Am nevoie de un sfat legat de posibila actionare indviduala in instanta a societatii care administreaza blocul in care locuiesc.
Am devenit proprietar in acest bloc acum 2 ani. In scara, din 27 apartamente, sunt 4 proprietari cu datorii mari (intre 3000 si 10000 RON), restul sunt la zi sau au maxim 1-2 luni intarziere. Situatia cu care ma confrunt in acest moment este sistarea functionarii liftului si amenintarea de sistare a apei curente; asta in conditiile in care eu sunt cu platile la zi.
Administratorul, la inregistrarea platilor, isi opreste cu prioritate tariful de administrare, dupa care din suma ramasa plateste facturile catre furnizori. In cazul liftului exista un contract de mentenanta cu plata lunara, si exista intarzieri de aproape un an.
Ma gandesc la solutii individuale pentru ca ori de cate ori se organizeaza o sedinta de bloc, ori nu se intocmeste minimul de 50%+1, ori discutiile degenereaza si se abat de la topica pentru ca unii vecini au cateva "placi" pe care le tot repeta de fiecare data si nu tin cont de subiectul dezbaterii (probabil si din motive de capacitate intelectuala, varsta, s.a.m.d)
Sunt de parere ca:
1. Administratorul incaseaza abuziv costul de administrare prioritar, inainte de plata celorlalti furnizori. Consider ca fiecare incasare ar trebui sa fie repartizata proportional la fiecare furnizor.
2. Administratorul nu si-a indeplinit obligatiile administrative fie din complicitate/rea-vointa (pentru ca atata timp cat sunt datorii esti obligat sa ramaii in administrarea lor) sau permisivitate/incompetenta/dezinteres (a permis prin pasivitate de-a lungul multor ani ca aceste datorii sa se acumuleze).
Ce masuri credeti ca se pot lua in aceasta situatie?
Referitor la titlul topicului initiat de dv,eventuala actionare in justitie de catre dv ca si proprietar de apartament a administratorului de imobil,nu solutioneaza aspectele precizate si in instanta va beneficia de hotarare defavorabila dv care nu detineti raport de obligativitate cu administratorul de imobil
Administratorul de imobil este angajatul asociatiei de proprietari detine raport juridic si fisa postului-cu limita de competenta de executie masuri/hotarari dispuse de adunarea generala,presedinte si comitet executiv
Reprezentantul legal al asociatiei de proprietari este presedintele acesteia,care detine autoritatea si compenta sa reprezinte si sa apere interesele asociatiei de proprietari si ale membrilor acesteia
Sesizati oficial presedintele de asociatie sa se implice in solutionarea aspectelor precizate de dv
Daca la nivelul asociatiei de proprietari va confruntati cu dezinteres puteti sesiza oficial serviciul specializat din primarie,care in cazuri motivate ,poate dispune masuri inclusiv sanctionarea celor vinovati
Daca administratorul are contract de munca cu asociatia eu nu vad de ce sa fie incasarea salariului un abuz. Sau este vorba de un contract de prestari servicii cu o societate sau persoana fizica? Indiferent de situatie nu cred ca savarseste niciun abuz prin faptul ca isi incaseaza drepturile cuvenite.
Pentru proprietarii cu datorii mari exista solutii prevazute de lege. Atentie la prescrierea creantelor (unele nu vor mai putea fi recuperate daca sunt vechi)
In blocul in care locuiesc eu s-a vandut un apartament prin executor pentru ca erau datorii mari neachitate. A existat un proces care a durat 1-2 ani dar pana la urma s-a finalizat si acum totul este in regula. Asociatia a incasat creanta si cheltuielile de judecata.
E vorba de o societate de administrare cu care asociatia de proprietari are contract.
Ca exemplu,
sa presupunem ca in luna curenta datoriile pe scara sunt:
- consum apa; 1200RON
- electricitate/lift: 500RON
- cost administrare: 1000 RON
Daca 10 proprietari platesc fiecare 100 ron (1000 in total), singura datorie achitata va fi cea catre administrator, restul acumulandu-se ca datorii (si, mai mult, generand penalitati pe intreaga valoare). Poate gresesc insa logica imi spune ca incasarile ar trebui repartizate in functie de componenta incasarii.
