Situatia de fapt: terenul meu se afla in vecinatatea Aeroportului Cluj-Napoca, in zona 2 de protectie. Terenul este afectat de o servitute aeronautica. Autoritatea Aeronautica ofera un regim de inaltime pentru o eventuala constructie de maxim 2m, desi pe trenul alaturat au avizat 6m. Mai mult, odata cu proiectul dezvoltarii aeroportului, pe harta de urbanism terenul apare ca facand parte din perimetrul aeroportului. In realitate terenul se afla dispus la aproximativ 45 de grade fata de axul pistei, la mai bine de 200m de capul de pista, astfel incat este practic imposibil sa fie survolat de vreun aparat de zbor.
Mentionez ca terenul este intravilan, pretabil unor constructii de 1-2 etaje, eu dorind sa construiesc un camin de batrani. In conditiile expuse mai sus dreptul de folosinta asupra terenului este limitat pana la disparitie.
Incerc sa gasesc modalitatea prin care sa obtin despagubiri pentru aceasta limitare a dreptului de proprietate, pana acum ajungand la urmatoarele variante:
- o actiune bazata pe dreptul de servitute ce, in principiu, da dreptul proprietarului fondului aservit la despagubiri pentru lipsa de folosinta a imobilului sau;
- o actiune bazata pe faptul ca limitarea excesiva a dreptului de folosinta in acest caz echivaleaza cu o expropriere indirecta, facuta in afara legii, fara declararea utilitatii publice sau vreo justa si prealabila despagubire;
As dori sa supun subiectul analizei dumneavoastra si eventual sa gasim aprecierea justa a situatiei si a ceea ce se poate face. Va multumesc!
Cred ca o actiune bazata pe dreptul de servitute ar fi varianta fireasca, iinsa va trebui solicitata o despagubire corespunzatoare lipsei de folosinta a unui asemenea tip de teren
1. Terenul a fost introdus în intravilanul localităţii înainte sau după constituirea servituţii aeronautice?
2. Aţi dobîndit terenul în cauză înainte sau după constituirea servituţii?
3. Actul normativ prin care s-a constituit servitutea aeronautică prevedea acordarea de despăgubiri?
4. Cît timp a trecut de la constituirea servituţii?
După cîte cunosc, terenurile învecinate aeroportului nu au fost dintotdeauna în intravilan. Dacă trecerea lor în intravilan s-a produs după constituirea servituţii aeronautice, faptul trecerii în intravilan nu schimbă cu numic situaţia terenului - el nefiind, nici înainte, nici după, teren apt pentru construcţii.
Dacă aţi cumpărat terenul ulterior constituirii servituţii, iarăşi nu cred că puteţi invoca vreun drept. Servituţile aeriene nu se notează în cartea funciară. Servitutea aeriană este un drept real opozabil fără înscriere (întabulare), el fiind instituit prin lege. Prin urmare, este opozabil şi celor care dobîndesc ulterior terenul grevat de servitute.
Totuşi, încercaţi. Principiul este acela că oricine se poate adresa instanţei. Rămîne de văzut cu ce şanse de cîştig.
Din cate stiu, servitutile sunt drepturi reale si nu personale. In aceste conditii nu vad ce relevanta ar avea momentul introducerii terenului in intravilan si constituirea servitutii.
In ceea ce priveste aptitudinea de a fi construibil terenul, consider ca urbanismul este cel ce reglementeaza materia. Oricum, avizul de regim de inaltime doar modificandu-l in masura considerata necesara de beneficiarul servitutii aeronautice.
Servituti gratuite sunt doar in domeniul energiei electrice si a gazelor, dar nu se exclud despagubirile pentru prejudiciile suferite de proprietar, conform art. 480 C.civ.
Constitutia la art. 45 alin. 5 prevede faptul ca autoritatea publica are obligatia de a-l despagubi pe proprietar pentru daunele provocate solului, plantatiilor sau constructiilor sau pentru __orice alta dauna__. In practica judiciara s-a apreciat ca in sintagma "orice alta dauna" este inclusa imposibilitatea proprietarului de a realiza constructii pe terenul afectat, scaderea valorii de circulatie a terenului sau constructiilor pe piata libera, etc.
Jurisprudenta CEDO (Sporrong vs. Suedia, Mellacher vs. Austria, James vs. UK) considera ca limitarea folosintei bunurilor proprietate privata este conforma cu C.E.D.O. cata vreme se urmareste un scop de utilitate publica si implica o despagubire a proprietarului. Doar în aceste conditii este respectat principiul proportionalitatii si baza rezonabila in temeiul careia se pot institui restrangeri ale dreptului de proprietate.
Acum, strict la nivel principial, este clar ca prin servitute si celelalte limitari specifice si derogatorii, dreptul de folosinta este limitat sever si astfel valoarea terenului este diminuata. Problema ce o supun dezbaterii este modul in care putem demonstra prejudiciul si justificarea legala pentru repararea sa.
Dacă aţi dobîndit imobilul ulterior constituirii servituţii, nu aveţi posibilitatea de a obţine despăgubiri. Servitutea aeriană este un drept real dobîndit prin lege, deci opozabil fără înscrierea în CF. Opozabil şi dumneavoastră, dacă aţi dobîndit terenul ulterior.
Dacă servitutea a fost constituită anterior introducerii terenului în intravilan, se cheamă că, la data constituirii servituţii, terenul nu era apt pentru construcţii. Introducerea lui în intravilan, grevat de servititea aeronautică, nu vă poate favoriza în niciun fel în pretenţiile privind despăgubiri legate de interdicţia de a construi.
Jurisprudenţa are şi ea în vedere situaţii concrete. Nu poate fi generalizată decît dacă situaţiei concrete îi sunt aplicabile principiile care au stat la baza soluţiei jurisprudenţiale.
Imi cer scuze, dar nu vad relevanta momentului constituirii servitutii, cu atat mai mult cu cat, fiind una legala, este irelevanta pozitia proprietarului fondului aservit. Pe de alta parte, corectati-ma daca gresesc, dar existenta dreptului de servitute nu stiu sa absolve beneficiarul acesteia de eventuale prejudicii aduse proprietarului fondului aservit.
Servitutea aeronautica, prin felul in care este legiferata, nu instituie reglementari concrete ci il obliga pe cel ce doreste sa construiasca sa ceara si avizul AACR alaturi de documentatia standard ceruta de autoritatile locale. Astfel incat legea nu se antepronuta cu privire la aptitudinea terenului de a fi construibil ci vine sa avizeze ulterior redactarii unui proiect.
Acum, scopul in care am supus dezbaterii aceasta problema nu este cel in care sa gasesc piedici, pentru ca din pacate ma lovesc de ele de aproximativ 4 ani. Din contra, apelez la cei de aici, ca impreuna sa gasim solutii concrete de a iesi din situatia existenta. Eu cred ca am argumente macar la nivelul bunului simt in ceea ce priveste existenta unui prejudiciu dar de la aceasta pana la o argumentare juridica riguroasa este un drum lung ce prefer sa il parcurg alaturi de persoane avizate.
In aceste conditii, daca sunteti dispus sa acordati o privire mai amanuntita, va stau la dispozitie cu detalii concrete si complete. Va multumesc!
avocatnet.ro explicăm legislația
daniel_vasile 
popovici.andra