Care este procedura de cumparare a terenului agricol extravilan din tara noastra?

Potrivit Legii nr. 17/2014, pot cumpara teren agricol extravilan in tara noastra, incepand din 11 aprilie:

• cetatenii romani;
• cetatenii unui stat din Uniunea Europeana;
• cetatenii statelor care fac parte din Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE; cuprinde Norvegia, Liechtenstein si Islanda) sau ai Confederatiei Elvetiene; 
• apatrizii cu domiciliul in Romania, intr-un stat din UE, intr-un stat din ASEE sau in Confederatia Elvetiana;
• persoanele juridice de nationalitatea romana;
• persoanele juridice avand nationalitatea unui stat membru al UE, a statelor care sunt parte a ASEE sau a Confederatiei Elvetiene.

In plus, cetatenii si persoanele juridice dintr-un stat membru al UE sau din statele care sunt parte a ASEE sau a Confederatiei Elvetiane pot achizitiona teren agricol in Romania in conditii de reciprocitate. 

De asemenea, cetateanul unui stat tert si apatridul cu domiciliul intr-un stat tert, precum si persoanele juridice avand nationalitatea unui stat tert pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate in extravilan in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate, in conditiile prezentei legi, se subliniaza in actul normativ care a intrat in vigoare la inceputul lunii aprilie. Astfel, daca o tara din UE are un tratat international cu o tara din afara Europei, cetatenii si persoanele juridice din acea tara au dreptul sa cumpere teren agricol din tara noastra. 

Toate aceste persoane nu pot cumpara insa teren agricol extravilan in tara noastra oricum, conform noului noilor reglementari. Mai exact, ele trebuie sa respecte dreptul de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, reprezentat prin Agentia Domeniilor Statului (ADS), in aceasta ordine. De asemenea, trebuie respectat dreptul de preemptiune si in ceea ce priveste pretul, precum si conditiile egale. Preemptiunea reprezinta dreptul de a cumpara cu prioritate un bun, care, in cazul acestei legi, este unul imobil, potrivit Codului civil.

"Arendasul care doreste sa cumpere terenul agricol situat in extravilan trebuie sa detina aceasta calitate pentru terenul respectiv, stabilita printr-un contract de arenda valabil incheiat si inregistrat potrivit dispozitiilor legale, la momentul afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei", se subliniaza in Legea nr. 17/2014.

Atentie! Prevederile acestei legi nu se aplica antecontractelor si pactelor de optiune care au fost autentificate la notariat inainte de intrarea ei in vigoare si nici instrainarilor intre rude pana la gradul al treilea, inclusiv.

Terenurile sunt vandute si cumparate conform Codului civil

Potrivit Legii nr 17/2014, tranzactiile cu terenuri agricole extravilane se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Codul civil.

Totusi, vanzarea terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri arheologice clasate trebuie sa respecte prevederile Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

De asemenea, terenurile agricole situate in extravilan, pe care se afla situri arheologice, unde au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, pot fi vandute, doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, dupa caz.

In plus, conform noii legi, urmatoarele tipuri de terenuri pot fi vandute doar cu avizul Ministerului Apararii Nationale (MApN), eliberat in urma consultarii cu Serviciul Roman de Informatii (SRI), Serviciul de Informatii Externe (SIE), Serviciul de Protectie si Paza (SPP), Ministerul de Interne (MI) si Ministerul Justitiei (MJ), prin structurile interne specializate:

• terenurile agricole din extravilan, pe o adancime de 30 km fata de frontiera de stat si tarmul Marii Negre, catre interior,
• situate la o distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale.

Important! Aceasta prevedere nu se aplica preemptorilor.

Avizele prevazute mai sus trebuie comunicate in termen de 20 zile lucratoare de la inregistrarea cererii de solicitare de catre vanzator. In cazul neindeplinirii acestei obligatii de catre autoritati, avizul se considera ca fiind favorabil.

Oferta de vanzare trebuie afisata de autoritati pe mai multe site-uri

Pentru comercializare, vanzatorul trebuie sa inregistreze, la primaria din raza localitatii unde este terenul, o cerere prin care solicita sa fie afisata oferta de vanzare a parcelei agricole din extravilan, potrivit Legii nr. 17/2014. Aceasta cerere se depune pentru ca oferta sa fie adusa la cunostinta preemptorilor.

De asemenea, cererea depusa la primarie de proprietarul terenului este insotita de oferta de vanzare a terenului agricol si de documentele doveditoare. In plus, oferta de vanzare va cuprinde informatii despre teren - pret, amplasament, suprafata, categoria de folosinta si clasa de calitate, precum si documentele cadastrale - si despre vanzator - numele si prenumele, adresa completa si copia documentului de proprietar.

