Noul regim de impozitare al arendei, valabil in 2014

Tratamentul fiscal aplicabil, incepand cu 1 ianuarie 2014, veniturilor din arenda obtinute de persoanele fizice a fost completat prin OUG nr. 102/2013 pentru modificarea si completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal si reglementarea unor masuri financiar-fiscale, publicata in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 703 din 15 noiembrie 2013.

Incepand cu veniturile anului 2012, impozitul pe veniturile din arenda obtinute de persoanele fizice se calculeaza prin retinere la sursa de catre platitorii de venit la momentul platii venitului, degrevand astfel proprietarii de terenuri de obligatiile de evidenta, declarare si plata aferente acestor venituri.

Astfel, impozitul pe veniturile din arenda obtinute de persoanele fizice se calculeaza, in 2014, prin retinere la sursa de catre platitorii de venit, arendasii, la momentul platii venitului, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, impozitul fiind final.

Potrivit Codului fiscal, veniturile obtinute din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal, sunt clasificate in categoria veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, iar arendarea reprezinta locatiunea bunurilor agricole, se mentioneaza intr-un ghid oficial publicat recent pe site-ul Agentiei Nationale de Administrare Fiscala (ANAF).

Conform documentului, pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

• terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;
• animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Arendarea bunurilor se realizeaza in baza unui contract de arendare, care trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Mai departe, contractul de arendare trebuie inregistrat in modul urmator:

• arendasul trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, pentru a fi inregistrat intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local; cand bunurile arendate sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, cate un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala sunt situate bunurile arendate;
• arendatorul are obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de 15 zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent, respectiv la organul fiscal in a carui raza teritoriala isi are domiciliul.

Cum se stabilesc veniturile din arenda?

Pentru stabilirea veniturilor din arenda, exista doua proceduri in functie de tipul venitului obtinut de contribuabili, se arata in ghidul ANAF. 

Venitul brut din arenda

Venitul brut obtinut din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal, se stabileste pe baza raportului juridic/contractului incheiat intre parti si reprezinta totalitatea sumelor in bani incasate si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura primite.
 
Pentru determinarea venitului brut, la sumele reprezentand arenda in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca acestea sunt efectuate de arendas.

In cazul in care arenda se exprima in natura, evaluarea in lei se va face pe baza preturilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotarari ale consiliilor judetene si, respectiv, ale Consiliului General  al Municipiului Bucuresti in raza teritoriala a caruia se afla terenul arendat, se mentioneaza in ghidul publicat recent de Fisc.

Daca preturile medii ale produselor agricole au fost modificate in cursul anului fiscal de realizare a venitului, atunci noile preturi pentru evaluarea in lei a veniturilor din arenda exprimate in natura, pentru determinarea bazei impozabile, se aplica incepand cu data de 1 a lunii urmatoare comunicarii acestora catre directiile generale regionale ale finantelor publice.

Venitul net din arenda

Venitul net din arenda se stabileste, potrivit documentului citat, la fiecare plata prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.

Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii in cota de 25% din venitului brut arendatorul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative.

Cheltuiala deductibila aferenta venitului, stabilita in cota forfetara de 25% aplicata la venitul brut, reprezinta uzura bunurilor inchiriate si cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora, impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul retinut de intermediari, primele de  asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta, respectiv eventuale nerealizari ale veniturilor din  arendare scontate, generate de conditii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundatii, incendii si altele asemenea, se precizeaza in ghidul ANAF.

Calcularea, retinerea si virarea impozitului

Potrivit documentului citat, calculul, retinerea si virarea impozitului aferent veniturilor din arenda intra in sarcina arendasului.

Concret, impozitul pe veniturile din arenda se calculeaza, la fiecare plata a arendei, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net. Impozitul astfel calculat, se retine si se vireaza la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

Important! Impozitul aferent veniturilor din arenda, calculat, retinut si virat de catre arendas este impozit final.

Calcularea, retinerea si virarea CASS

Persoanele fizice care obtin venituri din arendarea bunurilor agricole datoreaza, conform ghidului publicat de ANAF, pe langa impozit si contributii de asigurari sociale de sanatate.

Astfel, pentru anul 2014, contributia de asigurari sociale de sanatate se determina prin aplicarea cotei de 5,5 % asupra bazei de calcul. Baza lunara de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate pentru arendator, este diferenta dintre venitul brut si cheltuiala deductibila determinata prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut si nu poate fi mai mica decat un salariu de baza minim brut pe tara, daca acest venit este singurul asupra caruia se calculeaza contributia. Baza lunara de calcul nu poate fi mai mare decat valoarea a de 5 ori castigul salarial mediu brut.

Pentru arendator, incadrarea in plafonul maxim mentionat anterior se face de catre arendas la momentul platii venitului.

