Oferta europeana, o necunoscuta pentru romani

Ce au europenii si noi nu? Au o oferta de case noi mult mai variata si conditii de creditare mai avantajoase pentru cumpararea de imobile. Practica achizitionarii unei resedinte secundare intr-o tara vecina sau mediteraneana este generalizata, iar transferul de proprietate, mai sigur. Cu toate acestea, nu se pune, deocamdata, problema unui boom al investitiilor imobiliare romanesti in Europa. Companiile romanesti de intermediere nu oferteaza imobile din Europa, micii investitori imobiliari prefera sa speculeze doar „pamant stramosesc”, iar milionarii in euro au bani doar pentru palate cu arhitectura cu gust indoielnic in „Piperele tarii”. Aderarea Romaniei la Uniunea Europeana ar putea schimba acest tablou.

Pana in urma cu cativa ani, analistii vorbeau despre preturile incredibil de mici ale proprietatilor imobiliare de pe litoralul mediteranean al Spaniei: proprietati care sunt aproape identice cu cele aflate pe Coasta de Azur aveau preturi de aproape doua ori mai mici. Introducerea monedei unice a schimbat radical aceasta situatie, insa Spania ramane una dintre cele mai atractive destinatii pentru speculatorul sau investitorul in real estate. Anul trecut, piata imobiliara spaniola a batut un nou record. Conform datelor Colegiului arhitectilor din Spania, in 2005, autoritatile au eliberat circa 785.000 de autorizatii de construire a locuintelor, mai mult decat in Marea Britanie, Germania, Franta si Romania la un loc.

Litoralul mediteranean este cautat de britanici

In Spania, sunt date anual in functiune peste 120.000 de unitati locative, din care aproximativ 75% sunt cumparate de catre straini. Totodata, in aceasta tara, strainii detin in proprietate peste 1,8 milioane de locuinte, cele mai multe, asa-zise resedinte secundare sau case de vacanta pe malul marii.

In pofida activizarii micilor investitori de origine britanica, nemtii detin bucata cea mai mare din tortul imobiliar spaniol – in mainile cetatenilor de origine germana se gasesc circa 29% din totalul proprietatilor imobiliare detinute de straini. Urmeaza apoi britanicii (28%), francezii (7%) si italienii (5%). Se estimeaza ca, in urmatorii ani, aproape 15 milioane de straini vor detine proprietati imobiliare pe teritoriul Spaniei.

Nu trebuie scapat din vedere nici faptul ca, in majoritatea tarilor europene, conditiile de creditare in vederea cumpararii unei proprietati imobiliare sunt mult mai avantajoase in comparatie cu oferta bancilor din Romania. In acest sens, Spania pare a fi raiul beneficiarilor de credite ipotecare. Nicaieri in Europa nu vei mai putea obtine, doar cu pasaportul si adeverinta de salariu, un imprumut reprezentand 60%-70% din valoarea proprietatii cumparate, cu o dobanda anuala de numai 3%-4% pe o perioada de 30 de ani. In Germania, Franta sau SUA, procedura de contractare a unui credit este mai greoaie si necesita multe traduceri legalizate. In Spania, prezentarea pasaportului si a adeverintei de salariu, scrisa in engleza sau spaniola, sunt suficiente. Procesul este si mai rapid daca din adeverinta de salariu reiese ca detineti o functie importanta in cadrul companiei, iar venitul declarat depaseste 2.700 de euro lunar.

In ceea ce priveste preturile, in Spania, un apartament cu piscina si garaj subteran, pe malul marii, poate fi cumparat cu 110.000 de euro (inclusiv taxele notariale si impozitul pe tranzactie, care reprezinta circa 10% din suma totala).

De la mijlocul anilor ’90, piata imobiliara spaniola a crescut constant, ca urmare a ieftinirii creditului ipotecar din Uniunea Europeana. Multi europeni, in principal nemti, britanici, francezi si italieni, au cumparat resedinte secundare in tara care candideaza, impreuna cu Grecia, la titlul de „Casa de vacanta” a Europei.