La cateva zile de la depunerea si inregistrarea cererii si, implicit, a ofertei de vanzare a terenului agricol extravilan, aceasta urmeaza sa fie publicata pe mai multe site-uri al autoritatilor. 

Astfel, in termen de o zi lucratoare de la data inregistrarii cererii, primaria are obligatia sa afiseze oferta de vanzare la sediul sau si, dupa caz, pe pagina sa de internet, timp de 30 de zile.

Apoi, in termen de 3 zile lucratoare de la inregistrarea cererii, primaria trebuie sa transmita structurii din aparatul central al Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (MADR), respectiv ADS-ului, si structurilor teritoriale ale acesteia un dosar, se mai scrie in actul normativ care a intrat in vigoare pe 11 aprilie. Aceste dosar trebuie sa cuprinda lista preemptorilor, copiile cererii de afisare, ale ofertei de vanzare si ale documentelor doveditoare. Dupa inregistrarea dosarului, ADS si structurile acesteia, in termen de alte 3 zile lucratoare, respectiv la maximum o saptamana de la depunerea cererii la primaria in raza careia se afla terenul, trebuie sa afiseze pe site-urile proprii oferta de vanzare, timp de 15 zile. 

Cumparatorul este ales in functie de rangul la preemptiune si de pret

Conform Legii nr. 17/2014, preemptorii trebuie ca, in termenul de 30 de zile de la afisarea ofertei, sa isi manifeste, in scris, intentia de cumparare, sa comunice acceptarea ofertei vanzatorului si sa o inregistreze la sediul primariei unde aceasta a fost afisata.

La sfarsitul perioada de 30 de zile de la afisarea ofertei la primarie, dupa ce primeste intentiile de achizitie, vanzatorul trebuie sa aleaga un potential cumparator si sa comunice numele acestuia primariei in raza careia se afla terenul, se subliniaza in recentul act normativ.

Mai exact, alegerea cumparatorului se va face in functie de rangul preemptorului si de pret, conform Codului civil.

Daca in cele 30 de zile, mai multi preemptori de rang diferit isi manifesta, in scris, intentia de cumparare, la acelasi pret si in aceleasi conditii, vanzatorul trebuie sa aleaga potentialul cumparator, in urmatoarea ordine: coproprietarii, arendasii, proprietarii vecini si ADS-ul. Apoi, vanzatorul trebuie sa comunice numele acestuia primariei.  

In plus, daca in cele 30 de zile, mai multi preemptori de acelasi rang isi manifesta in scris intentia de cumparare si niciun preemptor de rang superior nu accepta oferta, la acelasi pret si in aceleasi conditii, vanzatorul trebuie sa aleaga dintre primii preemptori si sa comunice numele potentialului cumparator primariei. 

In termen de 3 zile lucratoare de la comunicarea de catre vanzator a potentialului cumparator, primaria are obligatia sa transmita ADS-ului si structurilor sale teritoriale, datele de identificare ale potentialului cumparator, pentru a fi verificat daca acesta indeplineste conditiile legale, conform nolilor reguli de cumparare a terenurilor agricole extravilane.

Daca un preemtor inferior ofera un pret mai mare, se reia procedura

Daca in cele 30 de zile de la afisarea ofertei de vanzare la primarie, un preemptor de rang inferior ofera un pret superior celui din oferta de vanzare sau celui oferit de ceilalti preemptori de rang superior lui care accepta oferta, vanzatorul poate relua vanzarea, se precizeaza in Legea nr. 17/2014.

Concret, vanzatorul va inregistra noua oferta de vanzare, cea cu pretul oferit de preemptorul inferior, respectiv mai mare decat cel din oferta initiala, la primaria in raza careia este terenul. In plus, vanzatorul trebuie sa inainteze noua oferta de vanzare mai intai catre preemptorii de rang superior.

Fata de procedura standard, intr-o astfel de situatie, vanzatorul trebuie sa aleaga un potential cumparator intr-un termen de trei ori mai scurt, respectiv in 10 zile de la afisare ofertei. 

Vanzarea libera a terenului nu poate avea un pret mai mic decat in oferta initiala 

Daca, in cele 30 de zile de la afisarea ofertei, niciun preemptor nu isi manifesta intentia sa cumpere terenul, tranzactionarea este libera, urmand ca vanzatorul sa instiinteze in scris primaria ca a luat aceasta decizie, potrivit Legii nr. 17/2014.

