Doresc, daca se poate, o lamurire cu privire la coeficientii aplicati pentru stabilirea valorii de piata a unui imobil-casa de locuit (situat in Negresti Oas, jud. Satu Mare) care face obiectul unui partaj de bunuri comune. Acest lucru m-ar ajuta sa ma decid daca este bine sa formulez obiectiuni "pertinente" sau nu.
Acesti coeficienti sunt dati pentru urmatorii indici negativi:
1. constructia are un partiu cu deficiente in functionalitate:
-camere supradimensionate ... pentru o casa chiar nu mi se par supradimensionate (dormitoare 17.5-18 mp, living 44 mp, bucatarie+sala de masa 16.5 mp)
-partial nedecomandate la etaj ... este vorba de living care este prevazut cu o usa glisanta pentru a putea folosi spatiul mai eficient in functie de eveniment
-imobil fara acces secundar ... este obigatoriu sa ai un acces secundar?
Pentru toate acestea se scade 8%, este corect?
2. nu se pot delimita facil doua spatii locative ... nu s-a cerut acest lucru ci doar evaluarea imobilului; ma indoiesc ca acesta poate sa fie un indice negativ; atunci cand iti construiesti o casa nu cred ca trebuie sa ai in vedere ca se poate ajunge la divort, nu o construiesti cu intentia de a primi in spatiu o alta familie ... poate sa fie un indice pozitiv eventual, daca se pot delimita mai multe spatii locative.
Pentru toate acestea se scade 8%, se impune?
3. stagnarea vanzarilor pe piata imobiliara ... exista fluctuatie pe piata dar ... partajul a inceput in urma cu 2 ani, acest lucru nu conteaza?
Pentru toate acestea se scade 20%, nu este prea mult?
Sper sa primesc un raspuns punctual sau cel putin o parere.
Ma numesc Trocaru Valerica si in 06 iunie 2008 am intentat un proces de partaj fostului meu sot (sentinta de divort s-a pronuntat pe 27 octombrie 2007) deoarece nu reuseam sa ajungem la o intelegere in ceea ce priveste impartirea bunurilor (in fapt bunul este o casa la curte, fara terenul aferent, acesta fiind bun propriu al fostului sot).
Acum ma aflu in situatia de a formula obiectiuni la un raport de contraexpertiza- cerut de fostul sot, motivul fiind ca prima expertiza nu reflecta “adevarata valoare de piata”, sau, de a cere instantei o confruntare intre cei doi experti, deoarece diferenta dintre “valoarea de circulatie” rezultata din cele doua expertize efectuate este mult prea mare: prima stabileste ca este de 419.878,20 RON iar cea de a doua de 337.090,0 RON.
In ambele cazuri sunt constienta ca motivele trebuie sa fie temeinice si argumentate, altminteri … vor fi respinse. Pentru aceasta insa am nevoie de o parere pertinenta.