De asemenea, pentru arendator, obligatia reprezentand contributia individuala de asigurari sociale de sanatate se calculeaza prin aplicarea cotei de 5,5 % asupra bazei de calcul, se retine si se vireaza de catre arendas pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care au fost platite veniturile.

Stabilirea obligatiilor anuale de plata ale contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate de arendator, precum si incadrarea in plafonul maxim prevazut de lege, se realizeaza de organul fiscal competent, prin decizia de impunere anuala.

Pentru stabilirea obligatiilor anuale de plata ale contributiei de asigurari sociale de sanatate datorate de arendator, organul fiscal competent are obligatia determinarii, pe categoria venituri din arendarea bunurilor agricole, a venitului anual realizat ca suma de venituri nete anuale, se arata in acelasi document.

Contributiile de asigurari sociale de sanatate datorate in cursul anului se deduc din veniturile realizate din categoria venituri din arendarea bunurilor agricole, numai de organul fiscal competent, la stabilirea obligatiilor fiscale anuale.

Obligatiile anuale de plata a contributiei de asigurari sociale de sanatate sunt cele stabilite prin decizia de impunere anuala.

Plata contributiei de asigurari sociale de sanatate stabilita prin decizia de impunere anuala se efectueaza in termen de cel mult 60 de zile de la data comunicarii deciziei, iar sumele achitate in plus se compenseaza sau se restituie potrivit prevederilor Codului de procedura fiscala.

Atentie! Daca intr-un an fiscal, pe langa veniturile din arenda, arendatorii mai realizeaza si urmatoarele venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate asupra tuturor acestor venituri:

• venituri din salarii;
• venituri asimilate salariilor;
• venituri din pensii;
• venituri sub forma indemnizatiilor de somaj;
• venituri in calitate de titulari ai unei intreprinderi individuale;
• venituri in calitate de membri ai unei intreprinderii familiale;
• venituri in calitate de persoana fizica autorizata sa desfasoare activitati economice;
• venituri din profesii libere;
• venituri din activitatile agricole prevazute la art. 71 alin. (1) din Codul fiscal;
• venituri de natura celor prevazute la art. 71 alin. (2) si (5) din Codul fiscal;
• venituri din activitati desfasurate in baza contractelor/conventiilor civile incheiate potrivit Codului civil, precum si a contractelor de agent, cu exceptia veniturilor din activitati desfasurate in baza contractelor/conventiilor civile incheiate potrivit Codului civil obtinute de contribuabilii care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere si sunt inregistrati fiscal potrivit legislatiei in materie;
• venituri din activitatea de expertiza contabila si tehnica, judiciara si extrajudiciara;
• venituri obtinute de o persoana fizica dintr-o asociere cu o persoana juridica contribuabil, potrivit titlului IV^1, care nu genereaza o persoana juridica;
• venituri din asocieri cu persoane juridice romane, pentru veniturile realizate atat in Romania cat si in strainatate din asocieri fara personalitate juridica.

Important! Persoanele care realizeaza venituri din arendarea bunurilor agricole nu datoreaza alte contributii sociale pentru aceste venituri.

Ce formulare trebuie transmise catre Fisc?

Arendasii au obligatia sa completeze si sa depuna lunar formularul 112 - “Declaratia privind obligatiile de plata a contributiilor sociale, impozitului pe venit si evidenta nominala a persoanelor asigurate” in care declara impozitul pe veniturile din arenda si contributiile individuale de asigurari sociale de sanatate calculate si retinute, precum si evidenta nominala a persoanelor asigurate, se mentioneaza in ghidul ANAF.

Declaratia se depune prin mijloace electronice de transmitere la distanta, conform legii. Pentru depunerea declaratiei, arendasul trebuie sa detina un certificat calificat, eliberat in conditiile Legii nr. 455/2001 privind semnatura electronica.

Declaratia privind obligatiile de plata a contributiilor sociale, impozitului pe venit si evidenta nominala a persoanelor asigurate se completeaza cu ajutorul programului de asistenta, pus la dispozitia contribuabililor gratuit de unitatile fiscale subordonate sau poate fi descarcat de pe site-ul ANAF.

Anual, pana la 28 februarie a anului urmator, arendasii au obligatia sa depuna la organul fiscal competent formularul 205 - “Declaratie informativa privind impozitul retinut la sursa si castigurile/pierderile realizate, pe beneficiari de venit”.

Atentie! Nedepunerea sau depunerea cu intarziere a declaratiilor fiscale constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda contraventionala. Constituie infractiune si se pedepseste cu inchisoare de la 1 an la 6 ani retinerea si nevarsarea, cu intentie, in cel mult 30 de zile de la scadenta, a sumelor reprezentand impozite sau contributii cu retinere la sursa.

Arendatorii nu au obligatii declarative in legatura cu impozitul si contributia de asigurari sociale de sanatate aferente veniturilor obtinute din arendarea bunurilor agricole. 

Puteti consulta Ghidul ANAF AICI sau il puteti descarca din fisierul atasat acestui articol.