Ce trebuie să știm când vrem să facem modificări în apartament, potrivit noilor reguli

Să începem cu prevederile din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Dacă o lucrare din apartamentul propriu afectează structura de rezistență a clădirii și/ sau aspectul arhitectural al construcției, atunci ea nu se poate face decât cu toate documentele necesare: proiect, certificat de urbanism, autorizație de construcție ș.a.m.d. 

Modificări recente la Legea nr. 50/1991 fac din obținerea autorizației pentru lucrările de modificare a compartimentărilor interioare și de închidere a balcoanelor/logiilor o chestiune mai simplă, fiind necesare doar următoarele documente:

• memoriu de arhitectură;
• releveu;
• propunerea de compartimentare/desfiinţare, pentru lucările ce vizează compartimentarea interioară; propunerea de închidere a balcoanelor/logiilor, pentru lucrările aferente acestora;
• avizul proiectantului iniţial sau, după caz, expertiză tehnică pentru unitatea locativă/spaţiul aflat în proprietatea solicitantului indiferent de funcţiune.

O piedică serioasă pentru modificările pe care vrem să le facem în apartamentele noastre este încadrarea imobilului în categoria monumentelor istorice. Dacă stăm într-un astfel de imobil, atunci autorizația de construcție este absolut necesară. Am putea face, totuși, zugrăveli exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor, potrivit legii. 

Când (nu) ne trebuie autorizație de construcție

Se pot face fără autorizație, atâta timp cât nu vorbim de afectarea structurii de rezistență și/sau arhitectura clădirii, următoarele modificări:

• reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv în situația în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări, cu excepția clădirilor declarate monumente istorice, în condițiile legii;
• zugrăveli și vopsitorii interioare;
• reparații la instalațiile interioare, la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcțiilor, în limitele proprietății, montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități.

Dărâmarea unor pereți nu se numără printre excepțiile din lista de mai sus. Este foarte posibil ca dărâmarea unui perete să afecteze structura de rezistență a blocului, așa cum punctează adesea specialiștii.  Iar această apreciere nu poate fi făcută de către un nespecialist. Tocmai de aceea, dacă modificarea pe care vrem să o facem presupune dărâmarea unui perete, atunci solicitarea autorizației este necesară, indiferent că e vorba de o debara sau peretele despărțitor dintre cameră și balcon (în cazul celor care își "prelungesc" camera în acest fel).

Principiul "e bunul meu și fac ce vreau cu el" nu se aplică întocmai aici, pentru că traiul la bloc înseamnă să-i respecți și pe ceilalți proprietari din clădire și să le respecți dreptul lor de proprietate. În plus, intervenția pe structura de rezistență înseamnă punerea în pericol a celor care locuiesc în acel bloc, în anumite situații.

La capitolul sancțiuni, pentru lipsa autorizației de construire atunci când e obligatorie, Legea nr. 50/1991 prevede o amendă între 1.000 și 100.000 de lei. Oricine din bloc poate sesiza primăria sau Inspectoratul de Stat în Construcții și primirea amenzii este aproape garantată. Pe lângă asta, vom fi somați să încetăm lucrările și să încercăm să obținem documentele legale. Dacă nu respectăm obligația de a înceta lucrările, ne putem alege inclusiv cu un dosar penal, întrucât legea cataloghează această faptă ca infracțiune.

Întrebăm sau nu asociația de proprietari?

Mai exact, avem sau nu nevoie de acordul vecinilor sau al majorității în asociație?

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor stabilește că asociația trebuie înștiințată de lucrările care presupun modificarea proprietății și pentru care e necesară o autorizație de construire/desființare. În acest caz, nu doar că trebuie înștiințată, ci e necesară depunerea la cartea tehnică a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție și a planurilor din proiectul tehnic.

Am mai analizat în trecut, pe vechea lege, chestiunea obligației de a avea aprobarea asociației. Aprobarea nu a fost prevăzută niciodată expres, nici în vechea lege, nici în aceasta actuală. Dar se punctează obligația ca lucrările pe care le fac asociații din bloc la apartamentele proprii să respecte legislația construcțiilor.

"Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii obţin avizele şi autorizaţiile aşa cum sunt reglementate de legislaţia în vigoare, şi au obligaţia să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare", scrie în lege.

Legea mai prevede o obligație expresă a proprietarilor de a comunica asociației și organului fiscal local orice schimbare a suprafeței construite sau utile, în cel mult 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Nerespectarea acestei obligații atrage o amendă de la 200 la 1.000 de lei. Mai departe, cei care pun în pericol integritatea structurală a condomniului sau a altor apartamente, să zicem, sau care vor afecta buna funcționare a instalațiilor aferente acestora prin acele lucrări riscă amenzi între 500 și 3.000 de lei.