avocatnet.ro 
Așa cum prezentam la momentul oficializării măsurii, în acest material, modul de calcul al acestor impozite se va schimba radical față de actualele prevederi. Sintetizând cât de mult e posibil modificările:
- nu va mai exista o diferențiere între cine deține imobilul - persoană fizică sau juridică;
- atât impozitul pe clădiri cu destinație rezidențială, cât și cel pentru nerezidențiale se vor simplifica din punct de vedere al modalității de calcul:
- la rezidențiale se va calcula prin aplicarea unei cote de minimum 0,1% asupra valorii clădirii - la nivel local se va stabili care e cota (până acum aveam nu doar un minim, ci și un maxim stabilit prin Codul fiscal);
- la nerezidențiale se va calcula prin aplicarea unei cote de minimum 0,5% asupra valorii clădirii - la fel, la nivel local se va stabili care e cota;
- valoarea clădirii ne/rezidențiale se va determină prin însumarea valorii clădirii, a clădirilor-anexă, după caz, şi a valorii suprafeţelor de teren acoperite de aceste clădiri, cuprinse în Studiile de piaţă referitoare la valorile orientative privind proprietăţile imobiliare din România, administrate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (valorile orientative pentru 2008-2022, aici);
- nu vor mai fi necesare rapoarte de evaluare pentru clădirile cu destinație nerezidențială;
- dispare impozitarea pentru clădirile cu destinație mixtă; în locul ei însă se va plăti fie un impozit pentru destinație nerezidențială, fie unul pentru destinație rezidențială; aici, „tonul” impozitării îl va da destinația care apare în hârtii ca fiind majoritară (adică cea care are cel puțin 50%).
„(2) În cazul acestor clădiri, contribuabilii au obligaţia de a declara la organul fiscal local, în vederea stabilirii destinaţiei finale a clădirii, suprafaţa folosită în scop nerezidenţial, însoţită de documentele doveditoare, cu excepţia celor aflaţi în evidenţa fiscală a unităţii administrativ-teritoriale. Declararea la organul fiscal local se face în termen de 30 de zile de la data oricăror modificări privind suprafeţele nerezidenţiale”.
(3) În situaţia în care contribuabilii nu declară la organul fiscal local suprafaţa folosită în scop nerezidenţial potrivit alin. (2), impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei corespunzătoare clădirilor nerezidenţiale asupra valorii întregii clădiri aflate în evidenţele organului fiscal local.", prevăd noile norme.
Contribuabilii vor primi acasă reîncadrările
Din OG nr. 16/2022 reiese că încadrările la categoria ne/rezidențial a imobilelor se vor face prin raportarea la situația existentă în anul precedent.
Concret, aceste modificări la regimul de impozitare se vor aplica de anul următor, de unde rezultă că organele fiscale locale se vor raporta la situația din 31 decembrie 2022.
Când au terminat cu încadrările, organele locale îi vor notifica pe contribuabili și, deși nu se înțelege în mod expres din prevederile nou-introduse, aceștia își vor putea exprima, eventual, dezacordul cu privire la încadrările făcute - dar nu știm cum. Ce se înțelege în mod cert e că au 30 de zile ca să răspundă, altfel, dacă nu răspund organului fiscal în 30 de zile se consideră că acceptă tacit încadrarea.
„(6) Organele fiscale locale vor efectua reîncadrarea clădirilor care cuprind atât suprafeţe rezidenţiale, cât şi suprafeţe nerezidenţiale, în categoria clădirilor rezidenţiale sau nerezidenţiale, în baza informaţiilor pe care le deţin şi a situaţiei existente la 31 decembrie a anului anterior celui de referinţă.
(7) Organele fiscale locale întocmesc şi transmit contribuabililor comunicări referitoare la valoarea clădirilor şi a terenurilor acoperite de acestea, precum şi impozitul aferent acestora, calculate în baza valorilor cuprinse în Studiile de piaţă referitoare la valorile orientative privind proprietăţile imobiliare din România, administrate de Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România.
(8) În situaţia în care contribuabilii nu răspund organului fiscal local în termen de 30 de zile de la primirea comunicării, se consideră acceptare tacită a datelor înscrise în comunicare”, prevede, concret, OG 16.
Există un risc pentru business-urile de apartament unde nu se desfășoară activitate economică să plătească impozite semnificativ mai mari, de anul viitor? În funcție de aprecierile organelor fiscale, e posibil să existe. În cazul sediilor sociale unde nu se desfășoară activitate economică, la Registrul Comerțului nu se identifică întotdeauna o suprafață anume în actul de folosință asupra spațiului, uneori existând precizări referitoare la o cameră, la o suprafață anume sau deloc. Organele fiscale își iau informațiile, oricum, de la Registrul Comerțului, ceea ce înseamnă că nu e exclus să considere ca imobile cu destinație nerezidențială pe toate acelea unde există sedii sociale fără activitate și nu există delimitări de spații, adică să bage „în aceeași oală” pe toți contribuabilii - și pe cei care desfășoară activitate, și pe cei care nu desfășoară.
