Investitii in proprietati imobiliare. Aspecte juridice

Proprietatea privata reprezinta forma principala a proprietatii in Romania.
Constitutia Romaniei statueaza ca economia tarii noastre este o economie de piata, care nu se poate dezvolta decat pe fundamentul proprietatii private, intrucat permite o circulatie rapida a bunurilor aflate in circuitul civil.
Proprietatea privata se bucura astfel de un regim special de protectie de ordin constitutional. Astfel, art. 44, alin. 2 din Constitutie prevede ca « proprietatea privata este garantata si ocrotita in mod egal de lege, indiferent de titular ».

2. Reglementare juridica
Constitutia
Codul Civil
Legea fondului funciar 18/1991, cu toate modificarile ulterioare
Legea 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatatea statului, cu toate modificarile ulterioare
Legea cadastrului si publicitatii imobiliare 7/1996, republicata
Legea 1/2000 pentru reconstituirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor agricole si a celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si ale Legii 169/1997, cu toate modificarile ulterioare
Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, cu toate modificarile ulterioare
Legea 10/1995 privind calitatea in constructii, cu toate modificarile ulterioare
Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu toate modificarile ulterioare
Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, cu toate modificarile ulterioare
Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, cu toate modificarile ulterioare
Codul Fiscal
Legea 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine

3. Dobandirea proprietatii asupra terenurilor
3.1 Dobandirea proprietatii de catre cetateni straini, apatrizi ori persoane juridice straine

Legea 312/2005 are ca obiect reglementarea dobandirii dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, dupa cum urmeaza:
Regula generala: cetatenii unui stat membru al Uniunii Europene sau ai Spatiului Economic European („Stat Membru”), apatrizii cu domiciliul intr-un Stat Membru sau in Romania, precum si persoanele juridice constituite in conformitate cu legislatia unui Stat Membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si persoanele juridice romane.
Tratatul de Aderare, prevede ca Romania poate mentine timp de 5 ani de la data aderarii restrictiile cu privire la dobandirea proprietatii de catre cetatenii Statelor Membre, nerezidenti in Romania, precum si de catre societatile constituite in conformitate cu legislatia unui Stat Membru si care nu sunt stabilite si nici nu au o sucursala sau reprezentanta pe teritoriul Romaniei. De asemenea, se arata ca « dispozitiile mentionate anterior nu se aplica resortisantilor Statelor Membre cu drept legal de rezidenta in Romania sau orice alte norme sau proceduri, altele decat cele care se aplica resortisantilor romani ».

Avand in vedere cele expuse anterior, se poate interpreta in sensul ca au posibilitatea de a dobandi terenuri in Romania cetatenii Statelor Membre care sunt rezidenti in Romania, precum si societatile constituite in conformitte cu legislatia unui Stat Membru care au o sucursala sau reprezentanta pe teritoriul Romaniei. Aceasta interpretare nu este general acceptata de catre notarii publici si de catre avocati.
Exceptia 1: Cetatenii Statelor Membre nerezidenti in Romania, apatrizii nerezidenti in Romania cu domiciliul intr-un Stat Membru, precum si persoanele juridice nerezidente, constituite in conformitate cu legislatia unui Stat Membru, pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

Exceptia 2: Cetatenii Statelor Membre, apatrizii cu domiciliul intr-un Stat Membru sau in Romania, precum si persoanele juridice constituite in conformitate cu legislatia unui Stat Membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.
Exceptie la exceptia 2: Conditia privind implinirea termenului de 7 ani nu se aplica fermierilor care desfasoara activitati independente si sunt apatrizi cu domiciliul in Romania sau cetateni ai unui Stat Membru ori apatrizi cu domiciliul intr-un Stat Membru, care isi stabilesc resedinta in Romania. In acest caz, dreptul de proprietate asupra terenurilor se va dobandi in aceleasi conditii cu cele aplicabile cetatenilor romani, de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana.

Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice apartinand unor state terte pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.

Prevederile Legii 312/2005 nu se aplica in cazul dobandirii drepturilor de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin mostenire legala.
3.2 Capacitatea partilor

Conform Codului Civil, « pot cumpara toti carora nu le este oprit de lege ». Regula este, prin urmare, capacitatea, iar incapacitatea reprezinta exceptia.
Vanzarea cumpararea este un act de dispozitie atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator, drept consecinta ambii trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu. Orice persoana fizica poate incheia un act de instrainare a unui teren daca are capacitate deplina de exercitiu. Persoanele lipsite de capacitate, sau cu capacitate de exercitiu restransa pot incheia acte prin ocrotitorul legal si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare.
O societate comerciala poate dobandi terenuri in legatura sau pentru desfasurarea obiectului sau de activitate. Conform Legii 31/1990 a societatilor comerciale, republicata, cu toate modificarile ulterioare, « Consiliul de administratie, respectiv directoratul, va putea sa incheie acte juridice in numele si in contul societatii, prin care sa dobandeasca bunuri pentru aceasta sau sa instraineze, sa inchirieze, sa schimbe ori sa constituie in garantie bunuri aflate in patrimoniul societatii, a caror valoare depaseste jumatate din valoarea contabila a activelor societatii la data incheierii actului juridic, numai cu aprobarea adunarii generale a actionarilor».

3.3 Forma si publicitatea actelor de instrainare a terenurilor

Forma autentica este ceruta “ad validitatem” pentru contractele de vanzare cumparare avand ca obiect terenuri. Astfel, Legea 247/2005 prevede ca terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Antecontractele: Sunt practicate la o scara extinsa si “promisiunile bilaterale de vanzare cumparare”, antecontractele, care ofera cumparatorului o anumita certitudine cu privire la faptul ca vanzatorul nu va vinde terenul altei persoane, si, de asemenea, vanzatorului, cu privire la cumpararea terenului respectiv de catre cumparator.
Antecontractele nu sunt acte translative de proprietate. Transferul se va realiza la momentul semnarii contractului final de vanzare cumparare, in forma autentica.