In ultimii trei ani, cererea de locuinte a crescut de doua ori, iar diferenta de pret intre cotele inregistrate in 1997 si cele de la sfarsitul anului 2005 este de 100%-140%.

Litoralul mediteranean a fost cel mai cautat de nemti si tot mai mult de catre britanici. Cei din urma, dupa cum se stie, sunt printre cei mai activi si „orientati” investitori privati. De altfel, cateva zeci de mii de englezi speculeaza activ pe piata imobiliara mondiala: astazi pot cumpara in Cipru, peste o saptamana, transfera bani la Miami (SUA), iar peste cateva zile castiga pe seama boomului imobiliar din Shanghai. Pentru cei mai multi mici investitori englezi, Spania reprezinta doar o veriga in lantul investitiilor derulate in intreaga lume.

Evident ca investitorii straini au jucat, si continua sa joace, un rol important pe piata rezidentiala spaniola. Gratie si acestui fapt, Spania a devenit tara cu cea mai dinamica industrie de constructii, depasind Germania si Franta de cinci-sase ori. Pentru a nu incetini acest ritm, autoritatile au avut grija ca legislatia in domeniul constructiilor sa fie simplificata, iar documentatia urbanistica sa se realizeze in ritm alert.

Despre "jungla de piatra"

Piata axata pe speculatori si cumparatori interesati de o locuinta estivala a generat un fenomen urbanistic cunoscut in presa spaniola drept „jungla de piatra”. Este vorba despre localitati construite pe malul marii, compuse din locuinte apartinand in exlusivitate nonrezidentilor si care, in mare parte, sunt locuite doar una-doua luni pe an. Asta face ca serviciile, comertul si tot ceea ce defineste viata unei localitati sa lipseasca: „Daca nu exista cerere, nu e nici oferta”. Forumurile de internet din Europa, mai ales cele germane, abunda de povestiri triste despre proprietarii de case aflate in orasele pustii de pe litoral, despre somptuoase vile cu porti ferecate si obloane trase.

Cu toate acestea, povestile despre „junglele de piatra” nu sunt in masura sa strice reputatia pietei imobiliare spaniole. In situatia in care cineva doreste o casa de vacanta sau o resedinta secundara pentru pensionare, trebuie sa fie prudent si informat. Din punctul de vedere al unui investitor-speculator sau cumparator final, statiunile traditionale sunt mult mai sigure in comparatie cu noile dezvoltari, lipsite de locuitori permanenti.

Primul pas in cumpararea unei proprietati imobiliare din Franta este semnarea unui contract oficial numit Sous-Seign Prive (daca se incheie cu mijlocirea agentului imobiliar) sau Compromis de Vente (daca e semnat in prezenta unui notar). Dupa semnarea acestui act, cumparatorul trebuie sa achite avansul, care reprezinta 10% din valoarea imobilului cumparat si care va fi depus intr-un cont bancar special al notarului. Clauzele contractului prevad conditiile vanzarii, pretul imobilului, evenualele imprumuturi etc. In cazul in care cumparatorul se razgandeste, avansul poate fi returnat, dar nu mai tarziu de sapte zile de la semnarea contractului. Totodata, notarul are ca sarcina verificarea legalitatii tranzactiei si, in cazul constatarii unor nereguli, poate s-o anuleze.

Nonrezidentul poate obtine un credit ipotecar, dar in limita a 60% din valoarea imobilului.

Tranzactia se considera incheiata numai dupa semnarea unui „acte de vente”, moment precedat de achitarea restului sumei datorate. In afara de aceasta, noul proprietar achita notarului onorariul si cheltuielile legate de inregistrarea proprietatii, care reprezinta 6,5% din pretul platit. Dupa semnarea „acte de vente”, notarul finalizeaza inregistrarea oficiala a proprietatii, cumparatorul fiind obligat sa contracteze o polita de asigurare a noii locuinte.

