Piata imobiliara in 2010: un balon sau o caramida?

Apartamentele cu 2 camere, cele mai cautate

In 2010, potrivit unei analize realizate de imobiliare.ro, cele mai atractive tipuri de apartamente in 2010 au fost apartamentele cu doua camere. De altfel, potrivit aceluiasi portal imobiliar, 90% din cautari se refera la apartamente cu preturi a caror pret de tranzactionare se situeaza in jurul valorii de 40.000 de euro.

Opinia este impartasita si de Mirela Bogdan, Operational Manager MagazinulDeCase.ro. Potrivit acesteia, daca, pana in 2010, garsonierele erau cele care atrageau cei mai multi cumparatori, din anul 2010, s-a conturat o noua preferinta in randul cumparatorilor: apartamentele cu doua camere. Totusi, apartamentele cu doua camere sunt urmate la mica distanta de apartamentele cu 3 camere.

Tot in acest an, majoritatea cumparatorilor si-au indreptat atentia spre apartamentele vechi.

„Insa trebuie tinut cont si de faptul ca oferta de apartamente vechi este mult mai mare, iar preturile acestor apartamente sunt mai mici: in Bucuresti, de pilda, indicele imobiliare.ro pentru apartamentele vechi, in luna octombrie, arata valoarea de 1.125 euro/mp fata de 1.334 euro/mp”, spune Adrian Erimescu, directorul general al imobiliare.ro.

„Cumparatorii au continuat si in 2010 sa prefere apartamentele in blocurile vechi in defavoarea ansamblurilor rezidentiale. Prioritar in acest moment - pentru un cumparator - este bugetul”, considera Mirela Bogdan.

In ce priveste apartamentele in comexple rezidentiale noi, Adrian Erimescu face precizarea ca exista si clienti orientati doar spre apartamente noi.

Conform unui studiu realizat de imobiliare.ro, cu bugetul pentru Prima Casa, si anume de 60.000 de euro, poate fi achizitionat fie un apartament vechi cu trei camere, fie un apartament cu doua camere intr-un complex rezidential nou.

Adrian Erimescu subliniaca ca, in definitiv, conteaza subiectivitatea cumparatorilor atunci cand vine vorba de o achizitie.

Chirias vs. proprietar: cine a avut mai mult de castigat pe piata imobiliarelor?

Potrivit MagazinulDeCase, in acest an, chiriile au scazut cu 25% fata de anul 2009.

“Dobanzile au scazut fata de 2009 si, implicit, rata pentru un credit imobiliar, rata care in acest moment este mai mica decat chiria. In aceste conditii au avut de castigat cei care au decis sa isi cumpere un imobil prin Prima Casa”, considera Mirela Bogdan.

„Cine a dispus de lichiditati a putut gasi numeroase oportunitati in piata, in 2010. Multi proprietari sunt dispusi sa negocieze destul de mult in cazul unei tranzactii rapide”, adauga si Adrian Erimescu.

Potrivit managerului de la MagazinulDeCase, pe langa avantajul dat de rata mai mica decat chiria, achizitia unei locuinte intr-o perioada de criza poate fi privita si ca o investitie eficienta.

“Cumparand acum ieftin si vanzand intr-o perioada de varf al preturilor, profitul realizat poate depasi considerabil costul creditului contractat pentru achizitionarea locuintei”, explica Mirela Bogdan.

Adrian Erimescu concluzioneaza, astfel, ca anul 2010 a fost un an propice pentru achizitia de locuinte, avand in vedere ca de la inceputul crizei imobiliare pana in prezent, pentru aproape toate categoriile de apartamente au fost atinse praguri minime.

Prima Casa: 1, 2, 3!

Si in 2010, programul Prima Casa a continuat, Executivul adoptand OUG nr. 30/2010 pentru modificarea si completarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 60/2009 privind unele masuri in vederea implementarii programului "Prima casa", la finalul lunii martie.

„Pentru anul 2010, Programul Prima Casa va fi orientat cu prioritate pentru constructia de locuinte de la zero, pentru constructia de locuinte noi. Vom realiza acest lucru prin doua mecanisme pe care le vom impune in cadrul actului normativ”, a declara Emil Boc, la inceputul acestui an.

Lucru care s-a intamplat, caci potrivit unui studiu realizat de Imopedia, programul guvernamental a starnit interesul potentialilor cumparatori de terenuri, incepand cu sfarsitul lunii ianuarie 2010. La acea data, multi bucuresteni erau atrasi de marirea garantiei de stat, la un nivel maxim de 75.000 euro, pentru locuintele construite de la 0.

