In contextul discutiei noastre (pe care am monopolizat-o amandoi, in dauna D-lui Muresan) – nu ma refer la suprapunerile virtuale, fata de care am aceeasi opinie ca Dvs.
Se rezolva la OCPI – adaug eu – mai greu daca esti al doilea venit pe server…. cunoasteti situatia
Ma refer strict, la numeroasele stari conflictuale dintre proprietari, cu privire la limitele de proprietate. Toate scenariile posibile pleaca insa, de la modul inadecvat in care s-a facut punerea in posesie.
Nu va amagiti, Anexa 5 are doua scopuri:
-incrimineaza proprietarul care a indicat, dar si expertul topograf care a identificat (sintagma "a identificat" are un potential juridic deosebit de periculos)
-degreveaza OCPI de orice responsabilitate privind identificarea amplasamentului
Spre binele interlocutorului nostru, dl Muresan, ma abtin sa exemplific cele de mai sus, cu spete concrete din practica subsemnatului, incluzand si numeroasele expertize extrajudiciare.
De aceea, daca sunt divergente insurmontabile intre limitrofi, recomand actiunea in granituire (este mai ieftina chiar decat o documentatie topografica) si dureaza cateva termene (functie de vacanta judecatorilor si numarul expertilor judiciari ai Corpului expertilor tehnici din Brasov)
Reterez necesitatea scoaterii prealabile din circuitul agricol a suprafetei construibile si adiacente.
Recomand cenzurarea drastica a suprafetei adiacente si deci o scoatere partiala a imobilului, din circuitul agricol, rezultand un corp de proprietate cu 2 loturi (CC si A) – spre disperarea celor de la Serviciul Taxe si Impozite….
In caz contrar, la Brasov, nu veti putea inscrie constructia data in folosinta definitiva, asupra imobilului cu categoria de folosinta arabil
Tuturor numai bine, cu stima deosebita
Va cer anticipat scuze pentru amendarea majoritatii sustinerilor Dvs.
Anexa 5 (Declaratia) a fost impusa prin Ordinul 634/29.12.2006, intrat in vigoare in ianuarie 2007 si a fost usor modificata prin Ordinul 134/26.03.2009
Recititi cu atentie cele mentionate de dl. Muresan – a dobandit terenul in anul 2006 – si din text nu rezulta ca parcela invecinata ar fi fost inscrisa in CF, dupa aparitia Ordinului 634/2006.
Deci, nimic nu justifica sa afirmati ca limitroful ar fi semnat Anexa 5.
In subsidiar, va atrag respectuos atentia ca Anexa 5 nu certifica topografic si/sau juridic corectitudinea limitelor imobilului – caci proprietarul declara ca "am indicat persoanei autorizate limitele imobilului" iar la final “isi asuma intreaga raspundere pentru punerea la dispozitia persoanei autorizate a urmatoarelor acte doveditoare ….in vederea identificarii bunului imobil masurat…"
Asadar,
–proprietarul poate fi in confuziune, caci a fost pus in posesie asa cum stim ca s-a procedat in toata tara, masurandu-se cu compasul, si inmanandu-se un plan necotat, sc. 1 :5000, adesea doar cu parcela in cauza (ma contraziceti ?)
–iar topograful masoara imobilul "indicat" si vecinatatile, stabilind coordonate corecte, dar aproape niciodata nu va verifica corectitudinea amplasamentului in ansamblul zonei.
Ingrijorarea care-l apasa pe topograf este daca suprafata reala va fi apropiata (± 2%) de suprafata tabulara, caci in caz contrar va fi nevoit sa-i explice clientului despre necesitatea unei noi documentatii, de actualizare a suprafetei, cu cheltuielile de rigoare…(ma contraziceti ?)
Va ofer un exemplu din zona Dvs, parcelarile din Valea Glajariei-Rasnov, jud. Brasov, sunt inexacte si nu pot intrezari cat de utila v-ar fi Anexa 5 prin care proprietarul v-a "indicat" amplasamentul.
Referitor la pct 1 va asigur ca in cartierul Stupini chiar daca este situat in intravilanul municipiului Brasov, punerile in posesie s-au facut cu teren avand categoria de folosinta arabil (intravilan) – parcelele facand parte din tarla nr….si raman rezervat in continuare cu privire la limitele de proprietate, cu toate argumentele autorizatului.