In regiunea Paris Ile-de-France, exista oferta pentru toate buzunarele. De la garsoniere plecand de la 45.000 de euro, pana la palate sau castele de peste 7 milioane de euro. Regiunile din sudul Frantei (Languedoc-Roussillion, Midi-Pyrenees, Limousin si Auvergne), impreuna cu Paris Ile-de-France si Coasta de Azur, sunt in top cu cele mai costisitoare resedinte de vanzare. Cea mai scumpa proprietate scoasa la vanzare in Franta, un castel din secolul al XII-lea, se afla la Haute-Vienne (Limousin) si are un pret de 26 milioane euro. Insa, regiunea cu cele mai multe proprietati de peste un milion de euro este Coasta de Azur.

In urma cu cativa ani, preturile proprietatilor imobiliare din Belgia erau inferioare celor practicate pe piata franceza vecina, fiind de pana la patru ori mai mici. Astfel, daca pretul mediu al unui metru patrat de locuinta pleca, in Belgia, de la 500 euro, in Franta valoarea minima era de 2.000 euro/mp. In prezent, preturile sunt relativ uniforme, in jurul a 1.300-2.500 euro, fara diferente notabile. In Belgia, cele mai bine cotate zone sunt adevaratul „Micul Paris” - Bruxelles si capitala diamantelor, Anvers.

Un apartament mediu din Bruxelles, cu suprafata de 100 mp, costa circa 1.800-2.500 euro/mp. Actele de casa se fac in circa doua-trei luni. Initial, partile semneaza un precontract, si cumparatorul achita un avans de 10%. In sarcina notarului ramane sa perfecteze actele pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare.

In Austria, tranzactiile se taxeaza cu pana la 15%

Pana in anul 1994, legislatia austriaca obliga investitorii straini sa deruleze toate tranzactiile imobiliare prin comisiile imobiliare locale. De atunci, legislatia in domeniu a suferit schimbari, insa cateva limitari tot au supravietuit, suficient ca numarul celor interesati de proprietatile imobiliare austriece sa nu creasca foarte mult. Spre exemplu, nonrezidentii nu pot cumpara teren agricol, exceptand situatia in care statul are un interes in acest sens.

In orice caz, tranzactiile imobiliare in care una dintre parti este straina trebuie sa se deruleze cu acordul si asistenta nemijlocita a autoritatilor, fie in persoana notarului, fie in cea a unui jurist (plata pentru proprietate se efectueaza catre jurist sau notar). Taxele, comisioanele si onorariile achitate se ridica la 10%-14,1% din pretul proprietatii, reprezentand: 3,5% taxa de schimbare a titularului proprietatii, platita la fisc; 1% taxa de carte funciara, 1,5%-5% onorariul consultantului juridic numit din oficiu, 3,6% comisionul fix al agentului imobiliar.

Marea Britanie se duce cu o TVA mai mica

La cumpararea unei case sau a unui apartament in Anglia, un strain achita taxa pe valoarea adaugata (7,8% din pretul imobilului) si taxa de inregistrare a imobilului (circa 600-700 euro). La acest cost se adauga 3%-5% pentru acte si verificarea legalitatii si 4%-5% – comisionul agentului imobiliar. Pentru actele casei se lucreaza, de regula, circa 30 de zile. Impozitul anual datorat pentru proprietate reprezinta 1,5% din valoarea acesteia.

Pentru a prinde radacini in Marea Britanie, nu este suficient sa cumperi o locuinta, trebuie sa deschizi si o afacere reala. Pana la eliminarea regimului de vize, acest lucru poate fi facut doar in baza vizei „Self Employed Entrepreneur” (intreprinzator independent).

