Activitate smihai89

Am început să lucrăm la încurajarea comportamentelor pozitive și la crearea unei comunități, însă complexul este destul de tânăr și mai mult dăm de reticență.

Contextul în care suntem este mult mai complex, nu voi intra în detalii.

Îmi puteți spune mai multe despre articolul de lege care permite integrarea unor sancțiuni în statutul asociației?

Mulțumesc frumos!

Mulțumesc frumos pentru răspuns!

Vă înțeleg reacția, credeți-mă, nici eu nu mă așteptam să dau de asemenea persoane și, mai ales, de un număr atât de ridicat de situații. De fapt, asta este problema: se întâmplă des și dorim să “încurajăm” încetarea comportamentelor.
Ca exemple:
- anul trecut a fost cineva în parcarea subterană cu o mașină cu scurgeri de ulei și a pătat aproximativ 40-50 de locuri din totalul de 275
- se întâmplă deja de câteva ori pe săptămână să avem cazuri de gunoi lăsat în fața ușii și, mai nou, le duc și le lasă la alte etaje/apartamente
- am avut vara aceasta câteva situații în care gunoiul scos seara pe scară a făcut viermi până dimineață când a venit personalul de curățenie

În cadrul CEx dorim să oprim aceste comportamente de ceva vreme, însă am observat că nu se poate prin vorbă bună.

Bună ziua!

Sunt membru CEx într-o asociație dintr-un complex rezidențial din București. Avem două blocuri în momentul de față și avem o singură asociație.

Adresez o întrebare pentru care încă nu am găsit un răspuns bazat pe un conținut de lege: avem în complex mai multe cazuri de lipsă de cei 7 ani de acasă ai proprietarilor/locatarilor și căutăm o variantă legală de a-i “amenda” pentru a nu mai repeta anumite acțiuni. Văd prin asta și o variantă de responsabilizare a acțiunilor lor.
De exemplu, avem mai multe cazuri în care vecinii își lasă gunoiul la ușă, pe spațiul comun (poate pentru a-l duce mai târziu la tomberon, nu știu exact motivul), avem situații în care se murdăresc locurile de parcare cu pete de ulei de la mașini întreținute necorespunzător, avem situații de depozitare de diverse lucruri pe spațiile comune, am avut o situație cu o vecină care a defecat pe spațiul comun, stăpâni de animale de companie care nu curăță în urma lor etc.

Există vreo variantă legală, și subliniez legală, prin care asociația poate “amenda” aceste comportamente acolo unde se știe făptașul (de pe camerele de supraveghere sau l-a văzut un alt vecin și i-a făcut poză etc)? Menționez că mersul în instanță nu este o variantă fezabilă pentru noi.

Am avut o discuție cu un reprezentant de la poliția locală care mi-a relatat o situație în felul următor: depistăm un caz în care un proprietar își lasă gunoiul la ușă pe spațiul comun, îl putem identifica pe făptaș (căutăm în gunoi și găsim o abțibild de la o firmă de curierat cu numele și adresa), firma de curățenie ia gunoiul și îl duce la tomberon și încarcă factura de servicii de curățenie cu încă 100 de lei pentru această acțiune suplimentară, iar asociația decide prin Adunare Generală ca făptașului să i se pună la întreținere cei 100 de lei în plus. Știe cineva pe ce lege se bazează acest aspect?

Mulțumesc!

Am înțeles, mulțumesc!

Există spații verzi prevăzute în complex conform legii (știu că există o lege care presupune X mp de spațiu verde pentru Y mp construiți sau ceva similar), deci sunt spații comune pentru toate blocurile. Sunt și locuri de joacă pentru copii și drumuri de acces comune pentru tot complexul.

Deci acesta ar fi motivul care ne “obligă” să avem o singură asociație pe tot complexul și să cuprindem toate blocurile în acte.

Vom începe demersurile pentru actualizarea actelor.

Mulțumesc frumos pentru explicații și pentru timpul acordat redactării lor!

Mulțumesc frumos pentru explicații!

Legat de detaliile blocului/blocurilor din acordul de asociere, aveți idee unde aș putea găsi sau cum s-ar putea formula un exemplu deschis prin care să se înțeleagă că vor fi mai multe blocuri în complex? Ideea este că la final vor fi 4 blocuri (momentan sunt doar 2).

