Concluzionand, amblele legi sunt aplicabile intr-un eventual conflict, doar ca fiecare reglementeaza aspecte diferite.
Va multumesc pentru timpul acordat in dezbaterea acestei mici probleme!
Legea 114/1996 este legea locuintei si in momentul de fata trateaza situatia chiriasilor la stat. In acest caz nu exista asociatie de proprietari, eventual asociatia de locatari nu are personalitate juridica, deci nu poate fi parte intr-un proces.
Legea 230/2007 este legea privind asociatiile de proprietari. Dv. va aflati sub incidenta legii 230/2007.
Asadar va spun ca restanta, daca nu e platita in mod amiabil si normal de chirias, asociatia se va indrepta impotriva proprietarului apartamentului.
Art. 1. - Prezenta lege reglementeaza aspectele sociale, economice, tehnice si juridice ale constructiei si folosintei locuintelor. - nu pot sa cred ca legea 114 nu se aplica proprietarilor persoane fizice care isi inchiriaza apartamentul. Din ce sursa afirmati ca se aplica doar chiriasilor la stat?
Sunt de acord, asociatia se va indrepta impotriva proprietarului apartamentului, dar consider, in baza deciziei CC ca va putea cere si rezilierea contractului de inchiriere.
Exemplul pe care l-ati dat Dv. este specific blocurilor mixte, cu apartamente proprietate personala si apartamente inchiriate de stat (primarii sau alte institutii, autoritati), Or din cazul Dv. intelegem ca apartamentul cu restanta este un apartament proprietate personala a unei persoane fizice. Deci exemplul nu este relevant, desi solutia dupa cate inteleg este tot la proprietar.
Nu inteleg de ce nu este relevant exemplul, cand s-a statuat asupra exceptiei de neconstitutionalitate a art.24 din legea locuintei..."- Art. 24 lit. c): "Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii: [ ... ]
c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului.", deci se aplica si apartamentului cu restanta proprietate personala a unei persoane fizice. Eu asa am inteles...
M-am documentat si am gasit niste decizii care fac lumina asupra subiectului>
Prin decizia Curtii Constitutionale 123/2004, s-a statuat "Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea reţine că art. 24 lit. c) din Legea locuinţei nr. 114/1996 instituie dreptul asociaţiei de proprietari, care este organizaţia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă, de a solicita rezilierea unui contract de închiriere a unei locuinţe, pentru neplata cheltuielilor comune de întreţinere, la care chiriaşul este obligat prin convenţia încheiată cu proprietarul. Întrucât, faţă de respectivul contract, asociaţia de proprietari este terţ, reglementarea criticată poate fi considerată ca o excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului, potrivit căruia puterea obligatorie a acestuia priveşte numai părţile contractante, nimeni neputând fi obligat prin voinţa altei persoane. Astfel, legislaţia civilă în vigoare prevede în mod expres aplicaţii ale contractului în folosul unei terţe persoane, cu respectarea condiţiilor generale de validitate ale convenţiei între părţi, referitoare la capacitate, voinţă, obiect, cauză şi, dacă este necesar, formă. Drepturile născute din acest raport juridic aparţin în mod direct şi nemijlocit terţului beneficiar. Acceptând obligaţiile ce îi revin prin încheierea contractului de locaţiune, chiriaşul a achiesat inclusiv la obligaţia de a achita către asociaţia de proprietari cota-parte din cheltuielile care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă.
Neplata acestor cheltuieli, în măsura în care constituie o obligaţie contractuală a chiriaşului, este de natură să antreneze răspunderea acestuia, materializată inclusiv prin rezilierea contractului de închiriere.
Împrejurarea că legiuitorul a înţeles să recunoască dreptul de a solicita o asemenea măsură asociaţiei de proprietari, în calitatea sa de beneficiară a respectivei prestaţii, şi, deci, nemijlocit interesată în executarea acesteia, nu contravine principiilor statului de drept, nici obligaţiei de respectare şi ocrotire a vieţii intime, familiale şi private a persoanei, precum nici celei privind adoptarea de măsuri de dezvoltare economică şi protecţie socială de natură să asigure cetăţenilor un nivel de trai decent.
Autorul excepţiei pierde din vedere faptul că neexecutarea acestei obligaţii, chiar dacă de sorginte contractuală, afectează interesele colectivităţii din care, independent de voinţa sa, face parte. Acestea impun şi justifică recunoaşterea calităţii procesuale active asociaţiei de proprietari, că reprezentantă a respectivei colectivităţi, pentru promovarea acţiunii în rezilierea contractului de închiriere. Sub acest aspect textul de lege criticat dă expresie principiului constituţional potrivit căruia cetăţenii trebuie să îşi exercite drepturile şi obligaţiile cu bună-credinţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi."
