;)
1. Premisele juridice ale posibilitatii dobandirii dreptului de proprietate privata in Romania de catre resortisantii Statelor Membre ale Uniunii Europene si ale Spatiului Economic European:
Constitutia Romaniei revizuita – art. 44 al. 2,
Tratatul de Aderare la Uniunea Europeana („Tratatul”), semnat de Romania la Luxembourg la 25 aprilie 2005 (Anexa VII, Sectiunea a 3-a),
Legea nr. 157/2005 de ratificare a Tratatului,
Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind circulatia juridica a terenurilor,
Legea nr. 312/2005 privind privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine.
2. Dispozitii legale relevante
Art. 44 al. 2 teza finala din Constituta revizuita:
„Cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala.”
1 Acest material a fost prezentat ..nu reprezinta o opinie legala sau un alt fel de sfat juridic, ci are rol pur informativ. Ca atare, nu va putea fi considerat ca fiind prezentat in cadrul unei relatii avocat-client.
Art. 1 din Sectiunea a 3-a a Anexei VII la Tratat (extras):
“(1) ….. Romania poate mentine in vigoare, timp de cinci ani de la data aderarii, restrictiile stabilite de legislatia sa, existente la momentul semnarii Tratatului de aderare, cu privire la dobandirea proprietatii asupra terenurilor pentru resedinte secundare de catre resortisantii statelor membre sau ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE), nerezidenti in Romania, precum si de catre societatile constituite in conformitate cu legislatia altui stat membru sau a unui stat membru al ASEE si care nu sunt stabilite, si nici nu au o sucursala sau reprezentanta pe teritoriul Romaniei. Resortisantilor statelor membre si resortisantilor statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European cu drept legal de rezidenta in Romania nu li se aplica dispozitiile paragrafului precedent sau orice alte norme sau proceduri, altele decat cele care se aplica resortisantilor romani.
Art. 2 din Sectiunea a 3-a a Anexei VII la Tratat (extras):
(2) …. Romania poate mentine in vigoare, timp de sapte ani de la data aderarii, restrictiile stabilite de legislatia sa, existente la momentul semnarii Tratatului de aderare, privind dobandirea proprietatii asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere de catre resortisantii statelor membre sau ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spatiul Economic European, precum si de catre societati constituite in conformitate cu legislatia altui stat membru sau a unui stat parte a ASEE si care nu sunt nici stabilite, nici inregistrate in Romania.
Fermierii care desfasoara activitati independente care sunt resortisanti ai unui alt stat membru si care doresc sa se stabileasca si sa aiba resedinta in Romania nu li se aplica dispozitiile paragrafului precedent sau orice alte proceduri, in afara celor care se aplica resortisantilor romani.”
Art. 3 din Legea nr. 312/2005:
„Cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice romane.”
Art. 4 din Legea nr. 312/2005:
„Cetateanul unui stat membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania cu domiciliul intr-un stat membru, precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.”
Art. 5 al. 1 si 2 din Legea nr. 312/2005:
„(1) Cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Romania, precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
(2) Dispozitiile alin. (1) nu se aplica fermierilor care desfasoara activitati independente si sunt, dupa caz:
a) cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru, care isi stabilesc resedinta in Romania;
b) apatrizi cu domiciliul in Romania.”
3. Regula si exceptiile prevazute in Tratat si in legislatia interna.
Regula - egalitatea de tratament a resortisantilor Statelor Membre ale Uniunii Europene si ale Spatiului Economic European cu persoanele fizice si juridice romane - regula preluata ca atare in art. 3 din Legea nr. 312/2005, precitat.
Exceptii – in functie de calitatea de rezident/nerezident a resortisantului Statului Membru al Uniunii Europene si al Spatiului Economic European si de categoria de terenuri ce pot fi dobandite.
4. Prima distinctie importanta – rezident/nerezident.
Cetateanul unui stat membru nerezident in Romania, apatridul nerezident in Romania cu domiciliul intr-un stat membru, precum si persoana juridica nerezidenta, constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
Concluzii:
Persoanele fizice care nu au drept de rezidenta acordat in conformitate cu prevederile Ordonantei de Urgenta nr. 194/2002 privind regimul strainilor in Romania precum si persoanele juridice nerezidente (care nu au cel putin un sediu secundar in Romania, conform art. 2 litera c din Legea nr. 312/2005) nu vor putea dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare respectiv pentru sedii secundare decat dupa expirarea unui termen de 5 ani de la aderare
Aceste persoane nu vor putea cumpara direct terenul in scopul deschiderii unui sediu secundar sau resedinta secundara ci trebuie mai intai sa isi deschida un sediu secundar sau sa isi stabileasca o resedinta secundara, devenind astfel rezidente, si apoi sa dobandeasca terenul aeferent sediului sau resedintei.
Cetatenii Statelor Membre, apatrizii cu domiciliul intr-un Stat Membru si persoanele juridice constituite conform legislatiei unui Stat Membru care sunt rezidenti vor putea dobandi terenuri in Romaina imediat dupa 1.01.2007 (deductie pe cale de interpretare).
5. A doua distinctie importanta – natura terenurilor vizate.
Legea nr. 312/2005 face referire expresa la anumite categorii de terenuri - terenurile aferente resedintelor si sediilor secundare pe de o parte si terenurile agricole, forestiere si padurile pe de alta parte.
Cu privire la terenurile agricole, forestiere si paduri, art. 5 al. 1 statueaza ca cetatenii Statelor Membre, apatrizii cu domiciliul intr-un Stat Membru si persoanele juridice constituite conform legislatiei unui Stat Membru (indiferent daca sunt sau nu rezidenti in Romania) nu le vor putea dobandi in proprietate decat dupa expirarea unui termen de 7 ani de la aderare.
Concluzie:
Chiar daca aceste categorii de resortisanti ar fi rezidenti in Romania si pot dobandi terenuri conform celor de mai sus, ei nu pot dobandi terenuri din aceasta categorie decat dupa expirarea termenului de 7 ani.
6. Situatia fermierilor:
In urma negocierii Tratatului, s-a hotarat ca termenul de 7 ani sa suporte o exceptie (exceptie de la exceptie), in cazul fermierilor persoane fizice care desfasoara activitati independente, ce au rezidenta in Romania.
In cazul acestora, exceptia de la exceptie determina intoarcerea la regula dobandirii de terenuri in aceleasi conditii cu cetatenii sau persoanele juridice romane, imediat dupa aderare, chiar daca e vorba de terenuri agricole, paduri sau terenuri forestiere.
7. Mentiuni finale:
In toate cazurile de mai sus, resortisantii Statelor Membre vor putea achizitiona terenuri numai daca in tara de origine este asigurat si cetatenilor romani dreptul de a dobandi terenuri.
Prevederile citate au in vedere toate modurile de dobandire a terenurilor, mai putin mostenirea legala, pentru care nu exista nici o diferenta de tratament fata de cetatenii romani.
avocatnet.ro explicăm legislația
josdevries64 
kpas2005