In medie, pretul unei locuinte intr-o zona prestigioasa din Londra (Kesington, Chelsea, Notting Hill etc.), cu 2-3 camere, costa intre 150.000 si 350.000 de lire. Intr-un cartier londonez obisnuit, preturile sunt cu circa 5%-10% mai mici.

Bulgaria, terenul de sub casa doar in concesiune

Legislatia bulgara permite strainilor sa realizeze fara nici o restrictie tranzactii cu locuinte. In cazul apartamentelor, tranzactiile cuprind si cotele indivize ale proprietatii, care, de regula, sunt intre 0,3 si 5 mp. Strainii pot infiinta in locuintele cumparate punct de lucru sau sediu social; practic, proprietarii de locuinte, nonrezidenti au aceleasi drepturi ca si cetatenii bulgari – declararea locuintei cumparate drept punct de lucru sau sediu social.

Singura exceptie in regimul proprietatii se face in cazul terenurilor. In Bulgaria, in momentul cumpararii unei constructii, terenul poate fi dat in concesiune pe durata existentei cladirii, strainii neavand drept de proprietate decat pe constructia propriu-zisa. In realitate, atunci cand este vanduta o cladire, pretul acesteia include si terenul (de regula intre 1%-10%), chiar daca, din punct de vedere legal, acesta ramane in proprietatea vanzatorului.

Cele mai solicitate zone in Bulgaria sunt statiunile de schi si cele de pe litoral. Prezenta masiva a investitorilor germani, atat persoane private, cat si institutii sau multinationale, a crescut semnificativ preturile in aceasta tara. Totusi, cu putin noroc, pot fi gasite locuinte in ansambluri rezidentiale de pe litoral cu preturi cuprinse intre 40.000 si 120.000 de euro.

In Ungaria, se cumpara cu pasaportul

In anii ’90, cand piata imobiliara maghiara abia se deschidea pentru straini, nonrezidentii puteau cumpara aproape orice. In Ungaria, in comparatie cu Romania, sloganul la moda era – „ne vindem tara”. Multi occidentali au cumparat sute de ferme cu mii de hectare teren arabil. Insa, in pofida asteptarilor ungurilor, multe din aceste achizitii nu s-au materializat in investitii pentru dezvoltarea exploatatiilor agricole, ci aveau mai degraba caracter speculativ. Europenii care au cumparat erau familiarizati cu politica Uniunii Europene in domeniul agriculturii, stiau ca Ungaria, ca tara aspiranta, va primi subsidii substantiale pentru fermele agricole. Asa ca multe pamanturi zaceau in parloaga, in asteptarea zilelor mai bune.

Autoritatile maghiare s-au sesizat si au interzis, in cele din urma, tranzactionarea terenurilor cu destinatie agricola. In afara de culturi agricole si pasuni, au fost puse la index si terenurile cu padure.

In prezent, un nonrezident persoana fizica poate cumpara o locuinta doar cu pasaportul sau poate inregistra o firma prin care sa deruleze afacerea. Principalele cheltuieli legate de achizitionarea unei proprietati imobiliare in Ungaria sunt: comisionul agentiei imobiliare, 3,6% din valoarea proprietatii; plata juristului, in medie 1,2%; taxa pentru transferul de proprietate – pentru persoane juridice, aceasta reprezinta 2% aplicata pe o suma de 4 milioane de forinti (circa 16.000 euro) din pretul proprietatii si 6% din restul sumei platite de catre cumparator vanzatorului.

Daca intentionati sa inchiriati proprietatea, fiscul o sa va ceara a cincea parte din venitul astfel realizat. In medie, o locuinta inchiriata poate aduce proprietarului un randament de 6%-8% anual. Trebuie mentionat ca, in cazul revanzarii rapide a locuintei, intr-un interval de pana in sase ani, diferenta intre pretul platit si cel obtinut este impozitata cu 20%.

Grecia, nici o sansa la frontiera cu Turcia

Legislatia greceasca este foarte permisiva cu strainii in ceea ce priveste tranzactiile imobiliare. Exceptie fac doar proprietatile aflate in zonele de frontiera, mai ales in zona frontierei cu Turcia, unde accesul investitorilor este interzis.

