Am intalnit multe pareri potrivit carora o constructie ilegala, odata ridicata (terminata) este foarte greu, daca nu imposibil, sa fie demolata. Mi-ati putea spune care sunt impedimentele intalnite in practica pentru o astfel de demolare?
Stiu ca trebuie obtinute niste aprobari (autorizatie de demolare, etc) sau chiar o hotarare judecatoreasca, dar ma interesa nu aspectul teoretic ci care sunt motivele pentru care in mod practic o constructie ilegala nu poate fi demolata decat cu mare dificultate , de exemplu scapari in dispozitiile legale aplicabile speculate in mod abil de proprietarii, dezvoltatorii sau constructorii interesati, lipsa de sanctiuni legislative pentru nerespectarea unei dispozitii legale de catre o institutie abilitata pentru demolare, inaplicabilitatea practica a unei dispozitii legale relevante din cauza lipsei infrastructurii necesare a unei anumite institutii sau alte motive, etc. Am nevoie de un raspuns de la cineva care se ocupa in mod curent cu astfel de chestiuni si care sa cunoasca in amanunt problema.
Unul dintre impedimentele la demolare tocmai a fost eliminat prin ordonanţă de urgenţă si anume inlaturarea posibilităţii obţinerii de către proprietari, constructori sau dezvoltatori care au încălcat planurile de urbanism a aşa-numitelor "planuri de urbanism de intrare în legalitate" pentru construcţia care nu respectă planurile. Soluţia: demolarea clădirii care nu poate, prin ajustări (demolarea unor etaje, de exemplu), reveni în parametrii planurilor iniţiale.
Astfel, obţinerea unui plan de urbanism de intrare în legalitate era o practică des întâlnită: proprietarul s-au dezvoltatorul ridică o construcţie cu încălcarea planurilor de urbanism acceptate, după care cere administraţiei să i se aprobe un alt plan "de intrare în legalitate". Administraţia are două soluţii: fie aprobă planul de intrare în legalitate, fie dispune demolarea totală sau parţială a clădirii (acolo unde este posibil). Însă, în majoritatea cazurilor instanţele pe rolul cărora au ajuns aceste litigii au dispus "intrarea în legalitate" Între cele mai cunoscute astfel de litigii (ele sunt cu zecile) se numără ansamblul de blocuri construit de omul de afaceri Costică Constanda în satul francez.
Într-un singur caz o instanţă bucureşteană (Judecătoria Sectorului 2) a dispus în vara trecută demolarea clădirii - este vorba despre un bloc din str. Aurel Vlaicu din Bucureşti care nu a respectat regimul de înălţime şi amprenta la sol.
Multumesc mult pentru raspuns, imi este de folos. Reflectand asupra problemei mi-au mai aparut intrebari.
Intr-o discutie cu proprietarul apartamentului, dupa ce i-am comunicat ca interdictia de vanzare nu are efect asupra executarii silite, acesta a sustinut ca va face recurs in vederea obligarii in mod direct a persoanei care locuieste in apartament la plata cotelor de intretinere acumulate si a penalitatilor aferente.
Uitandu-ma in Legea 230/2007 privind asociatiile de proprietari am vazut ca art. 50 alin.1 prev Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Ce inseamna „cote de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari” este lamurit in aceeasi lege la articolele 46 si 47 care prevad
1. Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
2. Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:
a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
Prin urmare asociatia are dreptul de a-l actiona in judecata pe proprietarul apartamentului pentru plata cotelor de intretinere dar numai cu conditia ca acesta sa se faca vinovat de neplata. Proprietarul are, potrivit articolului 46 obligatia de a plati cotele de intretinere. In cazul nostru, proprietarul apartamentului invoca drept motiv pentru neplata cotelor de intretinere faptul ca persoana care are efectiv folosinta apartamentului nu a efectuat plata acestor cote potrivit intelegerii dintre ei. Or acest motiv nu constituie un caz de forta majora (nici macar caz fortuit) care sa-l exonereze pe proprietar de la plata cotelor de intretinere.
In concluzie, din punctul meu de vedere, proprietarul nu are cum sa fie exonerat de la plata cheltuielilor de intretinere acumulate. In acelasi timp dupa efectuarea platilor proprietarul se poate regresa impotriva persoanei care locuieste in momentul de fata in apartament, ca fiind adevarata responsabila pentru aparitia acestei creante, in baza art.998 C.civ.
Proprietarul unui apartament dintr-un bloc de locuinte l-a cumparat de la ICRAL. Odata cu incheierea actului de vanzare cumparare, acestuia i s-a instituit obligatia de a nu vinde apartamentul timp de 10 ani de zile de la achizitionare, probabil pentru a se evita o actiune de specula imobiliara.
Inainte de expirarea celor 10 ani, proprietarul apartamentului a incheiat un antecontract de vanzare cumparare cu o alta persoana, care, in prezent, locuieste in apartament. In urma incheierii antecontractului, proprietarul apartamentului a primit pretul vanzarii.
De doi ani de zile, persoana care locuieste in momentul de fata in apartament nu mai achita cotele de intretinere pretextand ca nu are resurse financiare indestulatoare.A fost actionat in judecata proprietarul, ca fiind singura persoana cu calitate procesuala pasiva si s-a obtinut o hotarare definitiva impotriva lui. Proprietarul apartamentului refuza sa plateasca cotele de intretinere spunand ca asociatia de proprietari n-are decat sa scoata apartamentul la vanzare.
In sfarsit, intrebarea mea este in ce masura interdictia de vanzare instituita de ICRAL mai este aplicabila in cazul in care se va proceda la executarea silita a proprietarului cu consecinta necesitatii vanzarii apartamentului prin licitatie publica. Mentionez ca in prezent ne aflam in continuare inlauntrul termenului de 10 ani de interdictie. Se va putea in mod legal vinde apartamentul si obtine suma de bani care sa acopere prejudiciul asociatie de proprietari? Exista vreo baza legala sau vreun principiu juridic pentru raspunsul la intrebarea mea?
avocatnet.ro explicăm legislația
