inchiriere garsoniera - ajutor

Capcanele contractului de inchiriere imobiliara
De-a lungul timpului, legislatia locativa a fost inconsecventa, în sensul ca la un moment dat a consacrat reguli favorizând proprietarii în raport cu chiriasii care nu îsi îndeplineau obligatiile contractuale, iar ulterior a capatat tendinta de a favoriza chiriasii, în scopul declarat de ocrotire a principiului asigurarii stabilitatii dreptului de folosinta al acestora.
In legislatia actuala privind închirierea spatiilor proprietate privata, protectia chiriasilor este putin exagerata in raport cu protectia drepturilor proprietarului. In acest context, proprietarii tind sa-si suplineasca drepturile prin diferite clauze inserate in contractele de inchiriere locativa. Despre cat sunt de valabile astfel de clauze si despre principalele capcane ale contractului de inchiriere imobiliara ne vorbeste avocatul Paula Sandulescu, de la societatea de avocatura Sova & Partners.

Pe fondul unui vid legislativ în domeniu, agentiile imobiliare percep un comision la fiecare contract de închiriere încheiat, care este, de obicei, de 100% din chiria lunara, comisionul fiind perceput în cote egale, 50% de la chiriasi si 50% de la proprietari. Din pacate, nu exista nicio reglementare legala care sa impuna o limita inferioara sau superioara a comisionului perceput de agentiile imobiliare. Acestea, cu cât sunt mai cunoscute si au clienti mai multi, cu atât percep un comision mai mare.
Un aspect care, în opinia noastra, nu este corect, îl constituie reprezentarea atât a chiriasului, cât si a proprietarului de catre aceeasi agentie imobiliara. Este clar ca din aceasta cauza acestea se afla într-un continuu conflict de interese, agentul imobiliar neavând niciun interes de a negocia o chirie mai mica pentru chirias, atâta timp cât el încaseaza un comision din valoarea contractului, iar acesta este mai mare cu cât valoarea contractului este, de asemenea, mai mare. Consideram ca, pe viitor, legiuitorul ar trebui sa stabileasca atât o limita minima si maxima a comisionului perceput de agentiile imobiliare, cât si sa reglementeze conflictul de interese, prin interzicerea în mod expres a reprezentarii ambelor parti de catre aceeasi agentie imobiliara.

Clauze nelegale privind reparatiile
Conform legii, reparatiile de sim-pla întretinere cad în sarcina chiriasului din momentul intrarii în folosinta imobilului închiriat, iar reparatiile necesare pentru a mentine imobilul în stare de întrebuintare revin proprietarului pe tot parcursul derularii contractului de închiriere.
În practica însa, de cele mai multe ori, partile negociaza transferul reparatiilor ce revin proprietarului catre chirias. Trebuie stiut ca o astfel de clauza e nelegala, dispozitiile legii referitoare la obligatia proprietarului de a efectua pe contul sau reparatiile necesare pentru a mentine locuinta în stare de întrebuintare fiind imperative.
Asadar, chiar în situatia în care, în contractul de închiriere, astfel de reparatii au fost prevazute în sarcina chiriasului, acesta din urma are dreptul la retinerea sumelor aferente acestora din chiria datorata proprietarului.
Nici clauza din contract care „obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca în avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie în sarcina proprietarului“ nu este legala, fiind nula conform legii. În practica însa, prevederea legala care sanctioneaza cu nulitatea aceasta clauza este relativ usor eludata de proprietari prin calificarea sumei datorate de chirias ca fiind chirie sau cheltuieli de administrare.

Cheltuielile de intretinere neachitate la termen
Legea prevede ca plata cheltuielilor de întretinere si a cheltuielilor comune (ex. lucrari aferente casei scarii, acoperisului, subsolului, ascensorului, consum de apa, gaz etc.) cad în sarcina proprietarului, fiind incluse în cuantumul chiriei. Obligatia de plata a acestora se transfera în sarcina chiriasului doar daca prin contractul de închiriere încheiat între parti s-a prevazut expres ca acesta va achita cota-parte din cheltuieli ce revine proprietarului.
În cazul în care partile nu au prevazut în scris o astfel de clauza, întelegându-se doar verbal cu privire la plata de catre chirias a cheltuielilor de întretinere si a cheltuielilor comune, iar cuantumul chiriei nu a fost gândit pentru a acoperi aceste cheltuieli, proprietarul este expus riscului neplatii de catre chirias a acestora.
Într-o astfel de situatie, proprietarul nu are la îndemâna nicio posibilitate si nu se poate prevala de nicio dispozitie legala sau contractuala pentru a-l obliga pe chirias sa respecte întelegerea initiala. Câta vreme chiriasul plateste chiria la timp si în cuantumul convenit, proprietarul trebuie sa-i lase în folosinta imobilul pe întreaga perioada a contractului de închiriere.