Cu toate acestea, vanzarea libera a terenului la un pret mai mic decat cel cerut in oferta de vanzare ori in conditii mai avantajoase decat cele aratate in aceasta atrage nulitatea absoluta, conform documentului normativ mentionat.

Mai mult, potrivit Legii nr. 17/2014, daca in perioada cat preemptorul trebuie sa-si manifeste intentia de cumparare, vanzatorul modifica datele din oferta de vanzare, el poate relua procedura de inregistrare a cererii de cumparare de catre preemptori.

ADS-ul trebuie sa-si dea avizul pentru preemptor

In ciuda faptului ca si-a ales un potential cumparator, procedura de cumparare a terenului agricol extravilan nu s-a incheiat.

Potrivit Legii nr. 17/2014, daca terenul este cumparat de un preemptor, este nevoie de un aviz final, ca sa fie incheiat contractul de vanzare. Acest aviz il emit structurile teritoriale ale ADS-ului pentru terenurile cu o suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv si ADS-ul pentru terenurile cu suprafata de peste 30 de hectare.

Mai exact, ADS-ul verifica daca preemptorul indeplineste conditiile legale, in termen de 5 zile lucratoare de la primirea datelor si documentelor despre vanzare, conform noului act normativ. Daca indeplinesc conditiile legale de vanzare, in termen de 2 zile lucratoare de la expirarea termenului pentru verificare, ADS-ul sau structurile teritoriale emit avizul necesar incheierii contractului de vanzare-cumparare. 

"In situatia in care, in urma verificarilor de catre structura centrala, respectiv structurile teritoriale, dupa caz, se constata ca preemptorul ales nu indeplineste conditiile prevazute de prezenta lege, se va emite un aviz negativ, in termen de 2 zile lucratoare de la expirarea termenului pentru verificare", se subliniaza in Legea nr. 17/2014. 

Avizul, pozitiv sau negativ, va fi publicat pe site-ul structurii care le emite, in termen de doua zile lucratoare de la emitere.

Astfel, la maximum 10 zile de la comunicarea datelor cumparatorului la primarie, ADS-ul publica pe site-ul sau avizul in ceea ce priveste preemptorul.

Atentie! In cazul tranzactionarii libere, contractul de vanzare se incheie pe baza adeverintei eliberate de primarie.

Ulterior, contractul de vanzare - cumparare poate fi incheiat in forma autentica de catre notarul public sau instanta poate pronunta o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract.

In aceste conditii, vanzatorul ar putea sa incheie un contract de vanzare - cumparare a terenului agricol extravilan in minimum 40 de zile de la depunerea cererii la primaria in raza careia se afla parcela. Procedura se poate prelungi in cazul in care vanzatorul isi schimba conditiile pe parcurs sau daca niciunul dintre preemptori nu-si anunta intentia de cumparare.

Daca nu se respecta dreptul de preemptiune, tranzactia poate fi anulata

Potrivit Legii nr. 17/2014, nerespectarea dreptul de preemptiune si vanzarea terenurilor agricole extravilane fara acordul ADS-ului constituie contraventie, fiind amendata cu sume intre 50.000 de lei si 100.000 de lei.

De asemenea, conform actului normativ intrat in vigoare pe 11 aprilie, amenzi intre 50.000 de lei si 100.000 de lei vor fi stabilite pentru:

• vanzarea-cumpararea terenurilor agricole situate in extravilan, pe care se afla situri arheologice, unde au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator, fara avizul Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia;
• vanzarea-cumpararea terenului agricol extravilan aflat pe o adancime de 30 de km de la granita Romaniei sau la o distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale fara avizul de la MAN, daca aceasta situatie era notata in cartea funciara la data solicitarii extrasului de carte funciara pentru autentificare.

Mai mult, daca nu se respecta dreptul la preemptiune, cele doua distante, respectiv raza de 30 de km de la granita Romaniei sau distanta de pana la 2400 m fata de obiectivele speciale, si nici avizul ca preemptorul poate achizitiona acel teren, atunci tranzactia va fi anulata, conform Legii nr. 17/2014.

Atentie! Regulile de cumparare ale terenului agricol extravilan prezentate mai sus vor fi valabile pana la publicarea normelor metodologice ale Legii nr. 17/2014. Mai exact, in actul normativ mentionat se mentioneaza ca norme metologice urmeaza sa fie emise in termen de 7 zile de la data intrarii in vigoare a legii de achizitionare a terenului agricol extravilan, respectiv pana pe 18 aprilie. Totusi, de-abia pe 11 aprilie, pe site-ul MADR a fost publicat un proiect de Ordin prin care se stabilesc normele metodologice ale Legii nr. 17/2014.