Ipoteca si gajul in Noul Cod Civil. Ce se modifica?

Articol scris de Mihai Dudoiu, avocat asociat “Tuca Zbarcea & Asociatii” (foto dreapta)

Noul Cod Civil reglementeaza urmatoarele tipuri de garantii reale si privilegii: privilegiile speciale, ipoteca imobiliara, ipoteca mobiliara (inclusiv asupra conturilor si asupra creantelor), gajul (sub forma unei garantii reale cu deposedare), precum si dreptul de retentie (sub forma unei garantii reale imperfecte).

Remarcam, in primul rand, o modificare de ordin terminologic, garantia reala instituita asupra bunurilor mobile fiind acum denumita „ipoteca mobiliara”, in timp ce notiunea de „gaj” este folosita de noul Cod Civil pentru a defini doar garantiile mobiliare cu deposedare (garantie reala care presupune remiterea materiala catre creditor a bunului mobil ce face obiectul garantiei sau a titlului de valoare).

Sub aspect general, Noul Cod Civil instituie noi principii cu aplicabilitate generala, precum principiul urmaririi cu prioritate a bunurilor ce fac parte dintr-o diviziune a patrimoniului creditorului atunci cand creanta s-a nascut in legatura cu acea diviziune a patrimoniului sau limitarea legala a raspunderii profesionistului in sensul in care patrimoniul afectat unei profesii autorizate va putea fi urmarit numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu profesia respectiva, acesti creditori neputand urmari bunuri ale debitorului din afara respectivei diviziuni a patrimoniului.

In materia privilegiilor, Noul Cod Civil reglementeaza doar privilegiile speciale asupra bunurilor mobile. Sunt considerate creante privilegiate: (i) creanta vanzatorului neplatit al unui bun mobil vandut unei persoane fizice, cu exceptia cazului in care bunul e dobandit pentru serviciul sau exploatarea unei intreprinderi; si (ii) creanta celui care are un drept de retentie (e.g. depozitarul, mandatarul, transportatorul, comisionarul). Asa cum vom detalia mai jos, alte tipuri de privilegii reglementate anterior de Codul Civil 1864 (precum privilegiile speciale asupra unor imobileâ) sunt reluate de noul Cod Civil sub forma unor ipoteci legale. Privilegiile generale se stabilesc si se exercita conform Codului de procedura civila.

Ipoteca

In ceea ce priveste ipotecile, noul Cod Civil instituie o serie de prevederi comune pentru ipoteca imobiliara si ipoteca mobiliara, completate insa cu dispozitii speciale pentru fiecare tip de ipoteca.

Noul Cod Civil dispune posibilitatea constituirii ipotecii asupra unei universalitati de bunuri, inclusiv asupra unei universalitati de bunuri imobile (Art. 2350 alin. (1), Art. 2357). In cazul ipotecii conventionale insa, ipoteca asupra universalitatii de bunuri mobile sau imobile, prezente sau viitoare, este permisa insa numai cu privire la bunurile afectate activitatii unei intreprinderi (Art. 2368 NCC). Totusi, ipoteca constituita asupra universalitatii de bunuri nu greveaza bunurile imobile decat din momentul inscrierii ipotecii in cartea funciara cu privire la fiecare dintre imobile.

Contractele care au ca efect conservarea sau constituirea unui drept pentru a asigura executarea unei obligatii (e.g. clauza de rezerva a proprietatii, pactele de rascumparare) sunt asimilate ipotecilor de noul Cod Civil, sub aspectul cerintelor de publicitate, ordine de preferinta si executare.

Dispozitiile noului Cod Civil permit cesiunea ipotecii sau a rangului acesteia separat de creanta garantata. Pentru a fi posibila o astfel de operatiune, suma pentru care este constituita ipoteca sa fie determinata in actul prin care s-a constituit ipoteca.

Clauzele care interzic actele de dispozitie a bunului ipotecat isi pierd eficacitatea, potrivit noii reglementari, fiind prevazut ca astfel de acte de dispozitie sunt valabile chiar daca dobanditorul bunului ipotecat cunoaste interdictia contractuala cu privire la instrainarea bunului ipotecat. De asemenea, clauzele care impun plata anticipata si imediata din cauza constituirii unei alte garantii asupra aceluiasi bun deja ipotecat, se considera nescrise.

Perfectarea ipotecii

O noutate in materia ipotecilor mobiliare, este notiunea de „perfectare a ipotecii” cu efecte in materia ordinii de prioritate a ipotecilor mobiliare. In vederea perfectarii ipotecilor mobiliare este necesara indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: (i) ipoteca produce efecte in sensul indicat de art. 2387 din noul Cod Civil, respectiv obligatia garantata a luat nastere si constituitorul a dobandit drepturi asupra bunurilor ipotecate; (ii) contractul de ipoteca s-a incheiat; si (iii) formalitatile de publicitate s-au indeplinit.

In cazul contractului de ipoteca mobiliara, descrierea bunului trebuie sa fie suficient de precisa, nefiind obligatorie individualizarea bunului, daca acesta poate fi identificat in mod rezonabil. In cazul unei universalitati de bunuri, trebuie descrisa natura si continutul acesteia. Formula “toate bunurile mobile prezente si viitoare” nu este considerata de noul Cod Civil ca fiind o descriere suficienta. De asemenea, conturile bancare trebuie individualizate in mod distinct.

