De ce ar trebui să discuți cu notarul despre natura tranzacției imobiliare ce urmează să fie încheiată

În cadrul recentei conferințe organizate de avocatnet.ro cu tema „Tranzacții imobiliare – persoane fizice și scopul economic – implicații fiscale si juridice”, s-a pus problema dacă notarii ar trebui să fie cei care să-și dea seama că tranzacțiile cu imobile făcute de persoanele fizice ar urma sau nu să fie reîncadrate de Fisc ca reprezentând tranzacții făcute în exercițiul unei afaceri - și, în consecință, trebuind să fie taxate ca atare.

În momentul în care tranzacția e făcută în exercițiul unei afaceri, adică nu de către o simplă persoană fizică, ci în scopul obținerii de profit, ca activitate economică, atunci notarul nu ar mai avea de ce să rețină impozitul pe tranzacția respectivă (peste plafonul de impozare de 450.000 de lei, pentru că ceea ce este sub plafon nu se impozitează). Pentru că „afaceristul” plătește impozitul singur, impozit care este, de asemenea, unul diferit - 10%, iar nu 3%.

Cu toate astea, spunea în cadrul conferinței Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații - notarii nu au de unde să știe că tranzacția, de fapt, se face din patrimoniul afacerii, iar nu din cel personal. Întrucât, în mare, notarii lucrează cu informațiile pe care clienții lor li le oferă. 

„Vânzătorii-persoane fizice, dacă se excede plafonului de 450.000 de lei, se percepe impozitul. Este în sarcina vânzătorului să te informeze că el se află într-o altă situație, în situația în care vinde din patrimoniul afacerii. Și aici eu aș distinge între două situații, una este vânzătorul-PFA și alta este cel declarat în scopuri de TVA, înregistrat în scopuri de TVA. Înregistrarea și-a făcut-o expres pentru înstrăinări sau a avut-o poate pentru alt motiv, pentru venituri din chirii, dar în orice caz acționează ca atare și înțelege că operațiunile de vânzare sunt de maniera unei afaceri și nu situații ocazionale, excepționale, de vânzare din patrimoniu propriu.

Și atunci este obligația lui să ne informeze punând la dispoziție documentul care atestă înregistrarea PFA-ului și acolo avem un document de la Fisc prin Registrul Comerțului, din câte știu, și la înregistrarea în scopuri de TVA având ciful eliberat de ANAF.

Normele de aplicare a Codului Fiscal vorbesc și despre mențiunea în cartea funciară a faptului că imobilul face parte din patrimoniul afacerii. Adică pentru unitatea pe care o vinde trebuie să regăsim în cartea funciară mențiunea că este pe CIF, că este pe cod fiscal de PFA. Și împreună cu cele două informații este clar, părerea mea fără echivoc că notarul public nu mai percepe acest impozit de 3%. De ce? Pentru că respectiva persoana și-a asumat situația de vânzări repetate din patrimoniul afacerii și va fi impozitată cu 10% la sfârșitul anului ținându-și în acest sens evidența contabilă”, a explicat Radu Berevoianu.

Dacă însă clientul nu a precizat toate informațiile sau dacă, fără să știe că făcând mai multe tranzacții într-o perioadă relativ scurtă de timp, va fi considerat de Fisc ca PFA, iar nu ca simplă persoană fizică, cu privire la tranzacțiile respective, e bine de știut că impozitul plătit la notar (3%), dacă s-a plătit, e considerat avans din impozitul impus ulterior de Fisc (10%). 

„Dacă persoana vine și înstrăinează imobil, pe care îl înstrăinează ca persoană fizică, din patrimoniul personal, ulterior schimbându-și statutul în cel care ar însemna vânzări din patrimoniul afacerii, deci într-o planificare proprie făcută ulterior sau, mă rog, în situația în care ar fi obligat să facă asta, acest impozit de 3% perceput de notarul public pentru că nu a avut alte elemente la dispoziție reprezintă, din câte înțeleg, un avans din impozitul pe care nu l-a plătit el”, ne-a explicat notarul.