UPDATE: Legea care stabilește obligații suplimentare pentru dezvoltatorii imobiliari a trecut tacit de Senat

Propunerea înregistrată la Senat poate fi consultată aici. Ea tocmai a trecut tacit de această cameră a Parlamentului (astăzi împlinindu-se termenul pentru dezbateri și adoptare), însă mai trebuie să primească și confirmarea deputaților. Adoptarea finală a propunerii, de către Parlament, este, totuși, incertă, din cauză că au fost primite foarte multe rapoarte negative, în vederea adoptării, din partea:

• Consiliului Economic şi Social;
• Guvernului;
• Comisiei pentru administraţie publică;
• Comisiei pentru drepturile omului, egalitate de şanse, culte şi minorităţi, precum și din partea
• Comisiei pentru muncă, familie şi protecţie socială. 

În același timp, a fost primit și un raport favorabil, din partea Consiliului legislativ, însă cu propuneri de modificare a textului proiectului.

Dacă proiectul va fi, totuși, adoptat de Parlament, dezvoltatorii imobiliari vor avea o serie de noi obligații majore, precum:

1. Înregistrarea proiectului imobiliar la ANL. Pentru orice activitate care are legătură cu potențialii cumpărători (de la publicitate la vânzare de imobile), dezvoltatorii imobiliari vor trebui să își înregistreze proiectul la ANL. În acest context, ei vor trebui să arate, printre altele, că au autorizație de construire pentru imobil(e), ce (ante)contracte doresc să folosească în relațiile cu potențialii cumpărători și chiar un istoric, pe ultimii trei ani, al proiectelor dezvoltate sau în dezvoltare.

2. Crearea unei pagini web pe site-ul ANL, pentru informarea potențialilor cumpărători. Detaliile care vor fi date aici vor fi variate - de la stadiul proiectului, în general, la chestiuni specifice, precum locurile de parcare rezervate.

3. Să creeze un cont bancar separat, în care să depună cel puțin 50% din sumele încasate pentru proiectul imobiliar. Vor exista modalități în care aceste sume vor putea fi folosite, însă în anumite condiții.

4. Dezvoltatorul imobiliar va trebui să înființeze viitoarea asociație de proprietari. În termen de cel mult șase luni de la momentul înregistrării proiectului de dezvoltare imobiliară la ANL, dezvoltatorul va trebui să constituie asociația de proprietari.  

5. Informarea și publicitatea vor fi foarte clar reglementate. Chiar dacă, tehnic, aceste obligații există deja, în temeiul legislației consumatorilor, dezvoltatorii imobiliari vor avea de respectat niște prevederi foarte specifice cu privire la informarea cumpărătorilor și cu privire la publicitate. Printre altele, ei nu vor avea voie să folosească tehnici de vânzare agresivă, precum stimularea financiară a clienților care decid imediat. 

6. Șantierul proiectului va trebui să îndeplinească anumite condiții de siguranță. Astfel de condiții au rolul de a îi permite cumpărătorului să inspecteze stadiul construcției, în condiții de siguranță. În plus, vor trebui implementate și măsuri de siguranță pentru persoanele cu dizabilități.

7. Orice plată în avans sau rezervare mai mare de 10% din prețul de vânzare va fi interzisă, fără încheierea unei promisiuni de vânzare. Acea promisiune va trebui încheiată, în formă autentică, și va trebui să conțină și data predării imobilului.

8. Referitor la informațiile pe care trebuie să i le dea cumpărătorului sau potențialului cumpărător, dezvoltatorul imobiliar va trebui să îl informeze despre elementele promisiunii de vânzare, înaintea încheierii acesteia. Informațiile vor trebui să fie complete și să vizeze inclusiv aspecte precum terțele părți implicate în dezvoltarea proiectului.

9. Dacă potențialul client are anumite nevoi speciale, dezvoltatorul va trebui să adopte măsuri suplimentare pentru ca primul să înțeleagă tranzacția. Mai exact, e vorba de măsuri care se vor aplica, în special, persoanelor care au deficiențe de auz sau vedere sau atunci când există o barieră lingvistică.

10. Cumpărătorul va beneficia de cel puțin șapte zile pentru a analiza oferta de cumpărare. De asemenea, oferta de cumpărare va trebui să conțină elemente precum detaliile privind totalitatea costurilor sau datele de finalizare și predare estimate.

11. Clientul va avea dreptul să hotărască dacă va fi de acord cu modificări ce afectează dimensiunea, aspectul sau valoarea imobilului, în mod considerabil. Dacă nu va fi de acord, clientul va avea dreptul la restituirea avansului, fără deduceri sau rețineri de taxe.

12. Defectele structurale sau de manoperă, precum și alte defecte legate de prestarea serviciilor de către dezvoltator, vor trebui remediate în 30 de zile de la aducerea la cunoștință a defectelor respective. Acest lucru se referă la defecte apărute ulterior predării imobilului, care vor fi aduse la cunoștință în termen de doi ani de la data predării posesiei.

13. Cesionarea drepturilor și obligațiilor majoritare, cu privire la proiect, de către dezvoltator, se va face mult mai greu. Practic, dezvoltatorul va avea nevoie, pentru cesionare, de consimțământul a două treimi din beneficiari și de aprobarea scrisă prealabilă a ANL. De asemenea, cesiunea nu trebuie să afecteze alocarea sau vânzarea imobilelor din cadrul proiectului.

14. Dezvoltatorul va fi responsabil pentru obținerea asigurărilor relevante. Mai mult, dezvoltatorul va trebui să transfere asigurările respective asociației de proprietari (și, după caz, proprietarilor).

15. Sancțiuni pentru nerespectarea legii. Sancțiunile vor varia de la amenzi (între 5% și 10% din valoarea proiectului, în funcție de abatere) la retragerea înregistrării la ANL și, bineînțeles, la plata de despăgubiri cumpărătorilor (care, în funcție de abatere, vor putea valora între 10% și 20% din valoarea locuinței).

Atenție! Proiectul de lege nu se aplică momentan. Pentru aceasta, el trebuie adoptat de Parlament, promulgat prin decret prezidențial și publicat în Monitorul Oficial.