O altă perspectivă legat de Art 17 alin 3 pct A și C este că detaliile blocului/blocurilor trebuie să fie din informații obiective.
Mă gândesc la o situație de genul: cât timp un bloc nu este dat în folosință (încă este șantier) există număr cadastral doar pentru terenul pe care se construiește. Există într-adevăr proiectul pentru bloc, dar se pot folosi detalii din proiect în acordul de asociere? Adică să menționăm în acordul de asociere faptul că vor fi 4 blocuri, dar două încă sunt în stadiu de proiect.

robert1958 a scris:

Este o obligație directă și destul de greu de îndeplinit având în vedere că practic se produce o „fuziune” între o asociație înființată pentru un imobil și un alt imobil care nu a fost avut în vedere la înființarea asociației, iar până la indeplinirea acestei obligații „asociația mare” funcționează cât se poate de nelegal, întrucât s-au modificat toate elementele acordului de asociere prevăzute la art. 17 alin. 3 în baza căruia a fost pronunțată încheierea judecătorească prin care s-a acordat personalitate juridică „asociației mici”.

Câtă vreme art. 17 alin. 3 dispune imperativ „ Acordul de asociere TREBUIE să conțină”, iar 17 alin. 8 dispune :

„ Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul”,

nici art. 21 nefiindu-vă favorabil :

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.

(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți,

nu putem spune că este o obligație indirectă, ba dimpotrivă este o obligație cât se poate de directă de la îndeplinirea căreia nu se poate deroga.



smihai89 a scris:

Cumva mi se pare că este o “obligație” indirectă, adică nu este specificat în lege că “în cazul modificării structurii condominiului, trebuie actualizat acordul de asociere/statutul ca atare”. Oarecum de aici a și plecat întrebarea mea.

Mulțumesc pentru răspuns și detaliere!

Înțeleg punctul de vedere.

Cumva mi se pare că este o “obligație” indirectă, adică nu este specificat în lege că “în cazul modificării structurii condominiului, trebuie actualizat acordul de asociere/statutul ca atare”. Oarecum de aici a și plecat întrebarea mea.

robert1958 a scris:

Lucrurile nu sunt deloc simple în situația dvs. pentru că nu este vorba numai despre înscrierea în asociație a unor noi membri prin cerere și semnarea unui act adițional, ci despre modificări semnificative în privința structurii condominiului, a numărului de proprietăți individuale, a numărului de clădiri și a numărului spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință și nu în ultimul rând despre modificarea cotelelor-părți indivize despre care se face vorbire la art. 17 alin. 3 lit. c și lit. e din lege, practic modificându-se toate elementele conținute în acordul de asociere inițial în baza căruia s-a acordat personalitate juridică asociației de proprietari.

În fapt, acțiunea dvs. este opusul divizării unei asociații de proprietari reglementată prin art. 13 alin. 3 din lege și dacă nu înregistrați la judecătorie actele constitutive, acestea vor avea reprezentarea juridică a unei „înțelegeri la o țuică”.

Anterior am făcut trimitere la art. 21 din legea nr. 196/2018. Haideți să-l vedem :

(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari într-o ședință convocată și desfășurată cu respectarea prevederilor statutului asociației de proprietari și ale prezentei legi.

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.

(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți.

Acum sper să înțelegeți că „ este necesar sau obligatoriu prin lege sa actalizați acordul de asociere sau statutul pentru a fi mentionat si al doilea bloc”.



smihai89 a scris:

Al doilea bloc nu avea cum să fie cuprins în acordul de asociere, deoarece era în șantier în momentul constituirii asociației.


Din păcate, legea lasă loc de interpretări.

Nu înțeleg din mesajul dvs cu ce detalii să revin legat de Art 21 din legea 196/2018.

Acordul de asociere contine detaliile despre proprietari din momentul depunerii actelor aferente infiintarii asociatiei de proprietari. Conform Art 17 alin 7, se poate adera la asociatie prin prin semnarea unui act adițional la acordul de asociere.

Nu vad unde este specificata obligativitatea pentru actualizarea informatiilor din acordul de asociere.

eugenoctavian1968 a scris:

Ce nu vi se pare clar?
Acordul de asociere conține numele proprietarului, adresa apartamentului etc., conform pct.3; conform pct.8, orice modificare trebuie spusă la judecătorie.
Dacă a aderat la asociație un bloc întreg, ce mai este de întrebat, ce neclaritate mai aveți?

