Instrainare cota parte indiviza teren fara acord proprietari pentru acces auto

Proprietarul unui teren a construit pe acesta un bloc, la parter avand 2 spatii comerciale pe care si le-a pastrat pentru el. In Cartea Funciara aceste spatii au repartizata cota parte teren pe apartament in mp, dar nu au cota parti comune pe apartamente in procent. Ele nu fac parte din Asociatia de Proprietari pentru ca nu au vrut.
Constructorul a cumparat si o casa cu un teren invecinat ca sa aiba loc pentru parcari (asa au fost vandute apartamentele, cu o parcare inchiriata in spate, apoi am aflat ca nu era a blocului si cu una in lateral care de fapt nu era nici aceasta a blocului) -> blocul a fost terminat in 2008.

Ulterior, in 2015, proprietarul blocului a vandut casa alaturata - deci si partea crezuta de proprietari a blocului, care de fapt e un teren de la Primarie concesionat - si impreuna cu ea si 50 mp din suprafata totata a blocului, adica cota parte indiviza pentru a-i asigura acces la terenul parcare. Altfel accesul trebuia oferit de prorprietarii blocului, care nu l-ar fi oferit.

Explicatie : terenul parcare este un teren al statului concesionat. Dar el nu are acces auto decat prin spatiul de 686 mp ai blocului. De aceea proprietarul a vandut si cota parte indiviza teren bloc, pentru a-i oferi acces auto noului proprietar.

Intrebari :
1. avea voie sa vanda aceasta suprafata de 50 mp cota indiviza teren fara acceptul proprietarilor?

2. au voie cele doua spatii comerciale de la parter sa refuze intrarea in Asociatie? - intr-adedevar apa si curentul sunt separate si nu folosesc scara blocului, dar sunt la parterul blocului!

3. au voie la Cartea Funciara sa fie inregistrati doar cu cota parte teren in mp si nu si cu cota parti comune in procent? Le permite acest artificiu sa sustina ca de fapt au vandut mai putin teren decat trebuia si atunci sa ramana cu niste mp in proprietate ( de ex .... avem 2 spatii comerciale - spatiul 1- 100mp construiti si spatiul 2- 900 mp construiti pe o suprafata comuna de 100 mp. Constructorul vinde spatiul 2 si la Cartea funciara este intabulat cu 100% suprafete comune - dar 90 mp cota comuna teren. In contractul de vanzare este specificat : spatiul 2 e vandut impreuna cu 100% cota indiviza teren, adica 90 mp. Inseamna asta ca 10 mp pot fi dezmembrati, vanduti, e ca si cum raman in aer ? Exista vreo inginerie de genul asta?
IN realitate spatiul de 900 mp sunt cele 17 apartamente vandute ....cotele indivize comune adunate = 100% , dar aceasta cota e folosita si in contractele de vanzare cumparare. ....pentru teren. Terenul fiind calculat corect, dar procentul fiind mai mare, aparent pare ca a fost dat mai putin pamant decat a fost vandut....stiu ca suna foarte ciudat!

4. Cum putem bloca vanzari ulterioare - acum si casa si spatiile sunt la vanzare - pana lamurim situatia aceasta ciudata.?