Executarea silita imobiliara - cum se vinde un imobil ipotecat pentru a recupera o datorie

Etapa premergatoare vanzarii la licitatie incepe cu cererea facuta de creditor. Odata cu aceasta cerere, executorul judecatoresc sau, dupa caz, cel bancar, se va deplasa la locul unde este situat imobilul urmarit in vederea identificarii acestuia, incheind un proces–verbal de situatie, cu detalierea in amanunt a imobilului. Procesul-verbal de situatie este un element esential in efectuarea executarii silite.

Ulterior, se va intocmi o somatie ce va fi comunicata debitorului cu mentiunea ca s-a luat masura inscrierii ei in cartea funciara. Acest lucru inseamna ca imobilul, care are grevata o somatie de plata, nu mai poate fi instrainat.

Potrivit art. 500 din Codul de procedura civila, daca in termen de 15 zile de la data primirii somatiei, debitorul nu plateste datoria, incepe procedura de vanzare.

In ce consta procedura de vanzare

Executorul judecatoresc impreuna cu partile – solicitand parerea unui evaluator – vor stabili pretul de vanzare al imobilului la valoarea de circulatie. Executorul va comunica titularilor celorlalte drepturi asupra imobilului despre existenta executarii si ii va cita la termenele fixate pentru vanzarea imobilului.

In termen de 5 zile de la fixarea pretului, in urma consultarii evaluatorului, executorul judecatoresc intocmeste si afiseaza procesul – verbal de punere in vanzare a imobilului. Acest act procedural poarta denumirea de publicatie de vanzare, prin care imobilul este scos efectiv la vanzare.

Participarea la licitatie in vederea cumpararii imobilului este conditionata de depunerea unei cautiuni la Trezoreria Statului, la C.E.C. sau la orice institutie bancara, la dispozitia executorului judecatoresc pana la termenul stabilit pentru vanzare. Cautiunea reprezinta 10 % din pretul de incepere a licitatiei pentru termenul respectiv si va fi mentionata inclusiv in publicatia de vanzare a imobilului . Respectiva dovada de consemnare a cautiunii se va atasa ofertei de cumparare.

Vanzarea se va organiza in loc public, executorul oferind spre vanzare imobilul, prin trei anunturi succesive, pornind de la pretul oferit, daca acesta este mai mare decat cel la care s-a facut evaluarea imobilului, sau in lipsa unei asemenea oferte, chiar la pretul stabilit.

Daca dupa aceste anunturi nu s-a oferit pretul la care imobilul a fost evaluat pentru ca imobilul este grevat de un drept de uz, uzufruct, abitatie sau servitute intabulate ulterior inscrierii vreunei ipoteci, executorul va reincepe licitatia liber de aceste drepturi la pretul mentionat in publicatia de vanzare. Daca nu se ofera nici acest pret, executorul va amana licitatia pentru un alt termen, care nu poate fi mai tarziu de 60 de zile.

La acest termen, licitatia va incepe de la 75% din pretul la care imobilul a fost evaluat, iar daca nu se obtine nici acest pret, atunci se va vinde la cel mai mare pret oferit.

In cazul existentei unui singur participant la licitatie, acesta va avea posibilitatea sa cumpere imobilul doar la pretul de strigare.

Executorul va intocmi un proces – verbal despre desfasurarea si rezultatul fiecarei licitatii, iar in caz de adjudecare va face referire la persoana acestuia. Castigatorul licitatiei (adjudecatarul) trebuie sa depuna pretul la o unitate bancara, in termen de cel mult 30 de zile. In caz contrar, imobilul se va scoate din nou la licitatie in contul adjudecatarului.

Codul de procedura civila arata la art. 513 ca acesta va fi obligat sa plateasca cheltuielile prilejuite de noua licitatie si eventualele diferente de pret. Adjudecatarul va putea sa achite la termenul de licitatie pretul oferit initial, in acest caz va fi obligat numai la plata cheltuielilor cauzate de noua licitatie. Daca, la noul termen de licitatie, imobilul nu a fost vandut, fostul adjudecatar este obligat sa plateasca toate cheltuielile ocazionate de urmarirea imobilului.

Ce se intampla dupa adjudecarea imobilului la licitatie

Executorul judecatoresc, pe baza procesului–verbal de licitatie, intocmeste actul de adjudecatare, dupa expirarea termenului de 15 zile de la data cand s-a a luat cunostinta de actul de executare si dupa plata integrala a pretului de catre adjudecatar.

Prin actul de adjudecare se transmite dreptul supus la licitatie de la debitor la adjudecatar. Acest act are valoare de titlu de proprietate si in baza lui se poate cere inscrierea in cartea funciara a noului proprietar. Imobilul intra in proprietatea adjudecatarului liber de orice sarcini sau ipoteci.

Art. 514 din Codul de procedura civila arata ca, la cererea celorlalti participanti, executorul judecatoresc va dispune restituirea cautiunilor depuse de acestia.

Daca debitorul refuza sa paraseasca sau sa predea imobilul supus licitatiei, respectiv nu isi indeplineste obligatiile in termen de 5 zile de la primirea somatiei, acesta va indepartat prin executare silita, executorul judecatoresc somand pe debitor sa paraseasca de indata imobilul, iar in caz de impotrivire, va elibera imobilul cu ajutorul fortei publice, asa cum reiese din titlul executoriu.

Contestarea executarii

Singura solutie pentru contestarea actelor de executare silita este contestatia la executare. Atentie, insa! Aceasta contestatie nu suspenda executarea in sinea ei. Pentru a se suspenda provizoriu executarea silita, este necesara cererea debitorului si plata unei cautiuni stabilite de instanta de judecata.