Dreptul de preferinta la re-inchirierea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist

Articol scris de Camelia Patrascu, Avocat asociat

Chiriasul nu se poate prevala de dreptul de preferinta in cazul in care nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare (spre exemplu, chiriasul nu a platit chiria sau a platit cu intarziere, nu a folosit spatiul inchiriat cu prudenta si diligenta sau nu l-a folosit potrivit destinatiei stabilite prin contract, nu a notificat de indata locatorului necesitatea efectuarii anumitor reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma, nu a permis examinarea spatiului inchiriat etc).

Raportat la cele de mai sus, ne punem intrebarea daca obligatiile neexecutate trebuie sa fie obligatii principale sau poate fi vorba de orice fel de obligatii incalcate de chirias, indiferent de insemnatatea acestora. Codul Civil nu distinge si daca ar fi sa facem aplicarea principiului de drept ”ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus” ar insemna sa includem aici orice tip de obligatie. Consideram insa ca va fi necesara o interpretare circumstantiata fiecarei spete in parte si asta deoarece invocarea nerespectarii unei singure obligatii de mica insemnatate ar putea fi catalogata ca abuziva din partea locatorului.

In termeni practici, consideram util ca, pe parcursul derularii contractului, locatorul sa aduca la cunostinta chiriasului in scris orice incalcare a unei obligatii (principale sau de mica insemnatate, care s-a produs prin neexecutarea obligatiei sau prin executarea cu intarziere).

Dreptul de preferinta la re-inchirierea spatiilor comerciale

Dreptul de preferinta la re-inchiriere este aplicabil atat pentru locuinte cat si pentru spatiile destinate exercitarii activitatii unui profesionist (art. 1828 coroborat cu art. 1778 alin. 2 din Codul Civil).

In ceea ce priveste spatiile comerciale (folosim acest termen in mod generic, incluzand aici orice spatiu destinat exercitarii activitatii unui profesionist) consideram ca ratiunea instituirii acestui drept de preferinta nu mai este aceea de protejare a chiriasului ci, de data aceasta, ratiunea rezida in ocrotirea unui interes general, cum ar fi mentinerea echilibrului si stabilitatii raporturilor juridice, incurajarea dezvoltarii activitatii profesionistilor oferindu-le posibilitatea de a pune bazele unui plan de afaceri pe termen lung, evitarea speculatiilor imobiliare etc.

Exercitarea dreptului de preferinta

Exercitarea dreptului de preferinta la re-inchiriere urmeaza regulile prevazute la art. 1730 - 1740 din Codul Civil privitoare la dreptul de preemptiune in materia vanzarii.

Insa, inainte de a vedea care sunt conditiile in care se exercita dreptul de preferinta consideram ca trebuie sa lamurim urmatorul aspect. Care este termenul limita pana la care un chirias se poate prevala de dreptul de preferintas Este evident ca acest drept ii este conferit chiriasului atat timp cat se deruleaza contractul de inchiriere. Ce se intampla dupa expirarea duratei contractuales Mai are chiriasul prioritate la re-inchirieres

Art. 1828 din Codul Civil este pus in aplicare prin art. 132 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil (“Legea nr. 71/2011”).

Potrivit acestui ultim articol, dreptul de preferinta al chiriasului prevazut la art. 1.828 din Codul civil se aplica pentru orice contract de inchiriere incheiat in legatura cu aceeasi locuinta sau cu o parte din aceasta:
a) dupa cel mult 3 luni de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare de un an;
b) dupa cel mult o luna de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare sau egala cu o luna;
c) dupa cel mult 3 zile de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mica de o luna.

In cazul inchirierii spatiilor comerciale aplicabilitatea art. 132 din Legea nr. 71/2011 este discutabila. Este adevarat ca art. 1828 acopera si materia inchirierii spatiilor comerciale dar norma de aplicare stabilita prin art. 132 din Legea nr. 71/2011 se refera numai la locuinte (acest termen are o sfera de aplicare restransa excluzand spatiile destinate exercitarii activitatii de profesionisti). Desigur, acesta nu este un argument suficient pentru a declara inaplicabilitatea art. 132 din Legea nr. 71/2011 in cazul inchirierii spatiilor comerciale, cu atat mai mult cu cat putem imagina si argumente in favoarea sustinerii aplicabilitatii acestui articol (fie direct fie prin aplicarea normei asemanatoare). Insa, ar trebui sa tinem cont si de faptul ca, subzistenta unui drept de preferinta pe un termen de 3 luni (ne referim la acest termen deoarece majoritatea contractelor intre profesionisti se incheie pe durate ce depasesc un an) de la data incetarii contractului de inchiriere (si, implicit, predarea spatiului) ar duce la un dezechilibru al raporturilor juridice si la o descurajare a dezvoltarii activitatii locatorilor-profesionisti. In cele mai multe cazuri, spatiile comerciale sunt inchiriate de locatori-profesionisti al caror obiect principal de activitate este inchirierea bunurilor imobile, scopul spre care tinde orice profesionist fiind acela ca spatiile comerciale sa fie in permanenta ocupate. Aplicarea art. 132 in cazul inchirierii spatiilor comerciale ar atrage, cel putin la nivel teoretic, o perioada de 3 luni de instabilitate, de nesiguranta, atat pentru locator cat si pentru noul chirias.

Cu toate acestea, in lipsa unei prevederi legale care sa reglementeze termenul limita pana la care un chirias se poate prevala de dreptul de preferinta in cazul spatiilor comerciale, consideram ca locatorul-profesionist ar trebui sa isi ia masuri suplimentare de protectie in cazul in care nu a semnat un contract de inchiriere cu un tert pana la data eliberarii spatiului (spre exemplu, prin inserarea anumitor clauze in cadrul procesului verbal de predare-primire a spatiului din care sa reiasa respingerea ofertei de re-inchiriere de catre chirias). Notam faptul ca dreptul de preferinta are o natura legala ceea ce inseamna ca partile nu pot renunta in mod anticipat la dreptul de a-si exercita dreptul de preferinta.