Am studiat cele doua rapoarte pentru a-mi da seama de unde apare diferenta de valoare si am ajuns la urmatoarele concluzii:
1. coeficientul de uzura, aplicat pentru o casa care a fost inceputa in 1994 (este precizata aceasta data la dosar):
- primul expert ia in calcul o vechime a casei de 15 ani si deci corespunzator un coeficient de 1;
- al doilea expert mentioneaza ca parterul acestei case a fost facut in 1993 :( si aplica un coeficient de (0,85+1)/2 pentru parter;
2. coeficient de actualizare, aplicat tot pe considerentele de mai sus pentru parterul casei:
- 10.172,76 si respectiv (10.172,76+8239,911)/2;
3. coeficient corectie inaltime interioara:
- pentru parter “gand la gand cu bucurie” =D>, au aplicat acelasi coeficient. Pentru etaj si mansarda insa, primul nu a aplicat nici o “corectie” iar cel de-al doilea a considerat ca se impune 0,99 si respectiv 0,96 (desi … primul expert era mai inalt :)); inaltimile pentru etaj sunt: 2,3; 2,4 si 2,5 iar pentru mansarda intre 1,25(min) si 2,17(max);
4. valoarea “actuala” de circulatie a casei de locuit. Aici problema nu e deloc simpla pentru ca ambi experti au tras concluzia (din dosar sau … :sorry:) ca mama paratului are in proprietate o parte din casa. Pai daca mama paratului a facut o donatie in favoarea paratului un teren gol, fara nici o constructie dar ulterior si-a amenajat un mic apartament, atasat constructie in cauza, apartament pentru care eu am mentionat ca nu am nici o pretentie si, mai mult, atasat la dosarul de partaj se afla o “Cerere de interventie in nume propriu” facuta de mama paratului prin care aceasta cere instantei recunoasterea dreptului de proprietate si nicidecum a cotei parte care ii revine, cerere la care a renuntat in cele din urma pentru ca eu nu am fost de acord iar ea nu a putut proba cererea … toate aceste fapte duc la concluzia ca ia este propritara? :stunned: (extrasul CF infirma acest lucru). Cu toate acestea:
- primul expert aplica un coeficient global de individualizare de 0,95 in baza criteriilor recomandate de Corpul expertilor Tehnici din Romania, publicat in Buletinul documentar “Expertiza tehnica” nr. 103/2007;
- al doilea expert insa aplica trei coeficienti: unul de 1,00 stabilit conform unei anexe- care face referire la natura imobilului, mediul de amplasare, amplasare in context local, microzona, accesibilitate, dotari, arhitectura, imbunatatiri, marimea relativa si posibilitati de transformare; altul de 0,9 avand in vedere “preturile de piata practicate in zona Oas, respectiv situatia actuala (blocata) generala existenta pe piata imobiliara”; si un ultim coeficient de 0,9 “pentru caracteristica individuala cu privire la imobil: casa are in componenta un corp in proprietatea mamei paratului, constructia se partajeaza fara teren aferent, casa de locuit nu este comod partajabila in natura” … si uite asa a rezultat un coeficient de 0,81.
Documentele la care fac referire cei doi experti sunt:
- primul: “Decretul nr. 93/1977: anexa nr. 2/ tabel nr. 3 si 8, anexa nr. 4/ tabel 2; Buletinul documentar “Expertiza tehnica” nr. 103/2007 si nr. 110/2009; Decretul nr. 256/1984”
- al doilea: “D256/84 respectiv cataloagele de deviz, actualizate conform instructiunilor CETR”.
Ce parere aveti? La ce credeti ca ar trebui sa aduc … obiectiuni? …
Si as mai avea o intrebare: de ce sunt secrete informatiile continute de “Buletinul documentar “Expertiza tehnica”” ? … sau cei implicati in proces trebuie sa aplice principiul “crede si nu cerceta”?
Am citit undeva pe acest forum ca “Expertii judiciari elaborea expertizele judiciare care, prin dispozitivul sentintelor, capata valoare de lege” si astfel ii pot afecta sau nu pe justitiabili; depinde de profesionalismul acestora sau … de noroc?
In rest toate bune si frumoase doar traim in Romania “ si asta ne ocupa tot timpul”.
Multumesc anticipat acelora care au avut rabdare sa citeasca “cele cateva randuri” (sunt de profesie inginer mecanic) si doresc sa ma ajute sa ma lamuresc care ar fi trebuit sa fie rezultatul raportului de evaluare, unde s-a gresit?
Cu multa stima si consideratie (pentru cei care pretuiesc aceasta meserie si nu se “joaca”),
Valerica Trocaru.
PS: nu pot sa ma abtin sa nu mentionez ca la un moment dat am avut impresia ca ma aflu la unul din celebrele concursuri TV: “SPUNE PRETUL” / “PRETUL CORECT” sau “RISTI SI CASTIGI” ...
avocatnet.ro explicăm legislația