Clauze nule privind plata impozitului pe chirie
Majoritatea proprietarilor impun chiriasilor, prin contract, obligatia de a le plati impozitul pe chirie, desi, potrivit Codului Fiscal, plata impozitului pe chirie este în sarcina proprietarului. O astfel de clauza este nula deoarece suma platita de catre chirias în contul impozitului proprietarului constituie, în final, tot un venit al acestuia, pentru care proprietarul datoreaza impozit.
Introducerea unei astfel de clauze în contract expune proprietarul nu doar la riscul nerespectarii acesteia de catre chirias, dar mai ales la sanctiuni de natura penala.
Evacuarea chiriaSului
Exista cazuri în care partile încheie contractul la notar crezand ca astfel ii dau forta executorie. Contractele de închiriere încheiate la notar cuprind asa-numita clauza a „fortei executorii“, prevazuta de dispozitiile art. 66 din Legea nr. 36/1995 privind activitatea notariala, conform carora actul autentificat de notarul public care constata o creanta certa si lichida are putere de titlu executoriu la data exigibilitatii acesteia.
În realitate, existenta unei astfel de clauze în contractul de închiriere nu are nicio valoare deoarece Legea nr. 114/1996 prevede contrariul, respectiv faptul ca evacuarea chiriasului se poate face numai în temeiul unei hotarâri judecatoresti irevocabile. Cu alte cuvinte, evacuarea chiriasului nu poate fi ceruta în temeiul unui act autentic, în speta un contract de închiriere încheiat în fata notarului public.
Prevederile legislative contradictorii sunt un fenomen normal în peisajul legislativ autohton, însa o atare prevedere legala favorizeaza în mod nejustificat si aberant pe chirias, impunându-se de urgenta eliminarea ei din Legea nr. 114/1996.
Practic, indiferent câta prudenta ar manifesta proprietarul la încheierea contractului de închiriere, de exemplu, prin introducerea unei clauze de desfiintare de drept a contractului de închiriere pentru neplata chiriei de catre chirias, în situatia neplatii chiriei de catre acesta, proprietarul nu îl poate da afara din imobil decât în urma unui proces de lunga durata. Trebuie mentionat ca procesele de evacuare presupun trei grade de jurisdictie (fond la judecatorie, apel la tribunal si recurs la Curtea de Apel), obtinerea unei hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile durând cel putin doi ani.

„Venituri“ neautorizate
Legea prevede ca sunt nule de drept orice clauze care il „autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere“. Exprimarea este total ambigua (la ce „venituri“ se refera legea?). Daca avem în vedere ca se face referire la nerespectarea obligatiilor de catre chirias, singurele „venituri“ ar fi daunele-interese, adica despagubirile cuvenite proprietarului într-o atare situatie. În acest caz, formularea este total gresita, întrucât daunele-interese nu reprezinta un venit al proprietarului, ci echivalentul prejudiciului suferit de acesta ca urmare a neexecutarii sau executarii necorespunzatoare a obligatiilor de catre chirias. Da-unele-interese nu pot reprezenta un venit al celui care le încaseaza.
Aceasta prevedere legala este în concordanta deplina cu întreaga legislatie locativa actuala care favorizeaza în mod nejustificat chiriasul, cu încalcarea unor principii de drept consacrate, al egalitatii în raporturile de drept privat, al libertatii contractuale, al garantarii proprietatii private s.a. Consideram ca se impune abrogarea acestei dispozitii sau, cel putin, clarificarea acesteia, prin nominalizarea expresa a „veniturilor“ la care face referire legiuitorul.