Obligatiile locatorului-profesionist

Facand aplicarea prevederilor art. 1732 din Codul Civil, locatorul-profesionist are obligatia de a notifica de indata chiriasului (in calitate de titular al dreptului de preferinta) cuprinsul contractului de inchiriere incheiat cu un tert. De regula, locatorul-profesionist intra in negocieri si incheie un nou contract de inchiriere cu mult inaintea expirarii duratei inchirierii existente, astfel ca locatorul-profesionist se vede adesea in situatia in care trebuie sa respecte dreptul de preferinta al chiriasului.

Exercitarea dreptulului de preferinta se face “la conditii egale” cu cele deja agreate de locator cu tertul. Chiriasul nu are posibilitatea de a intra in negocieri cu locatorul, el putand numai sa accepte sau sa refuze noile conditii contractuale. In cazul in care chiriasul accepta oferta, trebuie sa ii transmita locatorului acordul sau in termen de maximum 30 (treizeci) de zile de la comunicarea notificarii. Mai mult, exercitarea dreptului de preferinta se face numai daca titularul dreptului a consemnat la dispozitia locatorului chiria (care reprezinta, potrivit art. 1777 din Codul Civil, pretul pentru folosinta spatiului). Consideram ca este vorba de cuantumul primei plati a chiriei astfel cum este stabilit prin contractul de inchiriere incheiat cu tertul.

Este irelevanta data platii chiriei stabilite prin contractul de inchiriere cu tertul, titularul dreptului de preferinta neavand dreptul de a se prevala de aceste termene (art. 1736 din Codul Civil).

Ce se intampla insa cu acel contract de inchiriere incheiat cu tertul? Potrivit dispozitiilor Codului Civil, contractul cu tertul s-a incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preferinta. Astfel, in cazul in care chiriasul isi exercita dreptul de preferinta, contractul de inchiriere incheiat cu tertul se desfiinteaza retroactiv. Avand in vedere acest risc la care este supus noul chirias, Codul Civil confera si tertului dreptul de a notifica cuprinsul contractului de inchiriere titularului dreptului de preferinta.

Trebuie mentionat ca locatorul este raspunzator fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea dreptului de preferinta. Cu alte cuvinte, locatorul are obligatia de a aduce la cunostinta noului chirias existenta titularului dreptului de preferinta. Credem ca aceasta obligatie nu trebuie prevazuta expres in contract, cum de altfel nu trebuie prevazuta expres nici conditia suspensiva care va opera in virtutea legii.

In cazul in care locatorul incearca sa impiedice exercitarea dreptului de preferinta prin inserarea anumitor clauze contractuale astfel de clauze sunt lipsite de efecte juridice fata de titularul dreptului de preferinta.

Continutul notificarii

Aratam mai sus ca locatorul trebuie sa notifice titularului dreptului de preferinta cuprinsul contractului. Desigur, nu este vorba de o transmitere integrala a contractului de inchiriere (ca act juridic scris) ci de comunicarea termenilor si conditiilor inchirierii. Este important insa ca termenii si conditiile notificate sa acopere cam toate clauzele contractuale si aceasta deoarece contractul de inchiriere se considera incheiat intre titularul dreptului de preferinta si locator prin simpla exercitare a dreptului de preferinta (insotita desigur de consemnarea chiriei) in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul.

Indivizibilitatea dreptului de preferinta

Titularul dreptului de preferinta nu isi poate exercita dreptul fractionat, pentru o parte din spatiu. Spre exemplu, in cazul in care obiectul inchirierii este un etaj dintr-o cladire, titularul dreptului de preferinta nu poate sa pretinda doar o camera/aripa din acest etaj.

Pluralitatea de spatii inchiriate

In schimb, in cazul in care noul contract de inchiriere vizeaza pe langa spatiul inchiriat titularului dreptului de preferinta si alte spatii, locatorul poate pretinde de la titularul dreptului de preferinta numai o parte proportionala din chirie. Daca insa despartirea spatiilor suplimentare de spatiul inchiriat il pagubeste pe locator, exercitarea dreptului de preferinta nu se poate face decat pentru toate spatiile.

Oferta de re-inchiriere

Codul Civil prevede si posibilitatea ca locatorul sa faca o oferta titularului dreptului de preferinta inainte de a se incheia un contract de inchiriere cu un tert. Daca titularul dreptului de preferinta respinge oferta de inchiriere, acesta nu isi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul propus (este asimilat unui refuz si lipsa unui raspuns in termen de maximum 30 de zile calculat de la primirea notificarii locatorului). In acest caz, locatorul este liber sa incheie un contract de inchiriere in termenii si conditiile contractuale cuprinse in oferta facuta titularului dreptului de preferinta.

In concluzie, legiferarea unui drept de preferinta in favoarea chiriasilor spatiilor comerciale poate sa ridice numeroase probleme profesionistilor – locatori sau noi chiriasi sau chiar sa afecteze negativ desfasurarea activitatii acestora. Prin urmare, consideram ca este absolut necesar ca partile sa cunoasca care sunt drepturile si obligatiile lor in materia dreptului de preferinta. Un locator-profesionist care fie are un potential chirias fie are deja stabilite conditiile noii inchirieri ar trebui sa transmita oferta de re-inchiriere/ continutul contractului cu cel putin 30 (treizeci) de zile inainte de expirarea duratei contractuale, pentru ca astfel, cel tarziu la data incetarii contractului, sa aiba imaginea clara asupra noului raport juridic creat.