Detalierile Dvs., tehnice, exhaustive, le apreciez inutile pentru speta d-lui Muresan
Mai util ar fi sa-l informam ca va trebui sa scoata din circuitul agricol terenul, si implicit sa-i schimbe categoria de folosinta din arabil in curti constructii, caci altfel nu i se va inscrie in CF constructia data in folosinta definitiva.
Ori, aceasta documentatia de schimbare a categoriei de folosinta (totala sau partiala), trebuia sa primeze, caci ulterior, situatia de carte funciara nu va mai coincide cu contextul cadastral fata de care s-a dat deja, autorizatia de construire.
Referitor la pct 5, in situatiile conflictuale dintre proprietari, apreciez ca in pofida Anexei 1 (Conventie), este echitabil sa restitui avansul si sa las justitia sa decida. (ma contraziceti ?)
Aveti dreptate, nu sunt expert topo, sunt directorul si juristul firmei si doar uneori, ca hobby, concep softuri de topografie, mai recalibrez o statie totala, etc.
Cu stima deosebita – regretand circumstantele care nu ma indreptatesc sa adaug "de la expert la expert"
Cu certitudine veti primi raspuns in termenul de 30 zile
In caz contrar, cititi art. 6, 10, din ORDONANŢÃ DE URGENŢÃ NR. 27 DIN 18 APRILIE 2003 PRIVIND PROCEDURA APROBÃRII TACITE si procedati in consecinta.
Documentatiile topografice cadastrale (produc modificari in cartea funciara) si tehnice (pentru obtinerea autorizatiei de construire, PUZ, etc.) au ca element principal PLANUL DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE AL IMOBILULUI (PAD), intocmit in sistem de proiectie Stereografica 1970.
Deci masuratorile topografice ale imobilului (teren cu sau fara constructii) pornesc de pe o borna cu coordonate cunoscute in sistemul de sprijin – prin drumuire (statii succesive pana la imobil) parcela Dvs. capata la randul sau, coordonate absolute.
Excluzand erorile umane (de vizare) si de calcul, daca mai multi topografi masoara intr-o zona, plecand de pe aceeasi borna, parcelele vor fi limitrofe nu numai fizic, dar si in coordonate absolute.
Dar, daca topograful nu a plecat de pe o borna si a uzat de alte "artificii" – retrointersectie, potrivire pe server, potrivire pe ortofotoplan, etc – s-ar putea ca parcela Dvs. sa nu aibe coordonatele absolute corecte, in PAD.
Mai mult, parcelarea si punerea in posesie a proprietarului initial (prin L18/1991), s-a facut doar "pe hartie" pe planuri cadastrale vechi, si in majoritatea cazurilor fara o pichetare rezultata din masuratori efective ale parcelelor.
Deci, sunt rezervat privind amplasamentul "corect" al imobilului Dvs.
In aceste conditii, ar fi neplacut ca dupa edificarea constructiei – la darea in folosinta definitiva – sa aveti surpriza unui amplasament gresit, care nu mai poate fi reconsiderat.
In concluzie, faceti demersuri insistente la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara sa se constate nu numai corectitudinea coordonatelor imobilului Dvs. ci si cele ale imobilului limitrof – daca si acesta a fost masurat in sistem de proiectie Stereografica 1970.
Procedura OCPI impune expertului topo, sa masoare intreaga tarla, daca amplasamentul este incert, sau este discutabil – eu reziliez contractul in aceasta situatie si restitui integral avansul, chiar daca am finalizat masuratorile in teren ale parcelei.
Apelati la persoana din partea OCPI, care a facut parte din Comisia de punere in posesie, sa va reverifice amplasamentul.
Daca demersurile nu va multumesc, si localizarea sau explicatiile sunt ambigue, actionati in instanta limitrofii, pentru granituire.
Doar dupa pichetarea prin sentinta, implicit RET, demarati edificarea constructiei.
DA – se face actiune in constatarea dobandirii dreptului de proprietate intemeiata pe art.1837 si urmatoarele si 1890 si urmatoarele, Cod civil si se cere sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de titlu - hotarare care sa constate ca reclamantul a posedat neintrerupt, netulburat de nimeni timp de 30 de ani imobilul.
