Buna tuturor !
Ma confrunt cu urmatoarea speta legata de admiterea in garantia unui credit a unui imobil, juridica pana la urma : un client a achizitionat in anul 2005 un teren de 600 mp pe care a construit o locuinta familiala. La solicitarea unui credit garantat cu ipoteca pe teren + casa, juristii bancii au constatat ca terenul achizitionat de client provine dintr-o parcela de 5.000 mp cu care a fost improprietarit in anul 1996 prin constituirea dreptului de proprietate in baza legii 18, un fost membru cooperator. Acesta din urma a operat in anul 1997 o dezmembrare a parcelei de 5.000 mp, si in anul 1998 prima instrainare, cu toate ca era in cadrul interdictiei de instrainare de 10 ani, reglementata de legea amintita. Tranzactia s-a facut prin act de vanzare-cumparare, autentificat de notar, cadastrul a facut inregistrarile corespunzatoare, etc. Dupa aceasta a urmat un lant de alte dezmembrari si vanzari-cumparari, clientul meu fiind defapt la a treia veriga. In prezent pe parcela cu pricina sunt construite mai multe locuinte familiale, deci mai multe familii in aceeasi situatie. Sanctiunea prevazuta de legea 18 in aceasta situatie este nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare, si poate fi solicitata in instanta de catre autoritatile statului sau de catre orice persoana interesata. Intrebarea mea este ce solutie au familiile in cauza in aceasta situatie ? Practic nu sunt proprietari pe locuintele pe care le-au construit. Pot sa'si reconstituie in vre'un fel dreptul de proprietate pe parcelele lor si implicit pe constructii, sau nu au nici o sansa ? Poate sa dureze aceasta situatie o vesnicie, nu exista nici un fel de prescriptie ?
Multumesc !
NU e prea clara problema si Intrebarea. sau poate sunt mai multe probleme...
Ce va intereseaza: daca banca poate lua drept garantie parcela de 600 m.p. pe care este construita casa? sau care este soarta constructiilor de pe suprafata de 5000 m.p?
1. Din moment ce imobilul este inscris in Cartea Funciara fara nici o alta sarcina, pe angajatii bancii nu ar trebui sa-i intereseze modul de dobandire a imobilului si daca, in momentul inscrierii in Cartea Funciara (inscriere care face dovada deplina a dreptului de proprietate si este opozabila erga omnes) s-a respectat sau nu legea. Dupa parerea mea, nu ar trebui sa fie nici o problema in acceptarea acestei garantii de catre banca.
Daca nu s-a contestat vanzarea de 15 ani, credeti ca se va mai contesta? Oricum, cine are interesul sa conteste? In nici un caz banca, care "traieste" din credite si dobanzi aferente acestora... teoretic discutand: chiar daca s-ar anula contractul de vanzare-cumparare si partile ar fi repuse in situatia anterioara, cumparatorul de buna-creditna ar avea dreptul la despagubiri, la pretul actual de circulatie al imobilului, bani pe care, tot teoretic, ar putea sa-i plateasca bancii...
2. Cu privire la "soarta" constructiilor de pe parcela mai mare, de 5000 m.p., trebuie vazut cine este proprietarul terenului si daca acele constructii s-au ridicat cu acordul proprietarului, daca exista si alte contracte de vanzare-cumparare pentru terenurile de sub constructii, contracter incheiate intre proprietarul terenului si cel care a edificat constructia.
Multumesc de raspuns si imi cer scuze daca nu am fost destul de explicit.
Imobilul nu poate fi nicidecum admis in garantia vre'unui credit, dupa pozitia directiei juridice a bancii, intrucat spun ei tot lantul de vanzare cumparare poate fi oricand anulat, si ei nu ar mai avea ce executa daca s'ar produce vre'un risc.
Intrebarea mea era mai mult legata de situatia juridica actuala a imobilului, clientii au primit o veste foarte proasta, ca pot oricand sa nu mai fie proprietari pe imobilul cu pricina, daca cineva interesat solicita anularea contractului initial de vanzare-cumparare (cel facut in perioada de interdictie) si implicit a tuturor celorlalte care i'au urmat.
Cred ca interesul de a contesta vanzarea initiala o pot avea de ex. mostenitori ai primului proprietar.