Penalitatile de intarziere
Ce se întâmpla cu clauza penala într-un contract de închiriere reînnoit în mod tacit de catre parti? Conventia tacita presupune prelungirea contractului de închiriere în mod automat la expirarea termenului, pentru o noua perioada egala cu perioada initiala. Prin asa-numita clauza penala, partile stabilesc prin apreciere anticipata cuantumul despagubirilor care vor fi datorate de partea in culpa in cazul nerespectarii obligatiei contractuale.
Daca, de exemplu, chiriasul este obligat prin contractul initial la plata unor penalitati de întârziere pentru neplata chiriei la timp, trebuie stiut ca în practica instantelor de judecata s-a decis ca, în caz de reînnoire tacita, penalitatile de întârziere nu mai pot fi pretinse de proprietar, o astfel de clauza trebuind convenita de fiecare data în scris de catre parti.

Consecintele lipsei unui contract scris
Desi legea impune forma scrisa a contractului de închiriere, de cele mai multe ori, în practica, partile se limiteaza la o întelegere verbala în acest sens, deoarece proprietarii evita înregistrarea acestuia la administratia financiara, pentru a se sustrage de la plata impozitului aferent chiriei încasate. Trebuie mentionat ca neplata impozitului pe chirii constituie infractiunea de evaziune fiscala.
Neîncheierea contractului de închiriere în forma scrisa creeaza multe alte probleme, majoritatea pentru proprietar. Astfel, exista riscul pentru proprietarul locuintei de a fi supus sicanelor chiriasului, acesta putându-se prevala de neexistenta unui contract între parti care sa justifice si sa dovedeasca prezenta lui în imobil, pentru a nu plati, de exemplu, facturile la întretinere, facturile telefonice sau, daca reaua-credinta merge mai departe, de a refuza proprietarului plata chiriei ori de a sustrage din imobil diferite bunuri.
De asemenea, inexistenta contractului creeaza probleme pentru proprietar si în cazul în care acesta doreste evacuarea chiriasului pentru orice motive.
În aceasta situatie, proprietarii au tendinta de a utiliza actiunea în evacuare a chiriasilor, actiune facila si pentru care acestia trebuie sa plateasca o taxa de timbru fixa.
Practica instantelor de judecata este însa de respingere a unor astfel de actiuni, pe motiv ca actiunea corecta este aceea de revendicare, având ca scop intrarea în stapânirea bunului detinut fara drept de o alta persoana. La introducerea actiunii în revendicare, proprietarul trebuie sa plateasca însa o taxa calculata la valoarea imobilului închiriat. De exemplu, pentru a evacua un chirias dintr-un imobil în valoare de 40.000 euro, proprietarul ajunge sa plateasca o taxa de aproximativ 40 milioane lei vechi.

1. Nu numai ca puteti, ci este chiar indicat sa predati locuinta in baza unui proces verbal de predare primire in care sa descrieti cu lux de amanunte atat obiectele cat si starea lor;
2. Sigur ca puteti prevedea in contract astfel de clauze;
3. De asemenea poate fi inclusa o astfel de clauza;
4. Se poate prevede rezilierea unilaterala, cu notificare prealabila de 30 zile (pentru a avea totusi timp sa-si caute altceva) insa pentru a nu fi in prezenta unei clauze abuzive, va trebui ca ambele parti sa aiba posibilitatea rezilierii unilaterale.

Impozitul este de 16%.

Se poate cere atat garantie cat si plata chiriei in avans pentru o anumita perioada.

In cazul in care veti vrea sa dati afara chiriasul, va trebui sa introduceti o actiune in evacuare (politia poate fi sesizata cu privire la alte aspecte cum ar fi : distrugerea bunurilor, tulburarea linistii publice, etc.).

Succes !

Multumesc pentru raspunsuri.

Vad ca totusi conditiile de reparare, bunuri pastrate etc nu sunt prea avantajoase pentru proprietar. Totusi la noi chiria nu este ca in Italia de ex, unde inciriezi un apartament cu 700 de euro min si atunci poti avea pretentii la ce a postat Ghola mai sus. Dar la noi chiria este modica, 150 200 de euro si nu poate acoperi toate daunele pe care le poate face chiriasul in locuinta. Banii astia chiar sunt doar pentru faptul ca are unde locui, insa alte obligatii trebuie sa le respecte, sa faca reparatiile din locuinta in caz ca strica ceva, sa inlocuiasca bunurile. Asa mi se pare normal, nu?:-/

