Autorizatia de construire: Cand este obligatorie si ce documente sunt necesare pentru a o obtine?

Lucrarile de constructii sunt permise numai pe baza unei autorizatii de construire, dupa cum reglementeaza Legea nr. 50/1991.

Potrivit acestui act normativ, autorizatia de construire se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil (teren si/sau constructii), cu respectarea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism.

Astfel, autorizatia de construire se elibereaza pentru urmatoarele tipuri de constructii:

• lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora;
• lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite potrivit legii;
• lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare privind cai de comunicatie, inclusiv lucrari de arta, retele si dotari tehnico-edilitare, lucrari hidrotehnice, amenajari de albii, lucrari de imbunatatiri funciare, lucrari de instalatii de infrastructura, noi capacitati de producere, transport, distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si retehnologizare a celor existente;
• imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
• lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari de suprafata sau subterane;
• lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate o data cu acestea;
• organizarea de tabere de corturi, casute sau de rulote;
• lucrari de constructii cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole situate in extravilan;
• cimitire - noi si extinderi.

Conform prevederilor legale, se pot emite autorizatii de construire si fara documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate. Este vorba de urmatoarele tipuri de lucrari:

• lucrari de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare si de conservare a cladirilor de orice fel, cu conditia mentinerii aceleiasi functiuni, a suprafetei construite la sol si a volumetriei acestora;
• lucrari de reparare privind cai de comunicatie, dotari tehnico-edilitare si altele asemenea, fara modificarea traseului si, dupa caz, a functionalitatii acestora;
• lucrari de reparare privind imprejurimi, mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri si gradini publice, piete pietonale si celelalte lucrari de amenajare a spatiilor publice;
• lucrari de cercetare si de prospectare a terenurilor - foraje si excavari -, necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, exploatarilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze si petrol, precum si altor exploatari;
• organizarea de tabere de corturi.

Autorizatiile de construire se emit de presedintii consiliilor judetene, de primarul general al municipiului Bucuresti sau de primari.

Ce acte trebuie sa prezinti pentru a primi autorizatie de construire?

Pentru a obtine autorizatia de construire, solicitantul va depune, in acest sens, o cerere la primaria pe raza careia se afla terenul unde urmeaza sa se realizeze constructia.

Odata cu cererea pentru emiterea autorizatiei, solicitantul va depune si o documentatie ce trebuie sa cuprinda urmatoarele:

a) certificatul de urbanism;
b) dovada titlului asupra terenului si/sau constructiilor sau, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
d) avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
c) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;
e) dovada privind achitarea taxelor legale.

Certificatul de urbanism

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile locale sau judetene fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii. In acelasi certificat sunt cuprinse si cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii.

Pentru emiterea certificatului de urbanism solicitantul, orice persoana fizica sau juridica, trebuie sa depuna o documentatie cuprinzand:

• cerere-tip, care sa cuprinda elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, precum si scopul solicitarii actului;
• planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2.000 sau 1:10.000, dupa caz, - vizate de Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara al judetului sau al municipiului Bucuresti, cu indicarea imobilului - teren si/sau constructii; 
• documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).

Certificatul de urbanism se emite in termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia. Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.

In situatia in care scopul emiterii certificatului de urbanism este obtinerea autorizatiei de construire/desfiintare, acesta va fi insotit de formularele fiselor tehnice strict necesare in vederea emiterii acordului unic.

Avizele si acordurile cerute prin certificatul de urbanism

Prin Certificatul de urbanism, administratia publica poate cere si alte avize si acorduri care trebuie obtinute de solicitant si care se refera la zonele asupra carora s-a instituit un anumit regim de protectie sau de restrictii de construire (protectia zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinatatea constructiilor si ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; retele electrice si de telecomunicatii; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; cai ferate si navigabile; cursuri de apa; statii meteo; surse si gospodarii de apa, amenajari de imbunatatiri funciare etc.).

Astfel, poate fi vorba despre avize specifice, pentru situatii deosebite, ca urmare a conditiilor speciale de amplasament sau a functionalitatii investitiei. Aceste tipuri de avize vor fi emise de Ministerul Transporturilor, Ministerul Culturii, Ministerul Sanatatii, Ministerului Mediului, Ministerului Agriculturii sau de orice alte organisme ale administratiei publice centrale, in functie de relatia posibila cu investitia.

De asemenea, prin certificatul de urbanism se poate solicita inclusiv acordul vecinilor. Un astfel de aviz va fi necesar in cazul constructiilor noi amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate, numai daca lucrarile noi impun luarea unor masuri de interventie pentru protejarea imobilelor existente (subzidiri, consolidari, etc.) si daca prin proiect se mentine aceasta obligativitate.

Totodata, va fi nevoie de avizul vecinilor si in cazul amplasarii de constructii noi cu alte functiuni decat cele ale cladirilor invecinate si daca prin natura activitatilor adapostite de acestea se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.), precum si pentru lucrari care au ca scop schimbarea destinatiei de locuinta a cladirilor individuale sau colective existente, sau a unor parti din acestea daca prin natura activitatilor se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.)

Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii

In ceea ce priveste proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, acesta este extras din proiectul tehnic si se elaboreaza in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism, cu continutul avizelor si al acordurilor cerute prin acesta.

Proiectele pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire, precum si proiectele tehnice, pe baza carora se intocmesc acestea, se elaboreaza de colective tehnice de specialitate, se insusesc si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai din domeniul arhitecturii, constructiilor si instalatiilor pentru constructii, astfel:

a) de arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru proiectarea partii de arhitectura pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si a celor subterane;

b) de ingineri constructori si de instalatii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partile de inginerie in domeniile specifice, pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si subterane, precum si la instalatiile aferente acestora;

c) de conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru cladiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate, stabilite conform legii.

Atentie! In situatia depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia. Executarea lucrarilor de constructii se poate face numai pe baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie.

Autorizatia, valabila cel mult 12 luni

Conform legislatiei, autorizatia de construire se elibereaza solicitantului, direct sau prin posta (cu scrisoare recomandata cu confirmare de primire) in termen de maximum 30 zile calendaristice de la data depunerii documentatiei complete.

Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire va stabili o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. Daca solicitantul incepe lucrarile in aceasta perioada, atunci valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.

"Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire", se precizeaza in Legea nr. 50/1991.

Totusi, in situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, atunci se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.

Daca, in timpul executiei lucrarilor, intervin modificari de tema privind constructia autorizata, care conduc la necesitatea modificarii acesteia, titularul este obligat sa solicite o noua autorizatie. "Pentru obtinerea noii autorizatii de construire, solicitantul va depune o documentatie, elaborata cu conditia incadrarii noilor propuneri in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si numai in limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia initiala", se stipuleaza in lege.

Nici in aceste cazuri nu va fi necesara emiterea unui nou certificat de urbanism.

Cat costa obtinerea autorizatiei de construire?

Nivelurile aplicabile taxei pentru emiterea certificatelor de urbanism si a autorizatiilor de construire sunt stabilite de Codul Fiscal, la art. 267. 

Potrivit actului normativ, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism in mediul urban se stabileste in functie de suprafata pentru care se elibereaza certificatul , astfel:

In ceea ce priveste taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism pentru o zona rurala, aceasta va fi egala cu 50% din taxa stabilita pentru mediul urban.

Taxa pentru eliberarea unei autorizatii de construire pentru o cladire care urmeaza a fi folosita ca locuinta sau anexa la locuinta este egala cu 0,5% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructii.

In acelasi timp, Codul fiscal stabileste si cuantumul urmatoarelor taxe:

• Taxa pentru eliberarea autorizatiei necesare pentru lucrarile de organizare de santier in vederea realizarii unei constructii, care nu sunt incluse in alta autorizatie de construire - 3% din valoarea autorizata a lucrarilor de organizare de santier.
• Taxa pentru eliberarea autorizatiei de amenajare de tabere de corturi, casute sau rulote ori campinguri - 2% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructie.
• Taxa pentru eliberarea autorizatiei de construire pentru chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere, situate pe caile si in spatiile publice, precum si pentru amplasarea corpurilor si a panourilor de afisaj, a firmelor si reclamelor se stabileste de consiliul local si este intre 0 si 7 lei inclusiv pentru fiecare mp afectat.

Codul fiscal prevede, de asemenea, o taxa pentru prelungirea unui certificat de urbanism sau a unei autorizatii de construire, care va fi egala cu 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea certificatului sau a autorizatiei initiale.

Cand NU iti trebuie autorizatie de construire?

Legea nr. 50/1991 prevede si o serie de cazuri in care nu este necesara o autorizatie de construire. Astfel, dupa cum se precizeaza in actul normativ, se pot executa fara autorizatie de construire lucrarile care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor sau aspectul arhitectural al acestora.

Este vorba de urmatoarele tipuri de constructii:

• reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate;
• reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei;
• reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit;
• zugraveli si vopsitorii interioare;
• zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile cladirilor;
• reparatii la instalatiile interioare, la bransamentele si racordurile exterioare, de orice fel, aferente constructiilor, in limitele proprietatii, montarea sistemelor locale de incalzire si de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum si montarea aparatelor individuale de climatizare si/sau de contorizare a consumurilor de utilitati;
• reparatii si inlocuiri la pardoseli;
• reparatii si inlocuiri la finisaje interioare si exterioare (tencuieli, placaje, altele asemenea), la trotuare, la ziduri de sprijin si la scari de acces, fara modificarea calitatii si a aspectului elementelor constructive;
• lucrari de intretinere la caile de comunicatie si la instalatiile aferente;
• lucrari de foraje si sondaje geotehnice pentru constructii de importanta normala sau redusa, situate in afara zonelor de protectie instituite pentru zacaminte acvifere;
• lucrari de constructii funerare subterane si supraterane, cu avizul administratiei cimitirului.

In acelasi timp, se pot executa fara autorizatie de construire si lucrari pentru amplasarea de tonete, pupitre acoperite sau inchise, destinate difuzarii si comercializarii presei, cartilor si florilor, care sunt amplasate direct pe sol, fara fundatii si platforme, precum si fara racorduri si/sau bransamente la utilitati urbane, cu exceptia energiei electrice.