Obligaţiile asociaţiilor de proprietari în 2017

Asociația de proprietari este, potrivit Legii nr. 230/2007, o "formă de asociere autonomă şi nonprofit a majorităţii proprietarilor dintr-un condominiu" care se ocupă cu administrarea și gestionarea proprietății comune și care poate impune obligații pentru toți proprietarii din respectivul bloc de locuințe. Dar înainte de a impune proprietarilor obligații, aceasta trebuie să se achite de propriile sale obligații stabilite prin act normativ.

Înainte de toate, pentru a putea vorbi despre o asociație de proprietari, așa cum este ea definită și reglementată prin lege, membrii acesteia trebuie să dobândească personalitate juridică, să aibă un statut și un acord de asociere, în principal.

După adunarea generală de constituire a asociației de proprietari, va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o adunare generală a proprietarilor membri ai asociației (alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei).

"Adunarea generală ordinară se convoacă fie de preşedintele asociaţiei de proprietari, fie de comitetul executiv. Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari", prevede legea.

Pentru ca deciziile pe care adunarea generală le propune să fie luate în conformitate cu legea și să aibă putere obligatorie pentru toți proprietarii, trebuie să fie prezenți personal/prin reprezentant legal cel puțin jumătate plus unu dintre membri. În acest sens, proprietarii trebuie să fie anunţaţi, cu minimum şapte zile înainte de data stabilită a adunării, de preferat la avizierul blocului.

Dacă la prima convocare nu s-a strâns majoritatea, atunci adunarea va fi reconvocată și numai în situația în care nici în cea de-a doua adunare nu s-a strâns majoritatea cerută, atunci hotărârile pot fi adoptate indiferent de numărul celor prezenți. În această situație însă, deciziile sunt obligatorii și pentru cei care au fost prezenți, dar și pentru ceilalți, iar deciziile se iau, de principiu, cu votul majorității celor prezenți.

Asociația își alege un președinte, iar acesta se preocupă să reprezinte asociaţia în derularea contractelor şi în relaţiile cu terţii şi să își asume obligaţii în numele acesteia. De asemenea, preşedinţii supraveghează şi urmăresc aplicarea hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere şi aplicarea deciziilor comitetului executiv.

Potrivit Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1.588/2007, proprietarii membri ai asociației au obligația "să ia măsuri, în cadrul asociației, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii", spre exemplu.

Cine este și ce obligații are administratorul

Practic, activitatea de administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie, iar legea permite asociației să angajeze persoane pentru îndeplinirea chestiunilor administrative, numai că ele trebuie să fie atestate pentru funcția de administrator sau autorizate pentru realizarea/furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor.

De altfel, normele Legii nr. 230/2007 prevăd expres că autoritățile administrației publice locale sunt cele care autorizează persoanele pentru activitatea de administrare. În acest sens, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiţii pentru a putea obține atestatul de administrator de imobil:

• să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
• să aibă angajate persoane atestate în condiţiile din norma metodologică de punere în aplicare a Legii nr. 230/2007;
• să dovedească că au bonitate financiară (adică încrederea pe care o inspiră cineva atunci când solicită un credit, de a restitui la scadență banii împrumutați).

În plus, administratorul trebuie să prezinte garanții morale, materiale și profesionale acceptate de comitetul executiv al asociației pe care urmează să o administreze. Practic, administratorul este un manager al proprietății în respectivul bloc de locuințe, după cum se stabilește în HG nr. 1.588/2007.

În acest sens, el prestează anumite servicii atribuite de comitetul executiv, gestionează bunurile materiale și fondurile bănești (dacă nu are angajat un casier pentru asta), se ocupă de contractele cu furnizorii pentru blocul respectiv, ca să nu mai vorbim de faptul că trebuie să stăpânească foarte bine toate normele legale cu privire la proprietatea comună, așa cum se indică în actul normativ.

La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier, mai prevăd normele legii.

Important! La solicitarea scrisă a unui proprietar, administratorul (și președintele asociației) e obligat să elibereze adeverinţe cu situaţia cheltuielilor de întreţinere. Aceasta trebuie să fie defalcată pe datoria de bază şi penalităţi şi să includă modul de calcul al penalităţilor.

Cu ce se ocupă comitetul executiv al asociației

La adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv, format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un cenzor sau o comisie de cenzori, potrivit Legii nr. 230/2007. Așa cum sugerează chiar numele acestuia, comitetul executiv se ocupă, în mare, cu aducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi urmărește respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei.

Potrivit legii, comitetul întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale, reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune, supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi plăţilor lunare, și îşi asumă obligaţii, în nume propriu sau în numele asociaţiei, privind interesele legate de clădire.

De asemenea, comitetul este cel care inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire.

Atenţie! Administratorii, preşedinţii, membrii comitetului executiv şi cenzorii care nu-şi îndeplinesc atribuţiile riscă să fie sancţionaţi cu amendă de la 500 la 3.000 de lei.

Contabilitatea asociației de proprietari

Fiind o entitate cu personalitate juridică și având în vedere atribuțiile acesteia, asociația de proprietari e obligată să-și organizeze propria contabilitate, așa cum prevede Legea nr. 82/1991, în partidă dublă sau în partidă simplă, în funcție de alegerea asociației. "Asociaţiile de proprietari organizează şi conduc contabilitatea în conformitate cu reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial", se stabilește prin normă.

Cei care optează pentru organizarea în partidă simplă trebuie să depună la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv, întocmită până la data de 1 martie pentru situaţia existentă la 31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia existentă la 30 iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă dublă au de depus însă un bilanţ contabil.

La asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil, conform normei. În toate celelalte cazuri, contabilul este un terț angajat în acest sens.

Notă: Anul 2017 ar putea aduce un nou cadru legal pentru asociațiile de proprietari, dacă proiectul de lege care conține noile reglementări va fi adoptat de Parlament. Spre exemplu, inițiativa legislativă ar introduce obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual, precum şi a fondului de rulment. De asemenea, vor fi detaliate şi clarificate atribuţiile administratorului, ale preşedintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relaţii dintre aceştia, precum şi procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului şi de limitare a consumului energetic.