Vânzare cu rezerva dreptului de proprietate: Cum poți cumpăra în Italia un apartament fără credit bancar

În general, atunci când cineva dorește achiziționarea unui apartament se lovește de problema banilor: are nevoie de o sumă de bani pentru achitarea avansului și de un credit bancar, care este în raport cu veniturile sale. Prin creditul bancar, băncile acoperă, de obicei, doar până la maximum 80% din valoarea totală a locuinței. Pentru a putea lua un credit mai mare, e nevoie de garanții suplimentare, precum o ipotecă imobiliară în favoarea băncii.

Vânzare cu rezerva dreptului de proprietate

Pentru a evita această procedură destul de complicată de obținere a fondurilor necesare, există o altă variantă de finanțare mai puțin cunoscută: vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate. Această metodă de vânzare este prevăzută în Codul Civil, la articolul 1.523.

Prin această metodă, vânzătorul permite cumpărătorului plata în rate, la dobânda stipulată în contract. În același timp, îi permite cumpărătorului să beneficieze imediat de acea locuință, și anume, după semnarea contractului, acesta se poate muta în apartamentul achiziționat. Totuși, transferul dreptului de proprietate nu se face atunci, ci la terminarea contractului și după plata tuturor ratelor convenite. Acest lucru se poate întâmpla, în funcție de contractul semnat, după mai mulți ani.

Această metodă de finanțare este asemănătoare sistemului de leasing, care permite închirierea unui bun pe o perioadă de timp în care se plătește, de obicei lunar, o taxă (rată) și, după expirarea acesteia, persoana care a închiriat bunul are posibilitatea de a decide cumpărarea bunului prin plata unei sume reziduale sau să încheie contractul, renunțând la bunul pe care l-a avut închiriat.

Beneficiile vânzătorului

Un avantaj este că, în cele mai multe cazuri în care se folosește această metodă de finanțare, vânzătorul nu trebuie să alerge după cumpărători, el oferind și soluția de finanțare. Un alt avantaj este acela al veniturilor constante pe care le are.

În cazul apariției unor întârzieri în plata ratelor, vânzătorul nu trebuie să apeleze la un tribunal pentru anularea contractului. De asemenea, este nevoie de un singur act notarial pentru transferul proprietății.

Beneficiile cumpărătorului

Unul din cele mai mari avantaje ale cumpărătorului este faptul că nu mai este nevoit să strângă valoarea avansului și nici să obțină un credit bancar. Prin această metodă de finanțare, cumpărătorul locuinței, chiar dacă nu devine proprietar imediat și nu poate vinde sau ipoteca proprietatea imobiliară, se poate muta într-un termen scurt în locuința vândută cu rezerva dreptului de proprietate.

Pe lângă toate avantajele amintite mai sus, apartamentul cumpărat astfel nu poate fi executat de alți eventuali creditori ai cumpărătorului până în momentul plății ultimei rate și transferul dreptului de proprietate.

Obligațiile vânzătorului

Prin contractul de vânzare cu rezerva dreptului de proprietate, vânzătorul se obligă să:

• permită plata în rate a contravalorii apartamentului, în perioada de timp convenită prin contract. Pe lângă numărul ratelor se va stabili prin contract și valoarea dobânzii;
• permită cumpărătorului, odată cu plata primei rate, accesul în apartament;
• transfere dreptul de proprietate asupra imobilului/apartamentului la plata ultimei rate. De fapt, cumpărătorul devine proprietar odată cu plata integrală a sumei stipulată în contract, sumă care va conține și dobânzile.

Obligațiile cumpărătorului

Cumpărătorul este obligat să păstreze destinația inițială a clădirii, să nu aducă modificări majore acesteia și să efectueze lucrările de întreținere curentă. Lucrările majore de reparații sau cele neprogramate intră în obligația vânzătorului.

Dezavantajele acestui tip de vânzare

Acest sistem are, pe lângă avantajele menționate anterior, și o serie de dezavantaje. Astfel, datoriile vânzătorului pot cădea în seama cumpărătorului. În condițiile în care dreptul de proprietate este transferat către cumpărător doar după plata tuturor ratelor, creditorii vânzătorului pot solicita executarea bunurilor acestuia, inclusiv a locuințelor vândute anterior.

O altă problemă este cea a dezvoltatorului/vânzătorului care, la finalizarea imobilului, îl vinde, dar nu primește toți banii odată, ci în rate, iar asta îl poate împiedica să investească banii rezultați din această vânzare într-un alt proiect imobiliar.