In privinta ipotecilor constituite asupra conturilor bancare, noul Cod Civil introduce o forma alternativa de publicitate si anume „controlul asupra contului”. Creditorul ipotecar dobandeste control asupra contului bancar ipotecat in oricare dintre urmatoarele situatii: (i) cand creditorul este chiar banca de cont, (ii) cand, in baza conventiei dintre constituitor, banca de cont si creditorul ipotecar, acesta din urma poate dispune de sumele aflate in cont; sau (iii) cand creditorul ipotecar devine titularul contului. De mentionat este si faptul ca ipoteca creditorului care are control asupra contului este intotdeauna preferata ipotecii unui creditor care nu are control asupra respectivului cont bancar.

Semnalam ca element de noutate caracterul constitutiv al inscrierii ipotecii imobiliare in cartea funciara (aceasta dispozitie nefiind insa de imediata aplicare). Ca o precizare, in cazul ipotecii asupra universalitatii de bunuri, ipoteca trebuie inscrisa in cartea funciara a fiecarui imobil.

Noul Cod Civil instituie unele ipoteci imobiliare legale, prin care se reiau privilegiile asupra imobilelor instituite de Codul Civil 1864. Astfel de ipoteci legale sunt constituite in beneficiul anumitor persoane precum: (i) vanzatorul unui imobil, pentru restul de pret; (ii) promitentul achizitor, pentru avansul de pret, daca promisiunea de a vinde nu este executata; (iii) creditorul care a asigurat finantarea achizitionarii unui imobil; (iv) vanzatorul unui imobil pentru renta de intretinere etc..

Gajul in Noul Cod Civil

Gajul are o sfera restransa de aplicare in reglementarea noului Cod Civil, fapt determinat, in principal, de modul sau de constituire, respectiv remiterea bunului catre creditor sau prin pastrarea acestuia de catre creditor cu consimtamantul debitorului. Astfel, gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri negociabile in forma materializata. Detinerea trebuie sa fie publica si neechivoca, fapt ce asigura publicitatea gajului, fara a fi necesara inregistrarea acestuia in Arhiva Electronica (inregistrarea este totusi recomandabila pentru a asigura rangul de prioritate in fata unor ipoteci mobiliare asupra aceluiati bun). In ceea ce priveste publicitatea, executarea si stingerea gajului, noul Cod Civil face trimitere la regulile aplicabile ipotecilor mobiliare.

Dreptul de retentie primeste o reglementare expresa in noul Cod Civil, fiind definit ca dreptul celui obligat a remite sau restitui un bun, de a retine acel bun cat timp creditorul sau nu ii restituie cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut pentru acel bun sau prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat.

Noul Cod Civil cuprinde o serie de reguli privitoare la ordinea de prioritate pentru diverse situatii in care privilegiile, ipotecile imobiliare, ipotecile mobiliare si ipotecile legale vin in concurs. Regula generala pentru stabilirea ordinii de prioritate a ipotecilor si privilegiilor este bazata pe momentul inscrierii ipotecilor si privilegiilor, in sensul in care ipotecile sau privilegiile inscrise anterior sunt preferate celor inscrise ulterior (si desigur, sunt preferate celor neinscrise).

Ce exceptii exista?

Noul Cod Civil instituie un numar de exceptii de la regula mai sus mentionata, cum sunt spre exemplu urmatoarele:
1. ipotecile mobiliare perfectate sunt preferate celor care nu au fost perfectate;
2. ipoteca creditorului care are controlul unui cont este preferata altor ipoteci asupra acelui cont (conform Legii de punere in aplicare a noului Cod Civil aceasta prevedere nu este aplicabila in cazul garantiilor constituite anterior intrarii in vigoare a noului Cod Civil);
3. ipoteca imobiliara este preferata atunci cand intra in concurs cu o ipoteca mobiliara inscrisa in aceeasi zi; si
4. ipoteci mobiliare privilegiate sunt preferate unor ipoteci inscrise anterior (noul Cod Civil califica urmatoarele ipoteci mobiliare ca fiind privilegiate: ipoteca in favoarea creditorului care finanteaza cumpararea unui bun; ipoteca in favoarea vanzatorului unui bun (pentru plata restului de pret); ipoteca (asupra recoltei) in favoarea finantatorului producerii recoltei; ipoteca (asupra animalelor) in favoarea finantatorului hranei, medicamentelor sau hormonilor pentru respectivele animale).

Executarea ipotecilor

Noul Cod Civil contine anumite dispozitii comune cu privire la executarea ipotecilor in general, reglementand apoi in detaliu executarea ipotecii mobiliare. In ce priveste executarea ipotecilor imobiliare, se face trimitere la prevederile Codului de Procedura Civila.

In general, sistemul executarii ipotecilor mobiliare mentine principiile instituite de Titlul VI al Legii 99/1999 privind garantiile reale mobiliare (abrogat la data intrarii in vigoare a noului Cod Civil), cu un numar de modificari si cateva concepte

Principale metode de executare a ipotecilor mobiliare instituite de Noul Cod Civil sunt:
1. vanzarea bunului ipotecat;
2. preluarea bunului ipotecat in contul creantei;
3. preluarea bunului in vederea administrarii (posibila doar in cazul ipotecii asupra bunurilor unei intreprinderi).

Tuca Zbarcea & Asociatii a lansat site-ul www.noulcodcivil.ro.