Am rugămintea să specificați la ce vă referiți când spuneți că legea este foarte clară.

eugenoctavian1968 a scris:

Art.17
...
(2) Statutul si acordul de asociere se întocmesc in baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie sa conțină:

a) adresa si individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor asociați;
c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea condominiului, structura
condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate pe
număr de camere, numărul de clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea
de locuință, suprafața terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau
topografic al imobilului si numărul de carte funciara, pentru imobilele înscrise in
evidentele de cadastru si carte funciara;
d) enumerarea si descrierea părților aflate in proprietate comuna, precum si
regulile de folosință a părților comune potrivit prezentei legi;
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comuna;
f) declarațiilor pe propria răspundere ale proprietarilor privind informațiile referitoare
la suprafețele utile si construite in situația in care acestea diferă de cele înscrise in
actele de proprietate asupra locuințelor sau a spatiilor cu alta destinație.

...
(8)Acordul de asociere si statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun
de către președintele asociației de proprietari, ori de cate ori sunt modificări, la
judecătoria in a cărei rază teritorială se află condominiul.

Din câte înțeleg, e vorba de un bloc cu mai mulți proprietari care vor să adere la asociația respectivă.
Poate am înțeles eu greșit, după părerea mea legea e foarte clară.

@robert1958, să știți că atât substantivul comun "președinte" cât și forma lui articulată "președintele" se scriu cu un singur i.

Țin să menționez că asociația de proprietari din care fac parte, a schimbat echipa managerială de curând. La fel, mai multe apartamente și-au schimbat proprietarii.
Când noii șefi s-au dus la bancă să pună stăpânire pe cont, banca i-a îndrumat să intre pe ușa care dă în stradă deoarece statutul asociației și acordul de asociere erau antice, vechi și de demult.
În concluzie, dacă se modifică ceva în acordul de asociere, trebuie mers la judecătorie.
"Dăcât atât"...

Mulțumesc frumos pentru răspuns!

Al doilea bloc nu avea cum să fie cuprins în acordul de asociere, deoarece era în șantier în momentul constituirii asociației.

Legat de Art 17 alin 3, completez și cu alin 1 și 2:

Articolul 17
(1) Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.
(2) Statutul și acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie să conțină:
…

Interpretarea personală (nu consider că este neapărat cea corectă, de aceea am și deschis discuția) este că se referă la documentația necesară constituirii asociației de proprietari. Nu se specifica ceva legat de ce se întâmplă ulterior acordării titlului de personalitate juridică.

Din păcate, legea lasă loc de interpretări.

Nu înțeleg din mesajul dvs cu ce detalii să revin legat de Art 21 din legea 196/2018.

robert1958 a scris:

Ceva este în neregulă pentru că proprietarii de la al doilea bloc, dat în folosință în anul 2023, nu ar putea să se înscrie într-o asociație deja înființată pentru primul bloc, dat în folosință în anul 2022, decât dacă la înființarea asociației pentru primul bloc unitățile de proprietate imobiliară din cel de-al doilea bloc ar fi fos cuprinse în acordul de asociere al proprietarilor de la primul bloc la descrierea proprietății cuprinzând, potrivit art. 17 alin. 3 lit. c din legea nr. 196/2018:

„ descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință....... ”

Lucrurile sunt mai complicate decât par la prima vedere iar dacă nu sunt îndeplinite condițiile de mai sus, acordul de asociere nu trebuie actualizat numai în privința proprietarilor asociați care s-ar fi înscris în asociație potrivit prevederilor art, 17 alin. 7 din legea nr. 196/2018 ci în mai multe privințe.

Reveniți cu detalii și discutăm despre incidența art. 21 din legea nr. 196/2018 precum și a altor articole din aceeași lege.


smihai89 a scris:

Buna ziua!

In anul 2023 s-a dat in folosinta al doilea bloc, iar proprietarii de aici au aderat si ei la asociatie prin cerere conform Art 17 alineatul 7.

Acum vine si intrebarea: este necesar sau obligatoriu prin lege sa actualizam acordul de asociere sau statutul pentru a fi mentionat si al doilea bloc? Daca da, ma puteti ajuta, va rog si cu legea/articolul care mentioneaza acest aspect?

Multumesc frumos!

eugenoctavian1968 a scris:

Art. 17 pct.8 din L196/2018

(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Acest punct se referă la ce este de făcut DUPĂ ce se actualizează acordul de asociere/statutul.

Reiau întrebarea: este obligatoriu ca asociația să actualizeze explicit statutul sau acordul de asociere când apare încă un bloc în complex?