Impozitarea clădirilor: Când este necesară evaluarea şi de ce?

Atât normele de aplicare, cât și Codul fiscal au fost modificate pentru a aduce mai multă claritate în privința impozitării clădirilor. Noul termen de depunere a declarațiilor la direcțiile de taxe locale va fi 31 mai, în loc de 31 martie. Amânarea a fost decisă după ce normele modificate au fost publicate în Monitorul Oficial (HG nr. 159/2015) abia pe 21 martie, cu zece zile înainte de expirarea termenului. Practic, cele două luni suplimentare lasă timp pentru întocmirea rapoartelor de evaluare, acolo unde este cazul.
 
Este de remarcat că rapoartele de evaluare se efectuează conform unui standard GEV 500 special folosit pentru stabilirea valorii impozabile. Prin urmare, aceste rapoarte nu pot fi utilizate în alte scopuri, cum ar fi pentru garantarea împrumuturilor (în acest situații sunt alte standarde de evaluare) sau pentru înregistrarea în contabilitate.
 
Valoarea rezultată este exclusiv destinată calculului impozitului pe clădire și, din acest motiv, reprezintă un cost suplimentar față de impozit. Totodată, trebuie să rețineți că, la fiecare cinci ani în cazul persoanelor fizice și trei ani în cazul persoanelor juridice, rapoartele trebuie refăcute, cu costurile aferente, în caz contrar aplicându-se cota majorată de impozit de 2% în cazul persoanelor fizice și de 5% în cazul persoanelor juridice.
 
Pe de altă parte, trebuie menționat că, în funcție de proprietar și destinația proprietății, valoarea impozabila stabilită de aceste rapoarte este diferită chiar pentru aceeași clădire. De exemplu, dacă o clădire este evaluată ca aparținând unei persoane fizice poate avea o valoare cu câteva zeci de procente mai mică decât dacă aparține unei societăți.

Ce clarifică noile norme în cazul firmelor de apartament?

Criteriul utilităților a fost introdus în normele Codului fiscal pentru departajarea clădirilor mixte, adică cele cu dublu scop: rezidențial și nerezidențial, deținute de persoane fizice (HG 159/2015). Totodată, termenul de depunere a declarațiilor va fi prelungit până la 31 mai, de îndată ce proiectul de ordonanţă de urgenţă adoptat miercuri de Guvern va intra în vigoare. 
 
Prin urmare, trebuie să rețineți că decontarea/deducerea utilităților este folosită drept criteriu de departajare - rezidențial sau nerezidențial - doar dacă spațiile afectate celor două scopuri, activitate economică și locuință, nu sunt delimitate.

Cum se calculează impozitul pentru clădirile cu destinație mixtă ale persoanelor fizice?

1. Dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară activitate, atunci impozitul este rezidențial. În acest caz, este necesar un certificat constatator de la registrul comerțului care să dovedească că aveți sediu secundar sau aveți mențiunea că nu desfășurați activitate la sediu.
 
2. Dacă este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial nu sunt evidențiate distinct, impozitul se calculează ca pentru: 

• clădiri nerezidențiale, dacă există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitate economică sau
• clădiri rezidențiale, dacă nu există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitate economică.

Cheltuielile cu utilitățile sunt cheltuieli comune aferente imobilului, energia electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare.

Ce înseamnă clădire cu spaţii delimitate?

Potrivit normelor, delimitarea suprafețelor rezultă din documentul anexat la declarația depusă la organul fiscal local care poate fi, după caz:

• contractul de închiriere, în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice;
• contractul de comodat, în care se precizează suprafața transmisă pentru desfășurarea activității economice;
• autorizația de construire și/sau de desființare, după caz, privind schimbarea de destinație a clădirii, în condițiile Legii nr. 50/1991;
• documentația cadastrală;
• orice alte documente doveditoare;
• declarația pe propria răspundere a proprietarului clădirii dacă nu există alte documente doveditoare.

Pentru clădirile mixte unde spațiile sunt delimitate - prin documentație cadastrală, contract de comodat, de închiriere etc - va fi necesar un raport de evaluare.
 
Atenție! Evaluarea va fi efectuată pentru toată clădirea, urmând că impozitul să se calculeze, conform prorata, pentru partea de clădire afectată activității și rezidențial pentru suprafața din clădire destinată locuinței. Cele două valori se însumează.
 
Dacă aveți prevederi contractuale referitoare la spațiul alocat societății sau PFA, veți avea nevoie de raport de evaluare și veți plăți atât costurile cu acesta, cât și un impozit majorat. Cotele de impozit sunt între 0,08%-0,2% pentru clădirile rezidențiale și între 0,2-1,3% pentru cele nerezidențiale, cu posibilitate de majorare a cotei maxime cu încă 50% (unele localități, cum este și București, au impus 1,5% pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoanele juridice).
 
De reținut că, prin OUG nr. 54/2010, s-a prevăzut că la înmatricularea societății și la schimbarea sediului social se vor prezenta la Registrul Comerțului documentul care atesta dreptul de folosință asupra spațiului cu destinație de sediu social înregistrat la ANAF și un certificat emis de ANAF care arată că pentru imobilul cu destinație de sediu social nu a fost înregistrat un alt document ce atestă cedarea dreptului de folosință. Adeverința de la ANAF nu poate fi obținută decât dacă suprafețele afectate activității economice sunt clar identificate în contractele de comodat ori în contractele de închiriere.
 
Prin urmare, numeroase societăți și PFA au fost nevoite din cauza acestor prevederi să declare un spațiu alocat activității și, în condițiile actuale de impozitare a clădirii, vor fi obligate să plătească un impozit mai mare chiar și atunci când nu desfășoară în mod efectiv activitatea la sediu.
 
În concluzie, clarficările din legislație sunt utile doar pentru cei care nu au prevederi referitoare la spațiul afectat activității prin contract. În cazul celorlalți, va fi necesar un raport de evaluare, cu costurile aferente, și vor plăti impozit majorat.