Activitate comparm

Mutumesc pentru info, am clarficat si cu ajutorul dvs aceasta chestiune (mai urmeaza si altele). Pe legea 230 un proprietar are din mometun dobandirii documentelor care atesta proprietatea dreptul de vot. Nu am studiat noua lege, dar pe vechea lege daca nu erai membru (in sensul depunerii unei cereri de adeziune la Asociatie) doar nu puteai fi ales in comitetul de conducere. Deci, pentru mine lucrurile nu se se schimba. Cautand insa prevederile specifice dreptului de vot mentionate am descoperit in statut ce cautam.. Nu in contract, nu in ROI. In statut este specificat ca, indiferent de dimisiunea si destinatia spatiului detinut, proprietarul are un vot (deci cine are 5 locuri de parcare si un apartament are 6 voturi). Noroc cu Legea nou ca statulul va trebui modificat. Actualul statut nu respecta nici macar Legea veche, 230 , dar nu ii puteam convinge le prorietari de ce sa il schimbam. Problema (si intrebarea mea) este daca trebui sa respect preverile caduce al vechiului statut. Nu cumva, in prima instanta, ar trebui sa cer, personal, in instanta suspendarea prevederilor actualului statut, Instanta sa il declare nul si in felul acesta sa pot vota noul statut - cu modificarea prevederilor privind egalitatea dintre votul unui proprietar de loc de parcare sau boxa cu a unuia de apartament. Atfel trenuie sa ma raportez la vechiul satut si cei care detin multe locuri de parcare pot bloca votul. E clar ca am nevoie de un avocat specializat.

Domnul Grosu,

Am deschis o cutie a Pandorei cu subiectul acesta si trebuie sa il duc pana la capat. Revin la intrebarea initiala. Conduc o Asociatie de proprietari formata din proprietari de apartamente, proprietari de apartamente si locuri de parcare la suprafata si in subteran, cele mai multe, dar si boxe. Avem urmatoarea speta. Exista proprietari doar de apartamente, prorietari de apartamente si locuri de parcare (unii au si boxe), proprietari numai de locuri de parcare (nu cunosc sa fie proprietari doar de boxe). Cum se repartizeaza drepturile de vot. Un loc de parcare este egal cu un vot, adica la fel ca votul unui proprietar de apartament? Este cel putin incorect. Cineva cu o cota indiviza minuscula pe porietatea sa poate sa decida ce vrea el in Adunarile Generale pentru ca desi nu locuieste in complex detine 15 locuri de parcare. Am situatia concreta in care cinci proprietari de locuri de parcare (dintre care patru au si opt apartamente in proprietate) detin 35 de locuri de parcare - deci un total de 43 de voturi. Ei pot decide orice in complex - de regula la o AG deciziile se iau cu majoritatea simpla a 30 de persoane care participa in mod curent (pana acum nu s-a pus problema voturilor cf numarului de locuri de parcare si boxe). Este o chestiune extrem de importanta - pe care nu o regasesc niciunde explicitata.

Va multumesc. Am reevluat. Argumentul ”serviciilor in plus” de care beneficiaza unii si ceilati este primordial. A fost greseala din start pentru ca nu s-a facut acel fond separat pentru parcare. Iar eu, din cauza lipsei de experienta, nu am sesizat nuanta la care va refereati. Voi reconvoca AG si vom face corectia in baza unei analize serioase a cheltuielilor. Si va fi chiar mai bine pentru acei locatari care nu detin in prezent locuri de parcare ( la o suma prea mica de loc de parcare, practic, ei ii subventionau pe cei cu loc de parcare) dar si penttru proprietarii de apartamente si locuri de parcare (din acelasi motiv). Iar cei din afara complextului, care detin locuri de parcare vor plati suma corecta - cat de mare vom calcula si vom afla. Atata timp cat este aceeasi suma pentru toti, transparent stabuilita, nu va fi o problema de legalitate Problema de legalitate este ca nu poate fi decat o suma pusa la ”pausal” - pentru ca este imposibil sa separ circuitele electrice (cel, putin pe termen scurt). Suma asta mai poate fi modificata in momentul in care apar servicii sau cheltuieli specifice pentru parcare (dezapezire, reparatii cai de acces etc). Daca constituim un fond de reparatii pentru locurile de parcare si fiecare detinator de loc de paracare plateste o suma fixa, aceeasi pentru toata lumea, nu ar trebui sa mai fie o problema. Sunteti de acord (in sensul ca, nu ar trebui sa mai fie o problema de lagalitate)?

