Razboiul chiriasi-proprietari nu trebuie sa fie neaparat un razboi

Autor:
Raluca Nastase, partener Biris Goran
Dezvoltatorii imobiliari se afla, in cele mai multe cazuri, intre presiunea bancilor si aceea a chiriasilor, care nu pot sustine nivelul chiriei stabilit la data incheierii contractului. Practica ultimilor ani a aratat ca este preferabil pentru toate partile implicate sa negocieze o solutie rezonabila, de exemplu reducerea chiriei pentru o perioada determinata de timp, sau orice alta solutie care sa permita atat bancilor sa

recupereze sumele date cu imprumut pentru edificarea imobilului, dar si proprietarului si chiriasului sa isi mentina activitatea in noile conditii de piata. Eu personal cred in gasirea solutiei rezonabile, singura care nu impiedica activitatea economica per se si tine seama cu adevarat de toate elementele aflate in jocul comercial la un moment dat.

De cele mai multe ori insa, in cazul in care dezvoltatorii nu cedeaza presiunilor de reducere excesiva a chiriei, chiriasul opteaza pentru punerea afacerii sub protectia procedurii insolventei in incercarea de a castiga timp si in speranta ca vor veni vremuri mai bune.

Pentru proprietarul de imobil, fie el office building sau mall, insolventa chiriasului nu este o veste imbucuratoare, pentru ca reprezinta inceputul unei proceduri colective in cadrul careia proprietarul are pozitia unui creditor chirografar, adica a unui creditor care participa impreuna cu ceilalti creditori negarantati la impartirea sumelor, de obicei neindestulatoare, obtinute in urma vanzarii bunurilor chiriasului.
Deschiderea procedurii insolventei unui chirias poate avea urmatoarele consecinte pentru proprietarul imobilului:

• Imposibilitatea recuperarii chiriilor neachitate la data deschiderii procedurii insolventei, precum si stoparea oricaror actiuni de executare silita indreptate impotriva bunurilor chiriasului;
• Dificultati majore in evacuarea chiriasului din spatiul inchiriat, chiar daca chiriasul este in culpa in ceea ce priveste achitarea chiriei;
• Obligativitatea mentinerii contractului de inchiriere de catre reprezentantul societatii debitoare in procedura insolventei daca se considera ca acesta este un element determinant al planului de reorganizare al chiriasului;

Din fericire, dezvoltatorii imobiliari au la indemana nu foarte multe solutii, ce-I drept, unele dintre ele insa destul de eficiente pentru a se apara de insolventa chiriasului, si anume:

• Solicitarea de garantii emise de catre terti referitor la indeplinirea obligatiilor de catre chiriasi. De preferat este ca aceste garantii sa fie emise de catre banci si nu de catre companii care fac parte din acelasi grup de interese ca si chiriasul si care pot fi, eventual, afectati in egala masura de starea de insolventa a firmei-mama;
• Monitorizarea foarte stricta a instrumentelor de garantare existente in posesia proprietarului, cu verificarea termenelor pana la care pot fi executate, formalitatile de investire si executare a acestor instrumente, si altele de acelasi tip;
• Pastrarea controlului asupra utilitatilor furnizate catre spatiul inchiriat;
• Includerea in contractul de inchiriere a unor clauze ferme referitoare la obligatia de a restitui spatiul catre proprietar, precum si a modalitatilor de punere in intarziere, in cazul incetarii contractului de inchiriere.

Bineinteles, fiecare contract si fiecare situatie practica trebuie tratate in mod diferit, tinand cont de particularitati: contract deja semnat, garantii deja constituite, procedura insolventei deschisa. Un element destul de des neglijat de catre toate partile este acela al negocierilor profesioniste, asistate legal de catre specialisti, negocieri al caror rol de prevenire a situatiilor-limita este extrem de valoros atunci cand, spre exemplu, piata este confruntata cu conditii de criza. Recomand cu caldura apelarea la servicii specializate ori de cate ori este cazul, tocmai in ideea ca, indiferent de costurile cu consultanta initial generate, toate acestea se vor reflecta pozitiv in reducerea expunerii finaciare ulterioare printr-un management net superior al relatiei economice intre parteneri.

__
Inainte de a se alatura Biris Goran ca partener, in 2006, Raluca (foto dreapta)a fost chief operating officer, intre 2005 si 2006, in cadrul grupului CEFIN, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Romania. Anterior acestei experiente, a fost avocat coordonator la Avrig 35, de asemenea unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Romania, unde a coordonat unele dintre tranzactiile importante intreprinse de acest grup (incluzand cladirea Charles de Gaulle). Raluca si-a inceput cariera in Ministerul de Finante in 1998, si a debutat in practica privata in 1999, unde a facut parte din echipa juridica ce a oferit consultanta si a finalizat prima tranzactie de tip sale & leaseback.

Raluca este recunoscuta drept unul dintre avocatii marcanti in domeniul tranzactiilor imobiliare in Romania, fiind solicitata cu precadere de clientii care cauta consultanta particularizata la afacerea lor, precum si solutii care sa depaseasca starea de fapte, permitand o abordare constructiva a viitorului respectivei afaceri.

Conform editiei din 2009 a publicatiei Chambers Europe Raluca este "un expert in achizitii complexe, structurari si analiza titlurilor de proprietate", fiind apreciata de clienti pentru "abordarea orientata catre rezultate si talentul deosebit de a pastra o relatie buna cu clientii."