Intanta competenta este judecatoria in a carei raza se afla imobilul.
Se plateste taxa de timbru la valoarea imobilului, eventual o taxa provizorie care va fi corectata dupa expertiza.
DAR, NU ATI MENTIONAT LOCATIA IMOBILULUI (teren cu sau fara constructii)
In Ardeal, circulatia imobilelor se face in regim de carte funciara
Uzucapiunea de 30 de ani este prevazuta de Codul civil si prin intrarea in vigoare a legii 7/1996 abrogandu-se Decretul 115/1938 nu mai avem uzucapiune tabulara si extratabulara. In regim de carte funciara cu privire la uzucapiunea extratabulara (nu exista titlu) uzucapiunea se poate invoca daca au trecut 20 d ani de la moartea proprietarului tabular (inscris in cartea funciara)
Codul civil reglementeaza: uzucapiunea de 30 de ani (denumita si uzucapiunea de lunga durata) si uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani (denumita si uzucapiunea de scurta durata)
Articolul 1890 din Codul civil prevede dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin simpla exercitare a unei posesii utile timp de 30 de ani, fara ca persoana care poseda sa fie tinuta a dispune de un titlu si fara sa i se poata opune reaua credinta.
Astfel, pentru a uzucapa este suficient sa se exercite o posesie utila, timp de 30 de ani, fie ea chiar si de rea credinta si fara vreun just titlu.
Pentru dobandirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementata in art. 1890 din Codul civil, trebuie indeplinite cumulativ doua conditii: posesia propriu-zisa sa fie utila, adica neviciata si sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna-credinta sau de rea-credinta.
Si „modernizarea constructiei existente” este supusa procedurii de autorizare conf. L 50/1991 si L 350/2001, cu modificarile si completarile ulterioare.
Va reamintesc, autorizarea supraetajarii - generic tot o „modernizare” - a fost conditionata de reglementarea situatiei juridice a terenului, in proprietatea privata a Statului Roman.
Reiterez intrebarile:
– a fost legala respingerea/conditionarea cererii mele privind o constructie inscrisa in CF, cu titlu de drept construire?
– cum pot reglementa situatia juridica a terenului, excluzand varianta cumpararii (deosebit de impovaratoare pentru posibilitatile mele financiare) ?
Cu stima.
Am construit in 1995 (cu autorizatie) un garaj, pe terenul proprietatea Statului Roman.
Garajul a fost dat in folosinta definitiva in 1998 si inscris in favoarea subsemnatului, in CF cu descrierea „gradina de 800 mp si constructie parter cu suprafata construita de 55 mp, cu suprafata de teren nedeterminata”
In fapt, amintita „gradina de 800 mp” este curtea imprejmuita a blocului edificat in 1958 in care detin un apartament de 2 camere pe care l-am cumparat in 1991, iar terenul construit al blocului a fost atribuit locatarilor, cu ordinul prefectului.
Dorind sa supraetajez „constructia parter” in folosul familiei fiicei, nu mi s-a eliberat Cerificatul de Urbanism sub conditia reglementarii situatiei juridice a terenului construit.
Am solicitat atribuirea terenului conf. art. 36 din Legea 18/1991, dar, mi s-a raspuns ca nu ar face obiectul ordinului prefectului, deoarece „constructia parter” nu are destinatia de locuinta.
Desi, in opinia subsemnatului, legea nu distinge expres prin sintagma „constructie” doar locuintele, ci si constructiile anexe, legal construite.
Am solicitat un drept de superficie sau, asa cum s-a procedat in alte situatii similare pe strada noastra, eventual, concesionarea terenului construit.
Ultima rezolutie a recomandat exclusiv, dobandirea terenului prin cumparare, la un pret prohibitiv (care, practic ne pauperizeaza, supraetajarea devenind incerta)
Fata de aceasta situatie, respectuos va solicit sfatul privind:
– obtinerea autorizatiei de supraetajare si daca este temeinica respingerea/conditionarea cererii mele
– modul de reglementarea a situatiei juridice a terenului construit, gradual, prin Legea 18/1991, superficie, uzucapiune, eventual concesionare.
Va multumesc anticipat.
avocatnet.ro explicăm legislația