Faceti o mică greseala. Fondul de reparatii este pentru cheltuieli previzionate. Cel putin asa ar trebui procedat cand ai de facut reparatii (cam toate urgente) care depasesc cu mult dublul fondului de reparatii (si incerci sa le prioritizezi, dar mereu se strica ceva neintretinut in anii anteriori, devinind urgenta numarul unu). Iar fondul de penalitati nu il consumam pentru becuri si butoane - asa se ajunge intr-o asociatie ca un bec de 10 lei sa fie achizionat cu 30). (Aici este o lunga poveste de incarcari a notei de plata prin mulgerea fondurilor de reparatii si de penalitati - dar nu este tema acestui dialog). V-am dat exemplu cu butonul de la lift (la 250 euro este un buton cu dublu sens, ce se vinde doar cu tot cu micul panou de pe perete) doar ca sa aveti un reper de ce inseamna costurile ”modice” la lifturilor - pentru ca aveati oarece indoieli ca ar putea costa asa mult intretinerea unui lift (v-am spus ca avem sase - nu unul sau doua - din care doua sunt de 8 persoane - mai curand, daca aveti, dati-mi un contact o alta firma care ar fi mai buna si mai ieftina decat reprezentanta Schindler, desi nu cred ca pe piata asta ar fi cineva ”darnic”).

Avem contracte pentru tot ce se executa in afara contractelor de mentenanta si curatenie (btw nu avem, inca, contracte pentru instalatiile de incendiu - dar vor fi necesare doua: unul pentru instalatia de apa si altul pentru partea de desfumare cu panouri voleti si centrala de monitorizare). Sunt putine lucruri care nu s-ar putea imparti pe cota indiviza (nu mai stiu daca am pus si paza - cam 3000 de euro pe luna, la noi). Dar cele care sunt, sunt dificil de defalcat. Consumul de curent nu se poate calcula diferentiat decat cu costuri foarte mari - trebuie repozate niste circuite (de exemplu statia de pompare apa menajera cu motoare de aproape 40 kw - la fel si statia de pompare instalatie de stingere incendiu) este, acum, pe acelasi circuit.. Ah, sa nu uit un detaliu. In complex exista boxe. Ele, la randul lor, au un consmator - un bec. Ce sa facem? Sa le punem contoare (nu ar fi un lucru rau tinand cont de faptul ca unii locatoari pot avea si alti consumatori, nu doar un bec)? Sa tragem circuit separat?

Cand am intrat pe site speram sa gasesc pe cineva care s-a mai intalnit cu problema asta nu sa fac o dare de seama. Dar nu am pierdut timpul degeaba.

E clar ca este o speta complicata....Totusi m-ati ajutat (indirect) sa inteleg ceva. In primul rand decizia de a cere celor din afara complexului o suma diferita de cea a locatarilor din complex nu contravine legii (instanta va aprecia buna intentie si chiar legalitatea pana la punctul in care ar impune sa facem / sa refacem calcul notei de plata la intretinere in acelasi mod pentru locurile de parcare la fel ca și pentru apartamente - ceea ce pentru locatari ar ok, suma finala va fi aceeasi sau ceva mai mica. In al doilea rand, cei nemultumiti de suma impusa acum, vor ajunge la concluzia ca suma fixata prin decizia AG ca 30 de lei era o suma decent, față de ce vor urma sa plateasca prin calculul pe cheltuieli (chiar daca vor pretinde ca nu folosesc lifturile :-) )...Chiar si pentru atata, va multumesc. Cele bune