Forma autentica nu este necesara ad validitatem pentru antecontracte, dar este utilizata in special in vederea inregistrarii interdictiilor de vanzare in Cartea Funciara pe durata de valabilitate a antecontractului.
Legea 247/2005 prevede: “In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.”
Documentele cadastrale: Cu ocazia fiecarui transfer de terenuri se impune existenta unor schite cadastrale, intocmite de experti, care fac parte din sistemul de publicitate. Fara aceste documente, nu se poate realiza intabularea in Cartea Funciara.

Litigii: Legea 247/2005 prevede: “Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz”. Existenta litigiilor poate fi mentionata in Cartea Funciara la cererea partii interesate.

3.4 Terenurile, aport la capitalul social
Legea 31/1990 prevede posibilitatea ca terenurile sa fie aduse ca aport in natura la capitalul social cu ocazia constiturii unei societati. Actul constitutiv va trebuie sa imbrace astfel forma autentica.
Aporturile in natura, in speta terenurile, sunt admise la toate formele de societate, acestea trebuind evaluate din punct de vedere economic, si varsate prin transferarea drepturilor corespunzatoare si prin predarea efectiva catre societate.
Terenurile, pot fi aduse ca aport in natura si la majorarea capitalului social. Forma autentica a actului modificator al actului constitutiv este necesara.

4. Dobandirea proprietatii asupra constructiilor
4.1 Dobandirea constructiilor de catre cetatenii straini sau societatile straine
Cetatenii straini si societatile straine pot dobandi constructii in Romania, beneficiind in acelasi timp de un drept de folosinta asupra terenurilor pe care sunt situate, pe toata durata existentei constructiilor (dreptul de superficie).

4.2 Capacitatea partilor
Conditiile mentionate la pct. 3.2. sunt valabile si pentru constructii

4.3. Forma si publicitata actelor de instrainare a constructiilor Forma autentica a actului juridic de instrainare a unei constructii nu este ceruta « ad validitatem », ca in cazul terenurilor.
Totusi, folosirea acestei forme se impune in cazul constructiilor situate pe un teren ce are ca proprietar pe proprietarul constructiei, constructia si terenul reprezentand un tot unitar.
Cerinta actului in forma autentica este impusa si de necesitatea inregistrarii valabile a actelor de instrainare in Carte Funciara, inregistrare care asigura opozabilitatea fata de terti. Daca nu s-ar impune forma autentica, vanzatorul cu rea credinta poate incheia pentru aceeasi constructie mai multe acte sub semnatura privata, cu persoane diferite care nu cunosc faptul ca imobilul a mai fost vandut.

4.4 Constructiile, aport la capitalul social Ca si terenurile, cladirile pot fi aduse ca aport in natura la capitalul social al unei societati. Referirile de la paragraful 3.5 sunt valabile si pentru cladiri.

5. Procedura de obtinere a Autorizatiilor de Construire
5.1. Generalitati
Reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc.) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de "norme" numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone si la nivel de vecinatate.

5.2. Certificatul de Urbanism
Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) contine "regulile" pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert, etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.

Termen de emitere: 30 de zile de la data inregistrarii cererii.

CU nu confera dreptul de a executa lucrari de constructie.
5.3. Avizele si permisele
Aceste documente sunt emise de companiile de utilitati (apa, gaz, canal si electricitate) si de autoritatile insarcinate cu mediul, sanatatea publica, incendii, protectia istorica si ariile protejate, acestea fiind doar cateva exemple.

5.4. Autorizatia de construire
Autorizatia de Construire (AC) reprezinta un document emis de autoritatile publice locale ce garanteaza conformitatea cu reglementarile tehnice si legale privind amplasamentul, forma, executarea si functionalitatea structurii. Construirea fara AC poate atrage penalitati sau demolarea cladirii.
Solicitanti: AC poate fi solicitata de catre detinatorul titlului de proprietate sau al altui act care confera drept de construire sau demolare.
Termen de emitere: AC este emisa in maxim 30 de zile de la data depunerii documentelor necesare, si anume: CU, dovada titlului de proprietate, proiectul pentru AC, avizele si acordurile necesare prevazute in CU.

Perioada de valabilitate: AC este emisa pentru o perioada de 12 luni, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa constructiile. Daca realizarea constructiei nu este finalizata in aceasta perioada, valabilitatea AC se extinde pe durata de executie a lucrarilor, in conformitate cu proiectul tehnic. Prin exceptie, in cazul justificat in care lucrarile de constructii nu pot fi incepute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritatii emitente prelungirea valabilitatii autorizatiei cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acesteia. Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni
Schimbarea investitorului initial nu are efecte asupra valabilitatii AC daca prevederile acesteia sunt respectate.
Modificarile de tema privind constructia autorizata conduc la solicitarea unei noi AC. Nu este necesar un nou CU.

5.5. Receptia lucrarilor - Intabulare
Lucrarile de constructii autorizate se considera finalizate daca s-au realizat toate elementele prevazute in autorizatie si daca s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor. Efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor este obligatorie pentru toate tipurile de constructii autorizate, inclusiv in situatia realizarii acestor lucrari in regie proprie.
Receptia la terminarea lucrarilor se face cu participarea reprezentantului administratiei publice, desemnat de emitentul autorizatiei de construire

Persoane de contact
Eirinikos Platis
Senior Manager
eirinikos.platis@pipartners.eu

Elisabeta Matei
Senior
elisabeta.matei@pipartners.eu