Activitate Condominii.blog

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Pentru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile ca casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online) ... citește mai mult pe [ link extern ] /

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Penru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile ca casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online) ... citește mai mult pe [ link extern ] /

Măsuri împotriva răspândirii Coronavirusului (Covid-19) în cadrul asociațiilor de proprietari

Penru a împiedica sau pentru a limita răspândirea Covid-19 printre proprietarii din condominii, toți aceștia trebuie să aplice prevederea Legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, potrivit căreia fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar care este utilizat inclusiv în vederea plăţii de către proprietari a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Astfel, conform art. 20 din Legea nr. 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar. În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut anterior se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Astfel, proprietarii trebuie să evite drumurile ca casieria asociațiilor de proprietari și să efectueze toate plățile în contul unic al asociației de proprietari.

În caz contrar și în special în cazurile în care asociația de proprietari nu pune la dispoziția proprietarilor din condominii informațiile necesare efecuării plăților prin transfer bancar (online) ... citește mai mult pe [ link extern ] /

Art. 104 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 prevede că asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a legii își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi. Legea a intrat în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I, deci se poate interpreta că acesta este termenul. Totodată, legiuitorul a intenționat să fie flexibil și nu a impus expres în lege un termen.
Cu alte cuvinte, legea nu stabilește un termen exact deoarece această obligație nu implică dizolvarea și reînființarea asociațiilor (respectiv termene lungi), ci modificarea structurii organizatorice, a modului de funcționare și a actelor asociației potrivit legii noi. Aceste obligații pot fi îndeplinite intr-un termen rezonabil, ceea ce probabil a avut în vedere și legiuitorul. La acest moment, toate actele normative sunt aprobate și produc efecte (inclusiv ordinul privind statutul asociației și regulementul de condominiu), iar termenul rezonabil a trecut de ceva timp.
Trebuie avută în vedere obligația prevăzută la art. 47 din lege, cu privire la convocarea anuală a cel puțin unei adunări generale a asociației de proprietari, în primul trimestru, ocazie cu care forul deliberativ al asociației de proprietari decide cu privire la aceste aspecte. Au cam trecut două termene de convocare (trim. I din 2019 și suntem pe finalul trim I din 2020), prin urmare, orice termen rezonabil a fost depășit în prezent. Mai mult decât atât, legea 230/2007 nu mai este în vigoare de 1,5 ani, astfel, cadrul legal pentru o altfel de organizare și funcționare decât cea prevazută de legea nr. 196/2018 nu mai poate exista în prezent.

Dacă chiar și numai unul din cele două proiecte de legi care se află acum la Camera Deputaților
[ link extern ]
si
[ link extern ]
inițiate de USR susținuți de Liga Habitat
[ link extern ]
și celălalt de PSD intră în vigoare, haosul, abuzurile și furturile se vor reinstala în asociațiile de proprietri.

In completare, niciunui proprietar din condominiu nu i se poate interzice să se înscrie în asociația de proprietari și să devină astfel membru al acesteia. Totodată, trebuie avut în vedere că dreptul de vot în adunarea generala se exercită astfel: indiferent câți proprietari dețin în coproprietate (pe cote-părți sau in devălmășie) o unitate de proprietate imobiliara (de ex. locuința + cota parte indiviza), acestia au dreptul la un singur vot în adunarea generală a asociației de proprietari. Cu alte cuvinte, în adunarea generală nu votează și soțul și soția dacă aceștia sunt coproprietari pe aceeași locuință. Indiferent care din ei votează (presupunând că ambii sunt membri ai asociației), au dreptul la un singur vot. Daca nu se înțeleg între ei cum să voteze, această problemă se soluționează conform dreptului comun.

Dovada dreptului de proprietate se poate face prin mai multe acte, inclusiv prin contractul de vânzare-cumpărare sau prin actul de moștenitor. Membrii asociației de proprietari sunt definiți separat în lege, la fel și proprietarii. Întradevăr, membrii au mai multe drepturi dar numai în raport cu funcționarea asociație (dreptul de a candida, de a fi ales șamd), nu și cu drepturile izvorâte din calitatea de coproprietar sau din proprietatea comuna forțată. Contestați decizia instanței deoarece aveți că temei atât legea 196/2018 cat și codul civil și codul de procedură civilă.

Proiectul de lege abia a fost transmis spre a fi dezbătut la Camera Deputaților. Urmează dezbaterile în comisiile de specialitate, dezbaterile pe fond și apoi după se pune in discuție, eventual, adoptarea lui de plenul Camerei Deputaților în calitate de camera decizională. Ulterior se transmite spre promulgare Președintelui României, și abia după promulgare se transmite spre publicare la Monitorul Oficial. Cu alte cuvinte mai durează și având în vedere cât de lacunar este proiectul de lege și câte modificări eronate propune, șansele să dureze mult sunt foarte mari. Totodată sunt șanse reale și justificate să fie respins.