Pe fosta parcela de 5.000 mp, dezmembrata in cateva altele mai mici, sunt in prezent construite mai multe locuinte familiale, zona fiind una foarte dezvoltata din acest punct de vedere. Unii dintre actualii locatari au cumparat terenul direct de la primul proprietar tot in perioada de interdictie, iar altii, precum clientii mei, sunt la a doua sau a treia mana.
Nu pot sa nu ma intreb si cine ar fi principalul vinovat in tot acest lant vicios ? Primul proprietar, care probabil nu stia de interdictia de instrainare, notarul/notarii care au autentificat acte de vanzare-cumparare in plina interdictie, registrul de carte funciara care a operat fara probleme dezmembrari, transferuri de proprietate, si ce'or mai fi fost, ... ?
Practic clientii mei vroiau sa ia creditul tocmai pentru a finaliza locuinta, la care mai au de lucru, iar acum nu mai au nici o tragere de inima sa mai bage banii in aceasta proprietate, ba se chiar gandesc sa o instraineze si sa'si bata altii capul cu toate astea.
Iar eu nu prea pot sa cred ca nu exista o solutie la toate astea : sunt prea multi implicati : notari care au autentificat acte, cadastrul, autoritati ale administratiei pubice care au inregistrat noii proprietari, ba au mai si autorizat constructiile, tot ei au fost ei care au emis titlul de proprietate pentru constituirea dreptului de proprietate initial, etc.
Multumesc !
Ceea ce nu poate fi admis in garantie este terenul si nicidecum constructia de pe teren . Constructia este un bun imobil iar terenul alt bun imobil . Practic aici avem situatia constructorului de buna credinta , care este in eroare cu privire la viciile ascunse ale titlului sau de proprietar al terenului . Chiar daca contractul de vanzare cumparare pe teren este anulabil asta se poate remedia printr-o actiune in constatarea prescriptiei daca au trecut cel putin 10 ani de cand subdobanditorii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului instrainat nelegal de catre cel caruia i s-a constituit dreptul de proprietate. Garantia de evictiune este in sarcina vanzatorului care trebuia si era obligat sa stie si sa le comunice cumparatorilor despre interdictie. Daca in contractele din "suveica" acest lucru a fost aratat explicit cumparatorilor subsecventi si succesivi si acestia au consimtit sa faca tranzactia in atare conditii inseamna ca si-au asumat riscul . In opinia mea cel caruia i s-a constituit dreptul pe teren este de vina ptr acest lant vicios daca si numai daca a ascuns cumparatorilor situatia juridica a terenului cat si autoritatii (biroului de cf) exixtenta sarcinii la intabulare.
@ AvTodincaVeronica
faptul ca odata cu intabularea titlului in CF nu s-a inscris si interdictia de instrainare pe 10 ani se datoreaza functionarilor de la CF care erau obligati sa solicite solicitantului intabularii declaratia pe propria raspundere cum ca terenul care face obiectul intabularii ne este grevat de nici o sarcina sau adeverinta corespunzatoare de la primarie.
Intr-adevar, pentru constructii nu identific nici o problema, sunt acceptabile in garantie. Vanzarea terenului este nula, si de acceea deocamdata nu vad pentru teren alta solutie decat uzucapiunea, dar asta numai in conditiile in care cineva ar cere in instanta constatarea nulitatii absolute a contractelor de instrainare a terenurilor. Altfel, de ce sa te legi la cap daca nu te doare?
Aditabora, e imposibil ca in actul autentic de vanzare sa se fi mentionat existenta interdictiei de instrainare, si notarul sa-l fi perfectat asa. Si functionarii de la CF nu cer nici un fel de declaratii pe propria raspundere/adeverinte etc. Se vede clar in titlul de proprietate data dobandirii prin constituire, ce sa mai declare omul, ca au trecut 10 ani in loc de 7?:D
Event Consult, vina o au primul proprietar si notarul care i-a perfectat actul, interdictia i se aplica proprietarului si notarul trebuia sa o observe si sa refuze autentificarea. Dar, oameni suntem, supusi greselii. Necunoasterea legii nu disculpa pe nimeni.
avocatnet.ro explicăm legislația
Diana Persa, Avocat
ContSters9695