Ma intrebati de curiozitate sau urmeaza sa imi dati si un sfat? Le-am mai spus, dar reiau in detaliu in speranta ca discutia asta duce la un rezultat. Deci, in complexul de doua blocuri si 260 de apartamente, care este mai mult o fabrica decat un complex imobiliar, exista servicii de mentenanta si curatenie si costuri de intretinere foarte mari. E greu de facut o defalcare, poate nu imposibil dar dificil. Parcarea trebuie intretinuta - iluminat (necontorizat) care presupune schimbare becuri, lampi, senzori de iluminat locuri de parcare, senzori de incendiu, intretinere circuite electrice, intretinere porti mobile (una supraterana, una subterana), curatat subsolul, reparat inlocuit sifoane/rigole pardoseala, coloane aferente eliminarii apei pluviale, reparatii plansee care genereaza infiltratii subsol, reparatii si intretinere cai de acces subsol inclusiv echipamente (freza zapada) si materiale de dezapezire. Vi se pare ca nu este mare lucru curentul electric si intretinerea unor lifturi? Poate nu stiti cat costa un simplu buton de sens (de chemat liftul) de la Schindler - 250 euro. Sa va spun cat costa un abonament de intretinere pentru sase lifturi Schindler, plus separat un abonament telefonic (da, pentru ca trebuie sa ai in lift legatura permanenta cu centrala de interventii de urgenta - nu este scump dar cineva il plateste in acest moment)?....Lista cheltuielilor pentru care cei din afara nu plateau pana acum decat 5 lei poate continua. Dar m-am rezumat la cheltuielile, sa le spun, curente. Dar ar mai fi - chiar daca nu sunt cheltuieli curente si pentru care niciodata nu s-a facut vreun calcul in care proprietarii de locuri de parcare sa fie inclusi (au platit doar membrii si nemembri asociatiei, care insa calitatea de proprietari). Statia de pompare care asigura apa necesara in anumite situatii (de exemplu pentru curatarea subsolului) trebuie intretinuta (chiar recent ne-am confruntat cu o avarie - un motor - o bagatela de 6.000 euro). Generatorul care asigura functionarea lifuturilor, luminilor indicatoare pentru evacuare, insatalatiilor de pompare etc, echipamentele de stingere a incediilor in special din parcarea subterana (statie pompare, ventialtoare desfumare, sprinklere si drencere, panorui de comanda ertc), plata serviciilor de intretinere a echipamentelor de desfumare, totul costa extra - nu are treaba cu serviciul de mentenanta... Si sa nu uit contabilitatea. Si asta costa - nu mult pe apartament, dar costa. Cum vi se par costurile acestea? Cum sa faci defalcarea la centima? Daca dvs sau cineva, care urmareste dialogul acesta, are un raspsuns al astept si multumesc anticipat. Daca nu, cred ca o sa astept, mioritic, sa imi spuna judecatorul (desi nu asta este rolul sau).

1. Accesul din parcare se face individual cu telecomanda care actioneaza o bariera. 2. De la constituirea Asociatiei pana recent dezvoltatorul nu a vand locuri de parcare decat conditionat de calitatea de proprietar de apartament in complex. Deci nu exista optiunea de care vorbiti. Cheltuielile sunt cele normale dintr-un condominiu pentru servicii prin firme specializate. Va dau doar un exemplu minor. Iarna sunt cheltuieli cu dezapezirea care care proprietarii de locuri de parcare din afara complexului nu au contribuit. Iar intretinerea unei parcari subterane presupune multe alte cheltuili (nici nu va puteti imagina). 3. Teoretic toate cheltuielile pot fi repartizate pe cote indivize (dar daca nu am fi ajuns in situatia asta atata timp cate nimeni nu avea de obiectat nu s-a pus problema impartirii cheltuielilor pe cote indivize). 5. Am explicat la punctul 2.
Deci, suma suplimentara solicitata celor din afara complexului poate fi justificata, chiar daca nu a fost stabilita "farmaceutic". Juridic este posibil ca modul de calcul acutal, la "pausal" sa fie in neregula. Dar nici sa fie "subventionati" cei din afara complexului in baza unui principiu neconform realitatii nu se mai putea...Realitatea este ca unii profiatau pana de curand. (sa tot sa inchiriezi spatii de parcare celor din afara complexului in conditiile de pana acum)

Pe scurt. Cat timp posesorii locurilor de parcare au fost toti, proprietari din complex, nu au fost probleme. Toata lumea platea aceeasi suma de loc de parcare (care nu avea nici atunci un calcul economic in spate - era o suma convenita), neexistand contor pentru parcare. Oricum chestiunea este de data recenta iar dezvoltatorul nu a oferit mai intai proprietarilor aceste locuri de parcare. Se pare ca si-a achitat niste datorii fata de o firma de constructii prin cedarea proprietatii asurpa acestor locuri de parcare. Dar a vandut si unor persoane din afara. Deci nu a existat posibilitatea achizitionarii acestor locuri de parcare de catre membrii asociatiei pentru simplul motiv ca nu a exitat aceasta informare. AGP a fost convocata cu incunostiintarea tuturor inclusiv a celor care detin doar locuri de parcare. Iar de intentia asta de asemenea se stia.