Conform art. 20 alin. (1) din legea 196/2018, fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.
Dispoziția imperativă nu se aplică numai unei părți a tezei ci în întregime. Prin urmare, deținerea unui singur cont bancar este obligatorie.
Potrivit celorlalte dispoziții ale art. 20, în vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.
Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.
Mai trebuie avut în vedere că potrivit alin (2) de la art 67 se menționează că administratorul este obligat să folosească pentru plăţile curente şi pentru încasări contul curent al asociaţiei prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condiţiile art. 2.184 – 2.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toţi proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.
Prin excepţie de la prevederile alin. (2) a art 67, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.
În concluzie, contul este obligatoriu și operațiunile financiare ale asociației trebuie derulate prin contul respectiv. Din motivarea legii reiese că legiuitorul a avut în vedere transparentizarea modului în care se desfășoară toate activitățile financiare în cadrul asociației (evident reducerea fraudării fondurilor asociației) și dreptul proprietarilor de a cunoaște toate aceste aspecte, precum și posibilitatea de a plăti în cont sumele datorate către asociația de proprietari.
Totodată, având în vedere organizarea contabilității în partidă simplă și scopul asociațiilor de proprietari, mai multe conturi nu sunt necesare.

Asociațiile de locatari au fost instituite prin Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, aprobat prin Legea nr. 71/1977.

Art. 1 din Decretul Consiliul de Stat nr. 387/1977 menționa că asociația de locatari era forma organizată de participare a cetățenilor la buna gospodărire și întreținere a locuințelor, la realizarea diferitelor acțiuni edilitare, precum și la promovarea și respectarea relațiilor de conviețuire socialistă între locatari. Asociațiile de locatari se constituiau pe fiecare clădire cu mai multe apartamente sau pe un grup de clădiri, cu cel mult 600 de membri. Asociația se constituia indiferent de forma de proprietate, dacă clădirile au instalații și părți de folosință comuna sau membrii săi au interese locative comune.

După 19 ani, în baza art. 70 din Legea locuinței nr. 114/1996, Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor a fost abrogat în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a acesteia.

Legea locuinței prevedea, la art. 7 din Anexa nr. 2, că asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociații de proprietari.

În baza art. 3 din Regulamentul-Cadru al asociațiilor de proprietari, Anexă la Legea locuinței, prin bloc de locuințe – clădire – condominiu se înțelegea o proprietate imobiliară, din care unele părți au altă destinație decât aceea de locuință, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză. În același timp, prin asociație de proprietari se înțelegea organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

Art. 17 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari stipula că asociațiile de locatari existente la data intrării în vigoare a acesteia, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, erau recunoscute ca asociații de proprietari. Acestea aveau obligația ca în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a ordonanței, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere și a statutului propriu.

Conform art. 1 alin. (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85/2001, asociația de proprietari era forma de asociere autonomă și nonprofit a proprietarilor unui condominiu, care se constituia și avea personalitate juridică potrivit prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996.

În baza art. 61 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, la data intrării în vigoare a acesteia se abroga Anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996 și Ordonanța Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte dispoziții contrare.

În baza art. 110 din Legea nr. 196/2018, la data intrării în vigoare a acesteia se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și orice alte prevederi contrare.

Astfel, este mai mult decât evident că, în conformitate cu actuala legislație, asociațiile de chiriași/locatari reprezintă forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice. Conform art. 2 lit. d) din Legea nr. 196/2018, asociațiile de proprietari sunt forme de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform legii.

În baza Legii nr. 196/2018, constituie condominiu: clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune; clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună; un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

De aici rezultă că, pentru ca asociațiile de proprietari să îndeplinească scopul prevăzut de lege, acestea se constituie numai în cadrul condominiilor (imobile formate din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună) și nu pe mai multe blocuri sau cartiere dacă nu există cote-părți indivize de proprietate comună. Aceste aspecte nu au fost introduse nou înlegislație ci ele sunt reglementate încă din anul 1996 cînd asociațiile de locatari vechi aveau obligația să se reorganizeze în asociații de proprietari, fiecare asociație pe câte un condominiu și nu pe mai multe.

În concluzie asociațiile de locatari, în sensul Decretului din 1977, sunt în afara legii începând cu anul 1996, iar condominiie presupun în mod obligatoriu existența proprietății comune.