Cota redusa TVA pentru lucuinte si clauza penalitati intarziere finalizare constructie imobil

Buna ziua,

Am semnat, in ianuarie 2007, o promisiune de vanzare cumparare de bun viitor si as vrea sa inteleg daca:

a) putem beneficia de reducerea de TVA conform noilor reglementari
b) nu vom avea probleme la incasarea unei penalitati stipulate in aceasta promisiune

Clauzele din promisiune (mai jos extrasele din contract care mi s-au parut relevante pentru cele doua problemele puse in discutie) prezentate mai jos ma fac sa cred ca am avea sanse sa nu avem probleme la incasarea penalitatilor stipulate in aceasta promisiune cat si sa ne incadram la plata cotei reduse de TVA.

Totusi, pentru ca stiu ca socoteala de acasa nu se potriveste cu cea din targ :), niste pareri avizate m-ar ajuta sa inteleg ce riscuri ar plana asupra celor doua aspecte.

Mai exact, ca sa ne incadram in conditiile pentru aplicarea TVA-ului de 5%, ar trebui ca valoarea imobilului sa fie de 380000 RON maxim exclusiv TVA, iar respectarea aceastei conditii (dupa aprecierea mea singura pe care nu o indeplinim) ar depinde de respecarea si modul de aplicare a clauzei ce se refera la penalitatile de intarziere cat si de modul cum este interpretat pretul apartamentului (in RON, in EURO, pretul din factura, pretul din contract).

Socoteala mea se bazeaza pe asumptia ca pretul final al apartamentului pe care legea ar trebui sa-l ia in considerare este cel de pe facturile finale in RON.

O factura in valoare de 89503 RON fara TVA a fost deja platita la avans si ar mai ramane o factura de aproximativ 339639 RON care ar insemna 75% din pretul de achizitie in EURO, fara TVA (1EURO = 4.3 RON).

Valoarea celei de-a doua facturi ar trebui ajustata cu valoarea penalitatilor care la sfarsitul lunii martie (cand asteptam sa se finalizeze constructia) ar fi de 51498 RON.

In final, pretul facturat in RON, fara TVA, pentru acest apartament ar fi 377 652 RON = (89503+339639-51498) RON.

Credeti ca aceasta asumptie precum si modul meu de interpretare corespunde cu modul uzual in care ar putea fi interpretate dpdv legal cele doua probleme ridicate aici?

Credeti ca promitentul ar putea gasi motive pentru a se absolvi de plata penalitatilor de intarziere (asa cum sunt stipulate in promisiune)?

Mentionez ca pana in prezent nu am primit nici o instiintare care sa ne faca cunoscuta aparitia uneia din conditiile de excludere a platii penalitatilor. (vezi mai jos clauza completa)

Ar putea fi o varianta, aceea in care pretul dreptului de proprietate (adica achizitia apartamentului) sa fie separat de pretul dreptului de folosinta (garajul si boxa), ca sa ne incadram in limita de 380 000 RON?

Extrase din promisiunea de cumparare:

Obiectul promisiunii:

a) drept de proprietate asupra unui apartament cu 2 camere (suprafata construita 64 mp) + cota indiviza (1.44% din suprafata de teren aferenta apartamentului si partilor commune; terenul total pe care este construit imobilul este de 874 mp)

b) dreptul de folosinta exclusive asupra unui loc de parcare si a unei boxe

Pretul vanzarii: (final si nemodificabil inclusive pentru dreptul de folosinta):

a) 125311 Euro inclusiv TVA (nu exista o delimitare clara intre pretul pentru dreptul de proprietate si pretul pentru dreptul de folosinta dar oferta initiala preciza ca partea aferenta garajului este de aproximativ 15000 Euro inclusiv TVA)

b) platibil in doua etape:

a. avans: 25% din pretul vanzarii – avansul de 31 328 Euro inclusiv TVA(19%) a fost achitat in RON la cursul BNR din data platii (106 509 RON inclusiv TVA)
b. rest de plata: 75% din pretul vanzarii – 93 983 Euro inclusiv TVA(19% sau 5%?)

Termenul livrarii: 30.11.2008

Obligatiile promitentului – vanzator (clauza privind penalitatea in caz de intarziere a lucrarilor):

“In cazul in care promitentul – vanzator va intarzia predarea apartamentului fata de termenul de predare stipulat la pct. 3.1. (30.11.2008) acesta va plati promitentului – cumparator o penalitate in valoare de 0.1% din pretul vanzarii, pentru fiecare zi de intarziere.

Dispozitiile aliniatului precedent nu se vor aplica in urmatoarele situatii:

- intrerupere de lucru din ordinul autoritatilor de stat, greve, etc.
- cauze de forta majora
- intreruperi de lucru cauzate de conditii climaterice extreme, in care activitatea de constructii nu se poate desfasura.
In aceste cazuri, termenul de predare se va prelungi in mod corespunzator cu perioada in care situatiile specificate mai sus sunt constatate.”

Astept cu interes, opiniile voastre si sper ca acest caz sa poata fi util si altora in situatii similare.

Multumesc frumos,

Luisa