La art. 140 alin. 2^1 lit. c) apare urmatoarea exprimare: "(...) Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare şi dacă terenul pe care este construită locuinţa nu depăşeşte suprafaţa de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuinţei, în cazul caselor de locuit individuale. În cazul imobilelor care au mai mult de două locuinţe, cota indiviză a terenului aferent fiecărei locuinţe nu poate depăşi suprafaţa de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferentă fiecărei locuinţe."
Constructorul imi vinde un apartament in bloc, livrat semifinisat, echipat cu usi, ferestre, centrala termica si calorifere, utilitati trase si pozate (trebuie doar montate robinetele si chiuvetele). Constructorul imi spune ca el nu poate sa vanda cu cota de tva de 5% pentru ca el interpreteaza exprimarea "pot fi locuite ca atare" ca insemnand "apartamente finisate".
Intrebarile mele sunt:
1. Cele doua fraze reglementeaza doua situatii distincte (case/apartamente in bloc)? Sau a doua fraza doar completeaza conditiile statuate in prima (discutabil)?
2. "...pot fi locuite ca atare" ce vrea de fapt sa insemne? Ma gandesc ca era mai simplu si riguros sa se foloseasca o sintagma consacrata (semifinisat/finisat) daca se dorea o raportare la starea locuintei. Sau se refera la faptul ca imobilul trebuie sa aiba destinatia de locuinta?
Astept opiniile dumneavoastra in incercarea de a deslusi aceste conditii concrete pentru aplicarea cotei reduse a TVA. Va multumesc!
Primo. Punerea in discutie a servitutii depaseste scopul ce mi l-am propus. Nimeni nu contesta existenta sau opozabilitatea sa. Ce ma intereseaza este felul in care pot demonstra ca servitutea impieteaza aspura patrimoniului meu in asa fel incat sa pot obliga beneficiarul ei sa ma despagubeasca.
Secundo. Servitutea limiteaza doar inaltimea constructiilor. Nu reglementeaza regimul terenului(construibil sau nu). Urbanismul dand posibilitatea de a construi, AACR stabilind pe concret, ex-post, inaltimile admisibile.
Terto. Este simplu de spus nu se poate, si de gasit motive de a renunta. Este complicat si cere efort sa gasesti solutii, mai ales in situatii ce la prima vedere par fara iesire. Ma prezint ca individ contra unei pleiade de autoritati deci oricine poate fi ferm convins ca am auzit suficiente argumente contra. Orice discutie pe tema deschisa nu is are rostul daca interlocutorul nu cade de acord cu mine cu privire la un singur element: existenta prejudiciului. Doar de aici poate porni o discutie utila in a gasi o solutie la situatia data.
Imi cer scuze, dar nu vad relevanta momentului constituirii servitutii, cu atat mai mult cu cat, fiind una legala, este irelevanta pozitia proprietarului fondului aservit. Pe de alta parte, corectati-ma daca gresesc, dar existenta dreptului de servitute nu stiu sa absolve beneficiarul acesteia de eventuale prejudicii aduse proprietarului fondului aservit.
Servitutea aeronautica, prin felul in care este legiferata, nu instituie reglementari concrete ci il obliga pe cel ce doreste sa construiasca sa ceara si avizul AACR alaturi de documentatia standard ceruta de autoritatile locale. Astfel incat legea nu se antepronuta cu privire la aptitudinea terenului de a fi construibil ci vine sa avizeze ulterior redactarii unui proiect.
Acum, scopul in care am supus dezbaterii aceasta problema nu este cel in care sa gasesc piedici, pentru ca din pacate ma lovesc de ele de aproximativ 4 ani. Din contra, apelez la cei de aici, ca impreuna sa gasim solutii concrete de a iesi din situatia existenta. Eu cred ca am argumente macar la nivelul bunului simt in ceea ce priveste existenta unui prejudiciu dar de la aceasta pana la o argumentare juridica riguroasa este un drum lung ce prefer sa il parcurg alaturi de persoane avizate.
In aceste conditii, daca sunteti dispus sa acordati o privire mai amanuntita, va stau la dispozitie cu detalii concrete si complete. Va multumesc!
Din cate stiu, servitutile sunt drepturi reale si nu personale. In aceste conditii nu vad ce relevanta ar avea momentul introducerii terenului in intravilan si constituirea servitutii.
In ceea ce priveste aptitudinea de a fi construibil terenul, consider ca urbanismul este cel ce reglementeaza materia. Oricum, avizul de regim de inaltime doar modificandu-l in masura considerata necesara de beneficiarul servitutii aeronautice.
Servituti gratuite sunt doar in domeniul energiei electrice si a gazelor, dar nu se exclud despagubirile pentru prejudiciile suferite de proprietar, conform art. 480 C.civ.
Constitutia la art. 45 alin. 5 prevede faptul ca autoritatea publica are obligatia de a-l despagubi pe proprietar pentru daunele provocate solului, plantatiilor sau constructiilor sau pentru __orice alta dauna__. In practica judiciara s-a apreciat ca in sintagma "orice alta dauna" este inclusa imposibilitatea proprietarului de a realiza constructii pe terenul afectat, scaderea valorii de circulatie a terenului sau constructiilor pe piata libera, etc.
Jurisprudenta CEDO (Sporrong vs. Suedia, Mellacher vs. Austria, James vs. UK) considera ca limitarea folosintei bunurilor proprietate privata este conforma cu C.E.D.O. cata vreme se urmareste un scop de utilitate publica si implica o despagubire a proprietarului. Doar în aceste conditii este respectat principiul proportionalitatii si baza rezonabila in temeiul careia se pot institui restrangeri ale dreptului de proprietate.
Acum, strict la nivel principial, este clar ca prin servitute si celelalte limitari specifice si derogatorii, dreptul de folosinta este limitat sever si astfel valoarea terenului este diminuata. Problema ce o supun dezbaterii este modul in care putem demonstra prejudiciul si justificarea legala pentru repararea sa.
Situatia de fapt: terenul meu se afla in vecinatatea Aeroportului Cluj-Napoca, in zona 2 de protectie. Terenul este afectat de o servitute aeronautica. Autoritatea Aeronautica ofera un regim de inaltime pentru o eventuala constructie de maxim 2m, desi pe trenul alaturat au avizat 6m. Mai mult, odata cu proiectul dezvoltarii aeroportului, pe harta de urbanism terenul apare ca facand parte din perimetrul aeroportului. In realitate terenul se afla dispus la aproximativ 45 de grade fata de axul pistei, la mai bine de 200m de capul de pista, astfel incat este practic imposibil sa fie survolat de vreun aparat de zbor.
Mentionez ca terenul este intravilan, pretabil unor constructii de 1-2 etaje, eu dorind sa construiesc un camin de batrani. In conditiile expuse mai sus dreptul de folosinta asupra terenului este limitat pana la disparitie.
Incerc sa gasesc modalitatea prin care sa obtin despagubiri pentru aceasta limitare a dreptului de proprietate, pana acum ajungand la urmatoarele variante:
- o actiune bazata pe dreptul de servitute ce, in principiu, da dreptul proprietarului fondului aservit la despagubiri pentru lipsa de folosinta a imobilului sau;
- o actiune bazata pe faptul ca limitarea excesiva a dreptului de folosinta in acest caz echivaleaza cu o expropriere indirecta, facuta in afara legii, fara declararea utilitatii publice sau vreo justa si prealabila despagubire;
As dori sa supun subiectul analizei dumneavoastra si eventual sa gasim aprecierea justa a situatiei si a ceea ce se poate face. Va multumesc!
avocatnet.ro explicăm legislația