Iar ICCJ, prin s.civ. 665/2005, "pentru neplata cheltuielilor de intretinere locatorul NU poate cere rezilierea contractului de inchiriere, in acest caz, dreptul la actiune apartinand asociatiei de proprietari".
In aceste conditii, cred ca nu mai ramane decat ca proprietarul sa plateasca si sa isi recupereze banii de la chirias (chiar daca nu s-a prevazut in contract obligatia achitarii a cotelor de intretinere de catre chirias ) sau sa astepte sa fie dat in judecata de asociatie, care o sa ceara pe langa datoria restanta, si despagubiri si rezilierea contractului de inchiriere, si in aceste conditii, proprietarul va avea trebui sa actioneze in instanta pe chirias in alt proces, pentru recuperarea sumelor cuvenite.
Mai exista alte pareri?
Ati incercat sa-i faceti in scris chiriasului , faptul ca daca nu achita pana la data de ...este obligat sa elibereze apartamentul ???
Asta am de gand sa fac, dar intrebarea e...ce urmeaza daca tot nu achita. Daca se reziliaza contractul, ma gandesc ca am drept de retentie asupra mobilelor din apartament, iar datoriile vor putea fi platite de catre mine, cu actiune in regres ulterioara. Dar nu vreau sa stau eu pe drumuri, sa platesc si apoi sa recuperez...caut o metoda mai simpla, in care sa fiu cat mai putin implicat (proprietarul e delasator...) - poate o condamnare chirias - asociatie.
Concluzionand, care ar fi recomandarea dvs. de a proceda, fiind exclusa varianta platii de catre proprietar si intoarcerea apoi impotriva chiriasului.
Multumesc
Chiriasul nu spune nimic, pentru ca nu raspunde nici la telefon si nici la usa - nici proprietarului si nici asociatiei (chiria este incasata printr-un intermediar).
Multumesc pentru raspunsuri!
Dar ca o ultima intrebare, care va fi obiectul cererii de chemare in judecata a chiriasului si in baza a ce temei(raspundere contractuala?)?
Asociatia de Proprietari/Locatari nu are nicio competenta de a se amesteca in relatiile contractuale dintre dumneavoastra, ca proprietar, si chirias. Este o problema care va priveste strict personal.
Dar daca apartamentul dumneavoastra inregistreaza restante la intretinere, dupa 90 de zile Asociatia va poate actiona in instanta. Conform Legii 230/2007, Asociatia se indrepta impotriva proprietarului. El figureaza in acordul de asociere, in scriptele asociatiei.
"Art. 50. - (1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit".
In cazul in care se ajunge la proces, abia atunci, dumneavoastra, in calitate de proprietar, va puteti apara prezentand contractul de inchiriere pe care il aveti cu chiriasul. In acel moment, se ajunge la disjunctia dosarului: adica vor exista doua procese: Asociatia impotriva dvs si dvs. impotriva chiriasului.
Avand in vedere ca asociatia nu este parte in contractul de inchiriere, nu poate condamna direct chiriasul sa plateasca asociatiei, ci vor trebui sa se faca doua condamnari> proprietar fata de asociatie si chirias fata de proprietar. Ok, dar cum pot eu sa constrang chiriasul fara sa fiu dat in judecata de asociatie? Sa presupunem ca nu vreau rezilierea contractului(chiria se plateste fara mari probleme)...am eu interes sa il chem in judecata pentru plata catre asociatie a datoriilor? In ce temei? O actiune personala nascuta din contract? Si presupun ca e nevoie si de introducerea asociatiei in proces, pentru opozabilitate...?
Nu vreau ca asociatia sa imi rezilieze contractul, insa eu vreau sa stiu daca Asociatia de proprietari poate chema in judecata pe proprietar pentru neplata cheltuielilor de intretinere, sau TREBUIE sa se indrepte impotriva chiriasului, deoarece este obligatia acestuia de a achita intretinerea, cum spune jurist Clement, contractul de inchiriere producandu-si in continuare efectele, iar proprietarul sa nu mai fie tras intr-un proces.
Buna ziua. Situatia este urmatoarea: un apartament inchiriat pentru o perioada de 3 ani; chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni. In contract nu se specifica faptul ca aceste cheltuieli sunt in sarcina chiriasului, dar presupun ca exista o prezumtie cum ca acesta trebuie sa le achite. Proprietarul nu vrea neaparat rezilierea contractului, dar vrea ca aceste datorii la intretinere sa fie achitate (sub presiunea asociatiei de proprietari). In legea locuintei, se specifica faptul ca "rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului."
1. Care sunt posibilitatile de constrangere a chiriasului de a achita datoria?
2. Cine trebuie sa il dea in judecata? Asociatia de proprietari sau proprietarul, la cererea asociatiei?
3. Care va fi obiectul cererii de chemare in judecata?
Multumesc!
avocatnet.ro explicăm legislația