O locuinta cu un pret sub 175.000 de dolari este scutita de la plata impozitului anual pe proprietate. Altfel spus, achitand taxele aferente transferului de proprietate, fiscul nu isi va mai aminti de noul proprietar decat la urmatoarea tranzactie. In prezent, impozitul pe proprietatea imobila reprezinta 3,5% din valoarea constructiei.

Grecia este o destinatie atractiva pentru investitorii romani, mai ales datorita apropierii de tara noastra, dar si gratie preturilor, relativ mai mici, fata de alte tari din bazinul mediteranean, insa comparabile cu cele de pe litoralul mediteranean al Spaniei.

Insulele Baleare si oportunitatile imobiliare

Pana nu demult, Mallorca – cunoscuta ca „insula a indragostitilor” – a fost preferata pensionarilor instariti: in afara de clima, valoarea insulei era mare in ochii acestora si gratie sistemului sanitar cu servicii de nivel inalt. In prezent, situatia este putin modificata, din cauza cresterii numarului clientilor tineri, care apreciaza combinatia echilibrata de liniste si mondenitate, pe de o parte, cu zgomotul petrecaret al statiunilor de litoral si sistemul de invatamant superior bine articulat (multe dintre institutiile de invatamant din Mallorca au statut international), pe de alta parte.

In ambele cazuri insa, Insula atrage cumparatori cu bani, preturile depasind indicatorii regionali si spanioli. Astfel, in 2004, pretul mediu al unei locuinte din insulele Baleare era de 2.066 euro/mp, in timp ce pe continent (Spania) acesta era de 1.739 euro.

Pentru amatorii de chilipiruri, cei care speculeaza pe seama cresterii preturilor imobiliare, tranzactiile cu proprietati din Insulele Baleare nu au reusit sa aduca prea multe satisfactii din castiguri. Astfel, in 2004, in diferite regiuni ale Spaniei, preturile au crescut cu 20% pana la 30%, iar in Mallorca aceasta crestere a inregistrat doar 17%. Anul trecut, cresterile s-au mai temperat, si pentru 2006 se estimeaza ca tendinta se va pastra, iar cresterile preturilor vor fi de 9% pe continent si 7%-10% in Baleare.

Intrucat Mallorca reprezinta o combinatie a diferitelor stiluri de viata, se explica de ce oferta imobiliara este atat de diversa. Practic, in Mallorca se poate cumpara orice tip de proprietate imobiliara – apartamente in blocuri, case pe pamant si vile superluxoase, cu preturi care pleaca de la 3.500-4.000 euro/mp.

Procedura privind cumpararea de imobile nu difera de cea de pe continent; totusi, se pare ca taxele locale aferente proprietatilor sunt ceva mai mici comparativ cu cele de pe continent.

O piata complet diferita prezinta real estate-ul din Menorca. Insula este mai putin notorie in comparatie cu sora sa Mallorca, fiind, oarecum, mai departe de efervescenta turistica din Mallorca si Ibiza (a treia insula din arhipelagul Balearelor). Menorca este totusi a doua insula ca dimensiune dupa Mallorca, fiind locuita de circa 65.000 de oameni, din care 4.000 sunt britanici. De altfel, britanicii alcatuiesc circa 70% din traficul turistic al insulei. Pana in secolul al XVIII-lea, Menorca a fost colonie engleza; insula este si astazi numita „Spania cu accent englezesc”, iar catunul Es Castell – Georgetown.

Alte denumiri ale acestei insule sunt: „Insula gardurilor de bolovani”, „Insula focurilor”, „Insula misterelor arheologice” si, mai importanta pentru cei interesati de piata imobiliara, „Insula interzisa pentru noi constructii”.

