romaniei. De asemenea, emitentii pot stabili si alte criterii de eligibilitate prin norme interne, aceste criterii suplimentare fiind aduse la cunostinta publicului prin includerea lor in prospectul de emisiune.

Fiecare emisiune de obligatiuni ipotecare trebuie inscrisa distinct de catre emitent intr-un registru de evidenta interna, supus controlului Bancii Nationale a Romaniei. In acest sens, legea obliga emitentii ca, inainte de a proceda la o emisiune de obligatiuni ipotecare, sa numeasca un agent autorizat sa verifice corecta tinere a registrului de evidenta interna, sa inscrie la Arhiva Electronica garantiile mobiliare asupra portofoliului, precum si orice alte modificari ulterioare, si sa ii reprezinte, ca mandatari, pe detinatorii de obligatiuni ipotecare. Agentii pot fi selectati numai din randul agentilor autorizati de Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare. Conditiile de eligibilitate si principalele atributii ale agentilor sunt prevazute la Capitolul IV din Legea nr. 32/2006. De retinut este faptul ca agentul este cel care reprezinta detinatorii de obligatiuni ipotecare in raporturile cu emitentul, autoritatile publice si terti, fiind mandat prin lege sa indeplineasca acte juridice in nume propriu, dar pe seama detinatorilor de obligatiuni. Astfel, incheierea contractului de garantie asupra creditelor ipotecare incluse in portofoliu de emisiune si inregistrarea la Arhiva Electronica a avizului de garantie corespunzator sunt acte juridice incheiate in numele agentului, dar pe seama detinatorilor de obligatiuni ipotecare.

O varianta pentru diversificarea portofoliilor

In baza garantiei constituite asupra creditelor ipotecare incluse in portofoliul de emisiune, detinatorii de obligatiuni ipotecare dobandesc dreptul de a-si satisface creantele impotriva emitentului, prin valorificarea portofoliului cu prioritate in raport cu oricare alt creditor, indiferent de natura creantei acestuia sau de garantia reala ori privilegiul, legal sau conventional, constituit in favoarea unui astfel de creditor, daca dreptul de garantie reala sau privilegiul unui astfel de creditor nu a fost inscris in Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare anterior inscrierii drepturilor detinatorilor de obligatiuni ipotecare.

Constituirea in garantie a dreptului de ipoteca asupra unui imobil, odata cu creanta pe care o garanteaza, nu este supusa formalitatilor de publicitate in cartea funciara a imobilului. Radierea ipotecii constituite asupra unui imobil pentru garantarea rambursarii unui credit ipotecar se poate face exclusiv pe baza unui certificat emis de un operator autorizat, care sa ateste ca in baza de date a Arhivei Electronice de Garantii Reale Mobiliare nu este inscrisa constituirea in garantie, in favoarea unui tert, a dreptului de ipoteca asupra imobilului respectiv. Constituirea in garantie a creantelor si drepturilor aferente fiecarui credit ipotecar inclus intr-un portofoliu de emisiune trebuie notificata de catre emitent ori de catre agent beneficiarului creditului ipotecar in cel mult sapte zile de la data realizarii garantiei asupra portofoliului.

In vederea exercitarii drepturilor lor, detinatorii de obligatiuni ipotecare se intrunesc in cadrul adunarii generale a detinatorilor de obligatiuni ipotecare, care se convoaca pe cheltuiala emitentului, la cererea unui numar de detinatori reprezentand cel putin 25% din numarul total al obligatiunilor ipotecare din emisiunea respectiva sau la cererea agentului. Legea nr. 32/2006 prevede reguli speciale in ceea ce priveste atributiile acestei adunari, cvorumul si adoptarea deciziilor. Formele, conditiile, termenele convocarii, depunerea titlurilor, reprezentarea si votarea, obligativitatea hotararilor si atacarea acestora in justitie sunt supuse regulilor generale din Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Sumele rezultate din emisiunea de obligatiuni ipotecare nu intra sub incidenta prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 39/1996 privind infiintarea si functionarea Fondului de garantare a depozitelor in sistemul bancar, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare.

Dincolo de eventualele discutii legate de implementarea efectiva a prevederilor Legii nr. 32/2006, am dori sa incheiem prin a remarca faptul ca reglementarea obligatiunilor ipotecare trebuie, in cele din urma, apreciata prin oportunitatile oferite investitorilor, de diversificare a investitiilor de portofoliu, prin aparitia unor noi titluri de valoare de credit pe termen lung, care ar putea sa ofere un grad ridicat de echilibru si diversificarea portofoliilor de investitii pe piata valorilor mobiliare din Romania.