Garantia pentru evictiune in contractul de vanzare

Dan Chirica
Profesor – Universitatea „Babes-Bolyai” Cluj-Napoca 

Din aceasta perspectiva, o analiza la zi, in lumina ultimelor solutii jurisprudentiale si comentarii doctrinare, nu este catusi de putin lipsita de interes. 

Reglementata de Codul civil roman ca o forma de raspundere a vanzatorului, in realitate, evictiunea este o garantie, fiind autonoma si abstracta, independenta de ideea de culpa. 

Garantia faptului personal al vanzatorului, care este perpetua, are in vedere atat tulburarile de fapt, cat si pe cele de drept. Unele dificultati exista in practica noastra judiciara in privinta delimitarii intre predarea neconforma si garantia pentru tulburarile de fapt provenind de la vanzator. Terenul predilect al tulburarilor de fapt il constituie in prezent cele de deturnare a clientelei atat in cazul cesiunii unui fond de comert sau al unui fond liberal, cat si al cesiunii de drepturi sociale (parti de participare, parti sociale actiuni). Impotriva unor asemenea tulburari, cumparatorul se poate apara pe calea unei actiuni in justitie care sa interzica exercitarea lor in continuare. 

Garantia pentru fapta tertilor se refera exclusiv la tulburarile de drept. O dificultate aparte prezinta in privinta acesteia relatia garantiei cu elementul cunoasterii cauzei de evictiune de catre cumparator la data incheierii contractului, precum si a neglijentei (culpei) acestuia in neobservarea cauzei de evictiune. 

Cand exista pericol de evictiune din partea unui tert, cumparatorul poate utiliza garantia pe cale incidenta, iar atunci cand ea s-a produs efectiv, solutiile difera dupa cum evictiunea este totala sau partiala. In practica Inaltei Curti de Casatie si Justitie s-a pus problema drepturilor de care beneficiaza cumparatorul unei locuinte dobandite in temeiul dispozitiilor Legii nr. 112/1995, evins de adevaratul proprietar, adoptandu-se solutii care contravin grav principiilor de drept aplicabile in materie. 

In final sunt prezentate intelegerile dintre parti in privinta garantei pentru evictiune si limitele legale ale acestora.