Exista scara de incendiu. Dar nu exista posibilitatea de a le impune celor din afara utilizarea lor si, mai ales, de a verifica daca nu folosesc si lifturile. Inca un aspect: intretinerea usilor de acces costa si, la rigoare, ar trebui sa le-o facturez (balamale, clante electronice cuplate la interfon,
amortizoare, gemauri, lemnarie termopan care se mai si inlocuiesc...).
Ref la ce putea dreptul dezvolatatorul de a vinde cui vrea, este corect ce spuneti cu un amedament. La cumpararea locurilor de parcare de catre proprietarii din complex dezvoltatorul a conditionat vanzarea parcarii de calitatea de proprietar chiar daca vanzare nu era la "pachet"/ Eu nu am putut cumpara loc decat in baza contractului de vanzare-cumparare al apartamentului.
Intrebarile mele sunt: 1, Proprietarul unui loc de parcare in complex are acelasi statut cu al unui proprietar din complex cu un loc de parcare si un apartament?
2. Ideea de transforma locurile de parcare in apartamente si de a imparti cheltuiala pe locuri de parcare nu este imposibila, dar nu e simpla. Cu atat mai mult cu cat este o cerinta suplimentara pentru firma de contabilitate (culmea, daca ne creste suma de plata la contabilitate pentru asta va trebui sa repartizez costul contabilitatii si pe locuri de parcare). In calcul ar mai intra curent electric, care nu este contorizat pentru locurile de parcare, curatenie, paza, reparatii lift, menteneanta (este dificil sa impart pe locuri de parcare activitatea mentenantei pentru subsol si restul complexului, reparatii cai de acces si reparatii constructive parcare subterana). Deci, intrebarea ar fi: decizia Adunarii Generale de impune o suma tuturor proprietarilor din condominiu si celor din afara (care nu detin apartamente in proprietate), dar si celor din afara o suma mai mare, insa ce poate fi justificata contabil, ar contraveni Legii si normelor?

Proprietarul unei parcari dintr-un condominiu, care nu detine vreun apartament in proprietate, are aceleasi drepturi cu orice proprietar din condominiu? Intreb pentru ca ma confrunt o situatie noua (sunt presedintele Asociatiei). Prin Hotararea Adunarii Generale s-a descis ca acei proprietari care nu locuiesc in complexul imbiliar, si nu detin vreo locuinta in proprietate, sa plateasca o suma mai mare fata de proprietarii care detin locuri de parcare avand insa si apartamente in proprietate in condominiu. Pana recent, toti proprietarii de locuri de parcare plateau o suma fixa de intretinere, dar cei ce nu detin locuinte in proprietate in condominiu nu suportau si costurile ce revin in mod curent proprietarilor de apartamente - paza, curatenie, reparatii parcare, sevicii de metenanta, mentenanta instalatie incendiu, intretinere lifturi (cei din afara se folosesc de lifturi sa coboare in parcarea subterana etc). Suma fixa care era platita de toata lumea, pana in prezent, nu acoperea decat cel mult costurile curentului electric pentru iluminatul subsolului. Practic, in acest moment proprietarii de apartamente care detin si locuri de parcare platesc o suma, iar proprietarii care detin doar locuri de parcare platesc o suma mai mare (nu exagerat, dar este mai mare). Mentionez ca pana acum nu s-a pus problema ca sa facem nota de plata de intretinere separat pentru locurile de parcare (cu alocari dupa cota indiviza). Chestiunea a aparut de cand numarul celor din afara complexului, care detin doar locuri de parcare, s-au inmultit. Asta urmare a faptului ca dezvoltatorul a decis, fara sa anunte asociatia, sa lichideze stocul de locuri de parcare, vanzandu-l unor persoane fizice sau juridice din afara complexului.