Mai exact, daca eu am de plata 100 ron, (50apa+13lift+37admin) logic ar fi ca sumele platite sa se repartizeze conform cu ceea ce am utilizat, nu ca din suma platita de mine ei sa isi opreasca comisionul de administrare si pentru cei rau platnici.
Asa cum s-a spus mai sus, firma de administrarea are un contract incheiat cu presedintele asociatiei tot asa cum un administrator persoana fizica are un CIM incheiat cu alta asociatie. Adica este salariat. Ori salariatul, in orice societate, institutie... trebuie sa-si primeasca salariul indiferent ca angajatorul are sau nu probleme financiare. In momentul cand angajatorul (asociatia) nu-si mai permite sa plateasca un salariat sau o firma de administrare, are posibilitatea rezilerii contractului, iar respectivul nu mai munceste in acea asociatie. Dar atat timp cat munceste trebuie platit.
Situatia restantierilor din asociatia dumneavoastra trebuie analizata de comitetul executiv si presedintele trebuie sa actioneze pentru recuperarea debitelor conform legii 230/2007.
Acelasi comitet executiv in frunte cu presedintele pot prelua atributiunile administratorului (a firmei de administrare) daca aceasta nu-si face treaba ori daca asociatia nu-si mai permite sa plateasca.
Dar, repet, administratorul nu are intre sarcinile sale actionarea in instanta a restantierilor. Aceasta este in sarcina presedintelui asociatiei dumneavoastra.
Inteleg foarte bine modul in care abordati problema insa dumneavoastra faceti o abordare personala care nu se potriveste cu statutul unei asociatii - indiferent de asociatie. Administratorul dumneavoastra procedeaza corect atunci cand isi achita propriile facturi - la urma urmei el are o afacere de intretinut (si el are salariati de platit si el are furnizori de achitat, taxe de plata). Administratorul a fost ales de asociatie si tot asa poate fi dat la o parte.
Hai sa facem un mic exercitiu ---- ce s-ar intampla daca in locul acestui administrator ati pune ca administrator unul din restantieri? Vom presupune ca acel restantier ales este unul pe care il cunosteti, este onest si singurul motiv pentru care nu plateste intretinerea este pentru ca are dificultati financiare, poate nu are de lucru momentan. In felul acesta el va fi in aceeasi situatie financiara ca si pana acum dar datoriile lui catre asociatie vor scadea pana vor ajunge la 0. In felul acesta rezolvati o parte din problema. (mai exact 25% din problema pentru ca ati precizat ca sunt 4 proprietari cu restante semnificative). Dupa ce isi achita datoriile catre asociatie vecinul vostru va avea un nivel financiar superior si restul proprietarilor vor fi si ei mai multumiti.
Pentru restul de 75% ma tem ca nu aveti multe optiuni in caz ca nu sunt cooperanti si va trebui sa mergeti in instanta.
Revenind la modul in care ati pus problema cu plata preferentiala va pot da un exemplu de la societatile comerciale care functioneaza in mod similar. Haideti sa presupunem ca aveti actiuni la o mare companie cotata la bursa. La sfarsitul anului sperati sa incasati dividende pentru ca societatea are profit. Numai ca administratorul hotaraste sa investeasca acel profit si o face intr-un mod nu tocmai ortodox. Cumpara o masina luxoasa pe care o foloseste personal, aloca un fond mare cheltuielilor de protocol si alte asemenea care la sfarsitul zilei nu fac altceva decat sa va diminueze dividendele pana la impresionanta suma de 0 lei. Face acel administrator ceva ilegal? Atata timp cat a respectat mandatul cu care a fost investit nu face nimic ilegal. Asta nu inseamna insa ca trebuie sa fiti de acord cu el. Asa ca va ganditi la solutii si in linii mari sunt doua: pleaca el sau plecati dumneavoastra. Daca situatia nu e grava si suporta amanare atunci puteti sa ii contactati pe restul asociatilor si sa ii convingeti sa il schimbe iar daca nu reusiti sa ii contactati sau sa ii convingeti va vindeti actiunile.
Luptati sau plecati! daca negocierile au incetat.
Chiar si dumneavoastra puteti sa deveniti noul administrator si atunci veti avea toate parghiile la indemana, inclusiv acela de a nu va incasa remuneratia pentru prestatia dumneavoastra.
avocatnet.ro explicăm legislația
dan0luc, utilizator
Titirez69