Ce trebuie să știi despre perioada de garanție a lucrărilor de construcții

După ce examinează construcția, comisia de recepție la terminarea lucrărilor întocmește procesul verbal de recepție în care cuprinde, printre altele, și perioada de garanție, potrivit regulamentului privind recepția construcțiilor (HG nr. 343/2017), în vigoare de la finalul lui iulie 2017. 

Practic, perioada de garanție începe la data încheierii procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și încetează atunci când părțile convin să se întâmple asta, însă nu în mod arbitrar. "Din perspectiva modalității de stabilire, părțile au libertatea de a negocia această perioadă în cadrul contractului de execuţie/lucrări încheiat de către investitor și executant, în limitele prevăzute de reglementările legale în vigoare, în speță, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții. Aceasta prevede termene minime de unul, trei sau cinci ani, în funcție de categoria de importanță a construcției, dar și garanție pentru vicii ascunse ale construcției ivite într-un interval de zece ani de la data recepției lucrării, respectiv pe toată durata de existență a construcției - în situația în care vorbim de vicii ale structurii de rezistență, explică Simona Chirică (foto stânga), avocat partener în practica de real estate a Schoenherr România.

Odată ce această perioadă de garanție s-a încheiat, proprietarul are la dispoziție zece zile pentru a face recepția finală, conform regulamentului. 

"Comisia de recepție finală decide suspendarea procesului de recepție finală dacă descoperă apariția, în perioada de garanție, a unor vicii, altele decât cele rezultate din exploatarea necorespunzătoare a construcției, care pot fi înlăturate", scrie în regulament.

"Este important de precizat că perioada de garanţie se prelungeşte cu o perioadă de maximum 90 de zile, necesară pentru remedierea defectelor calitative constatate cu ocazia recepției, timp în care se va dispune suspendarea recepţiei la terminarea lucrărilor până la remedierea completă a defectelor. În această perioadă investitorul poate soma executantul să efectueze lucrările de remediere sau le poate efectua pe cheltuiala acestuia. Indiferent de varianta aleasă, după încheierea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, investitorul nu mai poate solicita remedierea lucrărilor, penalizări, diminuări de valori şi altele asemenea, decât pentru (i) cele consemnate în procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, respectiv (ii) vicii ascunse, dar descoperite în cadrul perioadei de garanție şi a viciilor structurii de rezistenţă", punctează avocata.

Specialistul atrage însă atenția asupra unei probleme: la 30 septembrie 2017, pentru construcțiile și amenajările care au fost puse în funcțiune fără obținerea autorizației de securitate la incendiu trebuie să se obțină avizul/autorizația de securitate la incendiu, conform ultimelor modificări aduse Legii nr. 307/2006. Nerespectarea reglementărilor privind securitatea la incendiu ar putea duce la suspendarea recepției la terminarea lucrărilor.

"Rămâne de văzut în practică ce mecanisme contractuale pot negocia părțile pentru a se proteja de posibilele întârzieri, de exemplu, cauzate de suspendarea recepției la terminarea lucrărilor ca urmare a constatării nerespectării reglementărilor privind securitatea la incendiu, mai ales în contextul presiunii actualului termen legal de 30 septembrie 2017 și/sau pentru a diminua/reduce prejudiciile la minim", spune Simona Chirică.