„Prima Casa 2 reprezinta, de fapt, Prima Casa 1 cu cateva imbunatatiri, precum majorarea plafonului la 70.000 de euro pentru locuintele construite individual si 75.000 de euro pentru ansamblurile de locuinte construite de asociati”, explica Mirela Bogdan.

Pana acum s-au acordat finantari totale de 700 milioane de euro, arata un comunicat de presa al Be Igloo, iar bancherii il considera un succes.

Printre avantajele programului, Mirela Bigdan enumera dobanzile mici impuse de stat pentru aceste tipuri de finantari, costurile unui astfel de imprumut fiind mult mai reduse decat in cazul unui credit ipotecar obisnuit. In acelasi timp si avansul este mai mic, -5% in loc de 25%.

„Exista si cateva dezavantaje care s-au pastrat inca din momentul aparitiei programului Prima Casa. In primul rand un proprietar nu poate vinde in primii 5 ani, iar timpul de acrodare a creditului este mai mare fata de un credit ipotecar obisnuit”, adauga aceasta.

„Exista diverse speculatii in jurul unui nou program Prima Casa, deoarece o eventuala crestere a plafonului de garantare si extinderea accesului la acest credit vor avea consecinte directe asupra pietei imobiliare, implicit asupra preturilor”, spune Adrian Erimescu.

Insa, pentru ca noua forma a programului guvernamental sa aiba succes, ar trebuie redus timpul de acordare a creditului si extinse conditiile de eligibilitate.

Potrivit lui Nimrod Zvik, directorul de markting al Be Igloo, piata imobiliara se lupta cu lipsa de incredere, iar faptul ca bancile nu vor sa si asume riscuri prea mari nu e de natura sa incurajeze clientii sa ceara finantari pentru achizitii imobiliare.

Potrivit Be Igloo, prin Prima Casa 3 s-ar putea acorda imprumuturi de aproximativ 1,4 miliarde de euro, prin largirea bazei de potentiali aplicanti.

„Noi nu cerem ca statul sa se implice prin a oferi incredere bancilor, cand afacerea bancilor e creditarea. Ele ar trebui sa ofere incredere in piata, sa-si deschida portile catre finantarea celor care vor sa cumpere locuinte noi, pentru ca astfel ar intra bani in circuitul economic si ar fi bine pentru toata lumea”, mai adauga Nimrod Zvik.

„Unele banci au inteles ca ele trebuie sa faca primul pas. Daca vor incuraja piata, lucrurile vor incepe sa se miste, iar relansarea imobiliarelor ar insemna si relansarea constructiilor si a tuturor industriilor care depind de piata imobiliara”, conchide Nimrod Zvik.

Dezvoltatorii imobiliari, incotro?

In acest an, bancile s-au aratat a fi extrem de precaute in acordarea de finantari noi si optimizarea costurilor de constructii au fost principalele subiecte pe agenda dezvoltatorilor imobiliari in primul semestru al lui 2010. Astfel, potrivit unui studiu Colliers, sub 10% dintre dezvoltatorii care au solicitat un credit au primit finantare in aceasta perioada.

Un alt studiu al Colliers releva faptul ca, in continuare, investitorii arata un apetit crescut pentru unitatile de retail de tip big box din Romania, atat in Bucuresti cat si in tara. In acest sens, dezvoltatorii imobiliari au dat alte functii centrelor comerciale, fie alaturandu-le un hypermarket, fie construind parcuri de retail.

Conform King Sturge, un numar semnificativ de proiecte in derulare sufera dificultati financiare. In cele mai dificile cazuri, dezvoltatorii sunt nevoiti sa intrerupa proiectele sau nu isi onoreaza obligatiile de plata. In aceste conditii, lipsa creditelor ii impinge pe dezvoltatori, pe antreprenori si subcontractanti la incapacitate de plata.

Adrian Erimescu considera ca 2010 a fost un an in care s-a investit diferit in promovare, nu atat pe cantitate, cat pe calitate

„In 2010 am asistat la lansarea primului targ imobiliar online, Imosfera, cu costuri reduse si instrumente de masurare bine puse la punct, tot in acest an multi dezvoltatori au trecut pe sistemele de plata per lead. Dezvoltatorii care nu au inghetat complet bugetele de promovare au supravietuit, iar unii chiar au performat foarte bine intr-un an extrem de dificil”, detaliaza acesta.

Totodata, in opinia directorului imobiliare.ro, in 2011, nu vom asista la investitii majore in 2011, ci mai degraba la finalizarea unor proiecte deja demarate.

„Dezvoltaorii ar trebui sa incerce sa isi adapteze oferta cat mai bine la cererea din piata si sa continue in directia unei promovari coerente si eficiente alegand calitatea si nu cantitatea, orientarea spre leaduri valide si nu doar branding”, spune directorul de la imobiliare.