Forum Discuţii juridice Expertize judiciare şi ... Subevaluare ANRP
Intră în cont
avocatnet.ro explicăm legislația
10 de azi 
Caută (ex. salariu minim) 504 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Expertize judiciare şi ... Subevaluare ANRP
Pune o întrebare 0 întrebări azi, 5 useri online acum
navigare rapidă
Ultimele discuții Întrebări fără răspuns Top răspunsuri apreciate Top discuții interesante Top membri implicați
Discuție deschisă în Expertize judiciare şi extrajudiciare

Subevaluare ANRP

Stimate domnule mediator,
S-a evaluat o locuinta compusa din, (citez din contractul de v-c pe Legea 112/1195) : una camera (parchet in stare buna),vestibul,wc,bucatarie subsol,cota indiviza 57% bucatarie parter in suprafata utila de 40,17 mp reprezentand o cota indiviza de 14,56% din imobil. Odata cu locuinta se vinde si o cota indiviza de 14,56% din partile de folosinta comuna ale imobilului si se dobandeste 23,25 mp, teren situat sub constructie conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995, de catre un evaluator numit de ANRP la o valoare de piata de 107.000 RON si valoare randament de 120.000 RON. Mentionez constructia are peretii din caramida, plafon din beton (?) si este ridicata inainte de anul 1940.
Starea constructiei (structura) este buna, nivelul finisajelor lasa de dorit. Locuinta face parte dintr-un imobil retrocedat si poate fi definita ca "locuinta la curte"
Imobilul este situat intre Piata Sfintii Voievozi si Piata Buzesti. La aprecierea personala "locuinta" este mult, mult subapreciata, evaluarea neacoperind nici macar valoarea terenului, daca stam sa amanuntim. Va rog si consideratiile dvs. si care ar fi posibilitatile de a ataca aceasta evaluare. Cu multumiri anticipat.
13 mesaje
3768 vizualizări
5 participanți
Cel mai recent răspuns: un cititor , utilizator 10:10, 26 Martie 2010
Vezi răspuns
Buna ziua,
Din moment ce faceti vorbire de "mult subapreciata" se intelege ca Dvs. stiti "valoarea corecta" si, prin comparatie, ati dedus ca imobilul Dvs. este subevaluat.
Intrebare: - de unde cunoasteti Dvs. "valoarea corecta". Cum ati determinat-o ?
Revenind la subiect: cautati un expert evaluator si comandati o expertiza extrajudiciara; veti avea o opinie profesionala pentru comparatie.
Cu stima,
Buna seara si multumesc pt. " interventie "!
Din raspuns se remarca evident (de)formarea dvs. profesionala. Nu mi-o luati in nume de rau. Intrebarea este daca pentru suma de despagubire propusa se poate achizitiona o locuinta similara in zona, pt. inlocuire. M-ar bucura sa aveti un comentariu " la obiect ".
Cu stima,
Buna ziua,
Principiul pe care-l invocati este gresi (conform literaturii de specialitate si a practicii din Romania).
Corect, intrebarea se pune astfel:
- cu cat, eventual, s-ar putea vinde un imobil, cu caracteristici similare celui evaluat, situat in aceiasi zona urbana, in contextul pietii imobiliare de la data de referinta a evaluarii.
Raspunsul la aceasta intrebare se obtine prin analiza comparabilelor din piata imobiliara si reconcilierea ulterioara a valorilor.
Principiile generale ale evaluarii sunt urmatoarele:
 valoarea este o predicţie;
 valoarea este subiectivă;
 valoarea este rezultatul unei comparaţii;
 valoarea este maximă, corespunzâd celei mai bune utilizări a imobilului;
 metoda de evaluare trebuie să respecte trendul pietii imobiliare;

Cu stima,

P.S.: prin "deformare profesionala" trebuie sa intelegeti experienta profesionala.
Buna ziua,
In primul rand multumiri pt. timp acordat si promptitudine.
Cand am sustinut ca "bunul este subevaluat" am luat in considerare urmatoarele principii : "estimarea mea este subiectiva" si vreau sa o supun controlului, dar ea este "rezultatul unei comparatii" si am tinut seama si de "trendul pietei imobiliare"
In ce priveste "predeictia", ea poate functiona in cazul tranzactiilor. Mecanismul acordarii de despagubiri de catre autoritatile statului (ANRP) functiomeaza diferit.
Adica se stabileste "azi" "o valoare" iar plata se face undeva, candva in viitor peste ani de zile.
Consider ca evaluarea pt. acordare de despagubiri trebue sa tina seama doar de o parte din principiile enuntate si sa nu ia in seama de "starea bunului" pe deoparte, iar pe de alta parte sa aibe in vedere "valoarea de inlocuire" :
- Starea bunului.
Proprietarul - deposedat de bun, acum 60 de ani (D. 92/1950) nu poate fi resonsabilizat de starea actuala a bunului dupa cum nici nu poate clama imbunatatiri aduse "bunului" atata timp cat nu el este autorul lor. De altfel practica juridica impune proprietarilor-deposedati drepturi de retentie pt. imbunatatiri aduse "bunului" de catre chiriasul cumparator, atunci cand acestia il redobandesc. Deci, in opinia mea, starea bunului nu trebue sa constitue un criteriu in stabilirea valorii.
- Valoare de inlocuire.
Pe de alta parte revin si sustin ca subsemnatului proprietar-deposedat trebue sa i se acorde o despagubire cu care sa poata cumpara, sa poata inlocui bunul de care a fost deposedat cu unul similar ( caracteristici,zona urbana).
Ori, in opinia mea, cu valuarea stabilita de evaluator acest deziderat este imposibil de realizat.

Cu stima,

P.S. prin " (de)formare profesionala" am clamat tonul usor agresiv ale primei postari care probabil vine odata cu experienta profesionala.
Buna ziua,
Incep cu P.S.
Prima postare nu a fost agresiva ci poate plina de "oboseala" de a expune puncte de vedere profesionale unora cu alte specializari diverse.

Revenind la problema Dvs.
Releva un aspect de fond, la care personal am cautat un raspuns in ultimul timp:
- ce anume trebuie sa se evalueaza in cazul unui imobil nationalizat in urma cu 60 ani ?
- valoarea de la data nationalizarii ?
- valoarea de la data nationalizarii + lipsa de folosinta - uzura normala ?
- valoarea actuala - uzura normala - modificari, imbunatatiri ?
- valoarea actuala?
- dar lipsa de folosinta, cum poate fi cuantificata: in regimul capitalist antebelic si in regimul socialist ?

Cu stima,







Alte discuții în legătură

Evaluare teren anrp bejenaru bejenaru Buna ziua! Am niste nelamuriri. Am depus la ANRP un dosar pentru despagubire pentru un teren. Am vb cu un evaluator agreat de ei si am inteles ca pentru ... (vezi toată discuția)
In atentia avocatiilor pledanti: confuzia intre notiuni. denaturarea realitatii. valabilitatea raportului de expertiza judiciara. legalmgm legalmgm O prima consecinta a confuziei intre notiunile de \"valoare de circulatie\" si cea de \"valoare de piata\". Statistic vorbind, avocatii pledanti au observat ... (vezi toată discuția)
Pentru evaluatori -- scadere datorata crizei pentru un teren intravilan nekrous nekrous Buna ziua, Daca evaluez acum un teren intravilan, in \'zona 2\', cu utilitati, acces, regim de constructie fara limitari, intr-un municipiu de 100.000 ... (vezi toată discuția)