In 1993, Unesco a declarat insula Menorca drept arie protejata; unul dintre efectele acestei decizii este interdictia, aproape totala, a activitatii de construire. Asa se explica faptul ca, in general, oferta imobiliara a insulei este extrem de saraca. Cateva exceptii demne de notat sunt proiectele rezidentiale Ses Canaletes Golf Park, Arenal Park si Nautic Park. Primul este finalizat, cel de-al doilea va fi terminat pana la sfarsitul anului, iar Nautic Park are termen de predare sfarsitul anului 2008. Pretul mediu al unei locuinte in ansamblurile respective este rezonabil, de 300.000-600.000 de euro, daca gandim in termenii pietei de lux.

Impozitele platite in Franta pentru bunurile imobiliare
- impozit pe avere la cumpararea unui imobil in valoare de peste 717.000 euro;
- impozit pe proprietatile imobile, platit anual. Sumele variaza in functie de suprafata terenului;
- un impozit local, platit anual. Sumele depind de suprafata constructiilor si de venitul proprietarului (spre exemplu, daca suprafata este de 400 mp, iar venitul anual - 15.000 de euro, impozitul va fi de 4.800 euro/an).

Cum sa te stabilesti in Elvetia: cumperi o casa de 200.000 euro si deschizi o firma

In Elvetia, potrivit legii Koller, achizitionarea de proprietati imobiliare de catre nonrezidenti este posibila numai dupa ce cumparatorul obtine acordul oficial al autoritatilor. Cu toate acestea, in prezent, in multe cantoane elvetiene aceasta lege se aplica numai in cazul locuintelor pentru uz propriu (apartamente, vile etc.). In cazul cumpararii de proprietati cu scop speculativ sau investitii – cladiri de birouri, spatii comerciale sau depozitare, hoteluri, restaurane etc. – aprobarea autoritatilor nu mai este necesara. Legea interzice cetatenilor elvetieni sa cumpere locuinte pentru straini, pe banii acestora, chiar daca tranzactia este in nume propriu. O astfel de afacere este considerata ilegala de catre autoritatile elvetiene.

Elvetia, tara cu cel mai inalt nivel de viata din lume, pune un mare accent pe calitatea celor care intentioneaza sa cumpere proprietati aici. Astfel, daca un nonrezident doreste sa emigreze in Elvetia, trebuie sa indeplineasca doua conditii: sa cumpere o casa de cel putin 200.000 de euro si sa inregistreze o firma.

Cele mai cautate zone de catre bogatasii din toata lumea sunt regiunile montane, cele cu lacuri, statiunile de schi si suburbiile marilor orase (Geneva, Lausanne, Berna, Montreux si Zurich).

Francul elvetian este, poate, cea mai stabila moneda din lume. In ultimii 25 de ani, pana la introducerea euro, principalele valute europene au pierdut pana la 50% din valoare comparativ cu francul elvetian. Inflatia foarte mica (sub 1%) a facut ca moneda elvetiana sa fie una dintre cele mai stabile din lume. Totodata, potrivit unei analize realizate de ziarul financiar NZZ (Zürich), in Elvetia, nivelul de impozitare a societatilor si persoanelor fizice cu venituri de pana la 100.000 franci elvetieni/an este mai mic comparativ cu cel din principalele orase europene. Prin urmare, investitiile imobiliare din Elvetia pot fi caracterizate drept plasamente stabile pe o perioada lunga de timp.

In Olanda, preturi ca in Centrul Civic bucurestean

In Olanda, pretul mediu al unui apartament in suprafata de 50-100 mp este de 70.000-100.000 de euro. O casa cu supafata de 120-200 mp poate costa intre 100.000 si 130.000 de euro. Preturile respective reflecta o medie ponderata. Pretul unei locuinte echivalente in orasele de provincie costa cu 15%-20% mai putin, iar in orase ca Amsterdam, Rotterdam si Haga – cu 10%-15% mai mult.

Un articol de:
Iacob Raileanu