O perioadă strânsă de timp și multe lucruri de făcut
Din moment ce aplicarea noilor prevederi privind impozitarea se face începând cu anul viitor, autoritățile locale nu vor avea, practic, foarte mult timp la dispoziție ca să stabilească noile impozite și să facă încadrările, apoi să trimită contribuabililor (enorm de mulți!) documentele privind încadrările ș.a.m.d..
În OG 16 mai scrie însă și că: „Pentru anul 2023, consiliile locale adoptă hotărâri privind nivelurile impozitelor şi taxelor locale, în termen de 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I, a prezentului cod. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.” De când se calculează acest termen pentru nivelurile de impozitare, mai exact?
În OG 16 scrie că, odată ordonanța aprobată prin lege de către Parlament - chestiune care se va întâmpla în toamnă, când revin parlamentarii la muncă - Codul fiscal, cu modificările aduse de aceasta, se va republica în Monitorul Oficial. Dacă parlamentarii nu zăbovesc mult timp pe legea de aprobare a OG 16, această republicare are șanse să vină chiar în noiembrie sau mai devreme - dar are „șanse” să vină și mai târziu de atât, pe principiul că... orice e posibil.
Așadar, odată republicat Codul fiscal în Monitorul Oficial, începe să curgă termenul de 60 de zile în care consiliile locale vor trebui să aprobe nivelurile impozitelor.
Criticile aduse noii modalități de calcul a impozitelor
Așa cum spuneam, noua viziune a Guvernului asupra impozitării pe clădiri și terenuri e criticată în egală măsură cu alte aspecte din OG 16. Cel mai mult, din cauza stabilirii valorii clădirilor prin raportare la Studiile de piaţă referitoare la valorile orientative privind proprietăţile imobiliare din România.
ANEVAR, de exemplu, deși recunoaște că pare soluția facilă de adoptat, trebuie avut în vedere faptul că aceste studii administrate de notari „nu vor conține valorile de piață ale tuturor proprietăților dintr-o arie geografică, ci numai informații privind valorile minime pentru tipurile de proprietăți care au fost tranzacționate în anul anterior și pentru care evaluatorii autorizați vor deține informațiile de piață aferente”. Abia din 2023, ca urmare a unei modificări legislative (Legea nr. 301/2021), aceste studii vor fi realizate de evaluatori autorizați.
O critică a modalității de calcul noi, prin raportarea la acele studii, vine de la Adrian Vascu, unul dintre foștii președinți ANEVAR și Senior Partner Veridio, care consideră că ordonanța nu face decât să complice lucrurile comparativ cu situația actuală:
„Trimiterea la aceste studii înseamnă a găsi în ele orice clădire din Romaânia, ceea ce în cazul clădirilor nerezidențiale reprezintă o provocare imposibilă. Să luăm exemplul Palatului CEC din București sau a diverselor hale de producție sau agricole, care, datorită carateristicilor lor de unicat, nu sunt cuprinse în grilă (...) Referențierea tuturor valorilor impozabile din România la aceste studii în afară de aparenta simplitate, nu are nimic practic și nici de viitor. Tendința ar trebui să fie chiar inversă. Ca pe baza modurilor adaptate realității de stabilire a valorilor impozabile, care vor conduce ca fiecare clădire din România să dobândească o valoare impozabilă, notarii să apeleze la aceste valori impozabile în munca lor și să se renunțe la grile, care, de fapt, nu vor mai avea nicio utilitate (...)
După toate aceste elemente legate de conținutul studiilor de piață, legiuitorul a prevăzut că funcționari ai primăriilor vor căuta prin aceste studii valorile impozabile pe care ni le vor transmite fiecăruia dintre noi. A făcut cineva vreun exercițiu, să vadă cât timp ia acest lucru și dacă este posibil? Dacă funcționarii știu și își asumă să aplice toate ajustările necesare? S-au exprimat oare structurile asociative ale municipiilor sau orașelor?
Ce se întamplă în situațiile clădirilor nerezidențiale? În evidențele primăriilor nu există suprafețele acestor clădiri, pentru că declarația de impunere include doar valori.
S-a luat în calcul că în toate primăriile există deja un sistem informatic adaptat sistemului existent cu care oamenii sunt familiarizați? Și să se pornească în schimbare de la acesta?
A analizat cineva că aceste grile, a căror formă și conținut pentru anul 2023 nu sunt cunoscute, nu pot fi digitalizate și că este un nonsens acest lucru?
Tobor