Pai daca nu vi se pare ca acea chirie ar acoperi toate cele la care va obliga legea, nu inchiriati.
Mie, personal, mi se pare corecta si dreapta legea 114. Ca nu sunt considerate venituri... orice banut pe care il incasezi e venit, fie el din pensie de intretinere, salariu, dividende, penalitati, despagubiri morale sau materiale... orice ban pe care il iei e venit, ca doar n-o fi plecat!
Ca aceste venituri nu sunt tratate identic si ca unele sunt impozabile, altele nu etc., e alta treaba!
De asemnenea, e ilegal ca proprietarul sa obtina venituri (adica sa ceara bani cu orice titlu dre la chirias) din nerespectarea clauzelor contractului (adica de catre el: el sa nu respecte, el sa ceara; ar duce ca primirea unor bani sa fie la libera sa alegere si ar fi ilegal). Ar fi o prevedere abuziva, caci si incalcarea clauzelor si cererea de bani pentru asta sunt, ambele, la mana proprietarului. Evident ca nu se interzic daunele, nu reiese de nicaieri asa ceva.
E ilegal ca proprietarul sa ceara chiriasului sa faca orice reparatie; daca vine un cutremur, ce face chiriasul? Renoveaza toata casa? Nu... este vorba despre cheltuieli de mentinere in stare de folosinta a imobilului; pentru astea exista acea prevedere legala, ca sa fie impiedicat proprietarul sa ceara bani in mod nejustificat, care nu se bazeaza pe o culpa a chiriasului...

Chiriasul poate fi evacuat si prin ordonanta... Depinde si de contract insa, daca se arata ca in caz de neplata a chiriei etc. acel contract se considera reziliat de drept si chiriasul trebuie sa paraseasca imobilul... atunci se face actiune in evacuare.
Nu putem spune ca legea e proasta daca noi nu facem miniuma diligenta de a incheia un contract scris, ce dumnezeu!

Multe dintre problemele descrise aici se pot pune in sens invers. Sa vezi cum plateste chiriasul intretinerea pe numele sau si cate probleme are pentru asta... Proprietarul poate cere inapoi cheltuielile pe care, cica, le-a platit el, daca un chirias nu reuseste sa ia chiotante in nume propriu! Dar asta inseamna lipsa de diligenta a chiriasului, in practica insa e larg raspandita practica de a se trece numele proprietarului pe chitante. Si ce faci? Dar cum platesti lumina, ca acolo chiar nu poti?...

Orice contract are avantaje si dezavantaje. Un jurist poate sa puna intr0un contract cat mai multe avantaje pentru clientul sau, legale, si sa adauge cat mai multe obligatii in sarcina celeilelte parti, cu aceeasi rezerva: sa fie legale si nu abuzive.

Ca nu e drept nici pentru chiriasi sa nu-si poata face resedinta acolo unde dau bani, sa fie poate amendati pentru asta... Sa le curga apa in casa si proprietarul sa le spuna ca, asta e! are bani abia peste o luna!
Interpretarile de mai sus mi se par gresite in abordarea lor. Am facut contracte care au fost corecte pentru parti, odata ce fiecare si-a stabilit clar prioritatile etc.
E culmea cat de dezavantajat e proprietarul ca nu-i plateste chiriasul impozit!!! Pai asta e interzis, implicit, in orice activitate care aduce venituri impozabile! Parca ar fi discriminati, sarmanii.

Doamna, in afara de punctul 3 cu care nu prea sunt de acord, in rest puteti sa va faceti un contract bun, clar, care sa nu va dea multe batai de cap.

Buna ziua.
As nevoie niste sfaturi. Am stat in chirie, dar proprietarul a refuzat sa facem contract legal, asadar am incheiat doar un contract incheiat de mana. Contractul era pe 6 luni. Am platit chirie in avans pe 3 luni+garantie. Dupa expirarea celor 3 luni ne-au anuntat ca vand garsoniera. A trebuit sa plecam, dar ei ne-au anuntat ca nu au momentan banii de garantie, si ca nu ni-i pot da inapoi deocamdata. Asadar in schimb noi nu le-am dat inapoi cheile. I le vom da doar cand ne vor da banii pe care i-am platit ca si garantie. Au facut o mare problema din cauza asta, si in urma cu cateva zile au zis ca nu ne vor mai da banii.
Intrebarea mea este daca pot sa fac ceva din punct de vedere legal in legatura asta. Unde as putea apela? Sau cum as putea sa dovedesc ca au dat ilegal in chirie garsoniera, pentru care nu au platit nimic la stat? Chitantele si facturile de utilitati, sau cheile ma ajuta cumva in dovedirea acestui fapt? Sau cum ar trebui sa procedez.

Va multumesc anticipat.