Multumesc din nou pentru raspunsuri!
1. Boxele sunt incluse in suprafetele utile, iar modificari la apartamente fata de cadastrul existent nu exista -- din nou, chiar daca ele or exista intr-o oarecare masura, vorbim de diferente de sute de metri patrati pana sa ajungem de la 70% la 100% cu cotele. Cum spuneam, in mod cert exista greseli in calcularea cotelor indivize in actele de proprietate. Interesant este ca toate sunt gresite si par a fi gresite in acelasi fel (cum spuneam, cam cu o treime mai putin decat ar trebui sa fie), deci sigur a existat o oarecare logica initial.
2. Am solicitat consultanta de la doua firme de cadastru. In mod normal, ar trebui refacut, insa acest lucru nu poate fi realizat colectiv, de catre asociatie, ci doar de fiecare proprietar individual, care trebuie sa-si faca masuratorile din nou, sa mearga la autoritati (in speta, Administratia Fondului Imobiliar, mostenitoarea actuala a ICRAL/ICVL; de unde au fost initial cumparate apartamentele acum zeci de ani) si sa solicite o rectificare in cartea funciara. Cum va spuneam, procesul este complicat si costisitor (cateva sute de lei pentru fiecare apartament) si inutil daca unul dintre proprietari refuza sa faca acest lucru. Culmea este ca am ajunge la aceeasi situatie din prezent (adica aceeasi repartizare in functie de suprafata utila), numai dupa foarte multa bataie de cap si multi bani cheltuiti. Din acest punct de vedere, formularea din lege cum ca presedintele trebuie sa solicite intocmirea unei documentatii cadastrale (de la cine?) este cel putin ciudata, din moment ce ambele firme mi-au spus foarte clar ca numai proprietarii isi pot reface propriul cadastru si nicidecum asociatia.
3. Momentan lucram cu suprafetele utile. Din punctul meu de vedere, legislatia este clara in aceasta privinta, insa nu sunt jurist si nici nu m-am mai confruntat cu o situatie similara pana acum. Contestatia respectivului locatar nu are sens, pentru ca toata lumea plateste de fapt mai mult decat ar trebui sa plateasca daca luam in considerare cpi-urile din acte si nu pe cele reale. Dar este o contestatie si omul este destul de insistent.
4. La primarie am sunat, insa nu pareau sa aiba habar despre ce vorbesc si nu au fost in stare sa-mi dea o solutie clara (in afara de cea cu refacerea cadastrului, care are neajunsurile mentionate mai sus).
Decizia mea in calitate de presedinte va fi cel mai probabil urmatoarea: prezentarea situatiei in adunarea generala si adoptarea unei hotarari in acest sens -- adica, pentru calcularea mai mult sau mai putin temporara a cotelor de plata in functie de suprafetele utile, si nu de cpi-urile din acte, si, eventual, refacerea in timp a cadastrului in functie de posibilitatile si disponibilitatea fiecarui proprietar.
Exact asta era intrebarea mea: legal vorbind, le pot eu calcula pur si simplu si, eventual, supune in discutie in adunarea generala pentru aprobare?
Eu sunt de acord cu dvs ca aceasta este solutia cea mai simpla. Insa trebuie sa intelegeti mai bine contextul: unul dintre locatari contesta modalitatea de calcul actuala (care este identica cu cea specificata de dvs. mai sus), spunand ca in acte cota corespunzatoare apartamentului dumnealui este mai mica (si, in consecinta, ar trebui sa plateasca mai putin la intretinere). Problema este ca, dupa acest rationament, toata lumea ar trebui sa plateasca mai putin la intretinere (cum spuneam, cpi-urile din acte sunt mai mici decat cele reale pentru absolut toata lumea), concluzia hilara si absurda fiind ca intretinerea totala ar trebui sa fie cu cateva zeci de procente mai mica decat este de fapt.
Altfel spus: legal vorbind, pot eu in calitate de presedinte (cu aprobarea adunarii generale) sa recalculez cpi-urile folosind suprafetele utile din acte (care sunt corecte si pe care nu le contesta nimeni) si sa folosim aceste calcule in atribuirea costurilor cu intretinerea, sau trebuie refacut cadastrul cu totul si facute rectificarile in cartea funciara?
Multumesc frumos!
Ca sa fie mai clar: toate informatiile le-am luat din actele individuale de proprietate (si suprafetele utile, si cotele-parti). Schitele si suprafetele utile sunt corecte (am verificat in teren pentru cele mai multe apartamente) si, in orice caz, diferentele de ordinul centimetrilor patrati nu justifica diferenta enorma dintre 100% si totalul cpi-urilor inscrise in actele de proprietate (cum spuneam, e o diferenta de 30 de puncte procentuale). Cpi-urile din acte sunt mai mici decat cpi-urile calculate conform suprafetelor utile pentru absolut toate apartamentele (deci nu e vorba ca la un apartament ar fi calculat in minus si la altul in plus, la toate fiind in minus). Este vorba de un bloc din perioada interbelica.
Multumesc pentru raspuns!
Da, am strans copii ale tutuor actelor de proprietate. Schitele par a fi in regula. Cotele-parti sunt mai mici decat ar trebui sa fie pentru absolut toate apartamentele (ca sa va faceti o idee, totalul insumeaza aproximativ 70%, in loc de 100%). Mai clar: suprafetele utile par a fi calculate corect, insa cotele-parti sunt mai mici decat ar trebui sa fie pentru absolut toata lumea (si mai mici cam in aceeasi proportie). Din cate imi pot da seama, in mod cert cotele-parti din actele de proprietate au fost calculate prost, insa nu imi dau seama exact cum putem solutiona aceasta problema.
Buna ziua,
Va scriu in calitate de presedinte al unei asociatii de proprietari. Ne aflam in situatia in care totalul cotelor-parti indivize din actele de proprietate nu reprezinta 100%. Conform Legii 196/2018, art. 2, lit. l, in acest caz cotele-parti "trebuie calculate prin grija presedintelui, conform suprafetelor utile". Pe de alta parte, cf. art. 86, alin (2), in aceasta situatie trebuie refacuta documentatia cadastrala (lucru complicat, costisitor si de durata).
Care este procedura legala corecta? Este posibil ca presedintele sa calculeze cotele folosind suprafetele utile sau trebuie neaparat refacut cadastrul? Si daca trebuie refacut cadastrul, ce se intampla in perioada in care acest proces este in desfasurare (poate dura si cateva luni, in unele situatii mai complicate)?
Multumesc!
avocatnet.ro explicăm legislația
