Contract care sa constituie titlu executoriu pentru recuperare arvuna

Am semnat un antecontract de vanzare-cumparare pentru un teren, insa tranzactia respectiva nu s-a mai finalizat din cauza vanzatorului (cazul e detaliat intr-o alta intrebare pe forum) si vanzatorul a cheltuit intre timp banii dati ca avans si nu mai are de unde sa-mi returneze banii. Conform antecontractului el ar fi trebuit sa-mi returneze dublul avansului (arvunei).

Dupa cateva consultari cu doi avocati diferiti, una dintre variantele propuse pentru o recuperare mai rapida a banilor (ca sa evit o actiune in rezolutiune care ar putea dura foarte mult timp) a fost sa conving vanzatorul sa semneze un angajament de returnare a sumei respective intr-un termen de cateva luni insa acel angajament sa constituie titlu executoriu cu garantii imobiliare.

Ideea pe scurt este urmatoarea:

Eu am platit avans suma X si acum vanzatorul imi datoreaza 2X + dobanda penalizatoare pana in momentul platii. In cativa ani, pana se incheie actiunea in rezolutiune si as putea incepe executarea silita, suma va fi probabil 3X sau mai mare.

As vrea sa conving vanzatorul sa semneze un contract notarial in care se angajeaza sa-mi returneze X + 10% in termen de 6 luni, in rate, cu conditia insa ca acel contract sa reprezinte titlu executoriu si sa pot incepe direct executarea silita in cazul in care nu-si executa nici aceasta obligatie si cu conditia ca vanzatorul sa constituie o ipoteca pentru suma X pe un alt imobil pe care il detine (eu am deja constituita ipoteca legala pentru suma X pe terenul care a facut obiectul antecontractului).

Intrebarile mele sunt urmatoarele:

1. Exista o varianta recomandata de a face un astfel de contract la notar astfel incat sa pot trece direct la executarea silita in cazul in care vanzatorul il incalca? Unul dintre avocati mi-a propus un contract cu garantie reala imobiliara. Este aceasta cea mai buna varianta?

2. Poate fi formulat acest antecontract astfel incat suma de plata sa fie X + 10% daca vanzatorul plateste in termenul de 6 luni, sau 2X daca depaseste acel termen si cu o zi (practic sa-mi recuperez dublul avansului, asa cum l-as fi putut recupera cu o actiune in rezolutiune).

3. Imi scad in vreun fel sansele de reusita in cazul unei actiuni in rezolutiune daca ii propun aceasta intelegere vanzatorului si el decide sa nu o accepte? De exemplu, daca se lungesc negocierile, care ar fi termenul de prescriptie pentru deschiderea actiunii in rezolutiune?

Va multumesc pentru ajutor.