Despre webinarii
Doar abonații premium au acces regulat la webinariile premium, realizate împreună cu specialiști de top, pe o multitudine de domenii - de la legislația muncii și fiscalitate până la cea de mediu sau GDPR.
Informațiile oferite de specialiști au o utilitate imediată și vin să rezolve probleme reale cu care orice companie se confruntă.
In anul 2006 am incheiat un contract de inchiriere pentru 5 ani cu o societate comerciala . Obiectul contractului este o parte din apartamentul meu ,proprietate personala , cam de 40 mp , parte pe care firma si-a amenajat-o asa cum a dorit (cealalta parte o folosesc eu ca locuinta). Pentru ca firma a facut investitii am stabilit chiria la 150 de euro (mult mai mica in raport de pretul zonei si de suprafata).
Contractul a fost intocmit de avocatul lor (nu la notariat!) dar a fost inregistrat la Admin Financiara.
Problema e ca ei din luna octombrie 2009 s-au scos de la intretinere , nu mai vin decat foarte rar pe la apartament si pastreaza lucruri acolo. Au facturi neachitate la lumina si intretinere insumand cam 3400 ron, facturile le-am platit eu dar nu mi-am recuperat banii, asa cum scrie in contract. Nici chirie nu am mai primit de 2 luni. Contractul expira in noiembrie si ma gandesc cu groaza cum voi sustine in continuare aceste cheltuieli , mai ales ca tin si o lumina permanent deschisa acolo iar la intretinere administratorul le trece o persoana chiar daca nu locuiesc , ca asa e regula la noi in bloc.
Mai mult decat atat , tabloul electric e in partea lor de apartament si cand sare siguranta la mine stau zile intregi pe intuneric pana vin ei sa puna siguranta. Cand i-am anuntat ca vine un electrician sa-mi modifice tabloul (ca sa nu mai depind de prezenta lor), pur si simplu si-au batut joc de mine: au zis ca vin dar n-au venit si a trebuit sa mai si platesc degeaba electricianul.
Am bagat gaze in apartament , am solicitat 2 focuri de gaze sa pun si la ei si n-au vrut sa permita instalatorului sa introduca teava , desi au fost anuntati din timp pe motiv ca “arata urat!”.
Trebuie sa mai spun ca necazurile mele cu ei au inceput in 2008 cand , profitand de situatia mea materiala precara mi-au facut o oferta de cumparare a partii lor de apartament. Pe moment acceptasem teoretic , chiar am facut dezmembrarea apartamentului si inscrierea in cartea funciara ca loturi diferite , dar cand a fost sa mergem mai departe mi-au spus ca de fapt imi vor plati un avans (vreo 15.000 Euro parca )si restul de bani mi-l vor achita sub forma ca imi doneaza masina (un Tico ruginit pe care si-l autoevaluasera la 5000 de Euro) ,o casa la tara , fara drum de acces , probabil tot vreo proprietate de-a lor nevandabila si eventual niste rate. Evident ca nu am acceptat (spre norocul meu nu am semnat nimic) .
Anul trecut cand le-am pus in vedere sa-si achite intretinerea mi-au spus ca de fapt ei nici nu trebuie sa plateasca nimic , ba sa le si zugravesc eu (au avut o mica infiltrare de apa pe un perete) , si daca nu ma port frumos cu ei o sa ajung si in strada , fiindca ei au investit 16.000 de euro in casa mea si daca nu le dau banii la sfarsitul contractului o sa le ramana lor casa !!!!
Adica eu le-am fixat o chirie la 1/3 din pretul pietii ca sa-si amortizeze ei investitia in 5 ani si mai vor si 16.000 de euro ,. “bonus” la sfarsitul contractului . Ca sa nu mai spun ca ne-am inteles sa renoveze de aproximativ 3000 de euro , dar e adevarat , stiu de la muncitori si de la partenerul de afaceri ca au cheltuit cam 5000 de euro. Si asta nu este tot : nu mi-au aratat nici pana in ziua de azi nici o chitanta !!!! Mi le vor arata la finele contractului , adica atunci cand nu voi mai putea cere nici o expertiza contabila (ca se caseaza anumite documente primare), ei fiind liberi sa “fabrice” chitante de cati bani vor sa stoarca de la mine.Acesta este aspectul care mie imi miroase a tentative de inselaciune .
In aceste conditii am citit cat am putut pe forum despre astfel de “povesti” triste si am decis sa nu merg direct pe o actiune in evacuare deoarece dureaza si mult si mai ales e foarte costisitoare cand se ajunge la executarea silita (onaorariul executorului , termenele…etc) . Am facut deja acesti pasi :
1. trimis notificare pentru negociere chirie (au venit dar au tipat si amenintat asa ca nu s-a putut negocia nimic)
2. trimis notificare sa achite debitele (facturi lumina , intretinere si chiria restanta ), detaliate , cu sume clare si data facturii
3. trimis notificare prin care ii anunt ca daca nu achita debitele pana in data de 16 iulie se fac vinovati de incalcarea contractului de inchiriere si ca imi rezerv dreptul de al denunta unilateral
Toate au fost primite , (am confirmare de la posta!) dar nu am primit nimic si termenul a expirat.
De aici eu nu mai stiu cum e mai bine de facut si va rog mult sa ma ajutati , fiindca este inadmisibil ca sa fie atat de usor ca un proprietar sa se transforme automat in victima de catre un chirias cu intentii ascunse.Nici nu mai spun ca in 2006 aceasta chirie de 150 euro imi era singua sursa de venit, avand si un minor in intretinere.
Deci doresc sa va intreb asa:
- cum sa fac documentul de reziliere a contractului (ce titlu , exista un model?, se face la notariat? Se poate face de catre mine si apoi cere o actiune in constatare?)
- pentru sumele datorate de catre firma mie , am dreptul sa fac “somatie de plata”? sau asta e valabila numai intre 2 firme?
- Daca se va ajunge la evacuare (dupa ce reziliez contractul), ei pe aceasta perioada imi datoreaza chirie?
- Pot sa ii oblig cumva sa imi lase acces in apartament pentru a se muta contorul si tabloul electric in exterior , precum si terminarea lucrarii la gaze? (Am povestit ca i-am mai anuntat , au zis ca vin si n-au venit….ce sa fac sa nu se mai repete?)
In contract scrie asa:
Art.4 “ […] locatorul va asigura conditiile de lumina,caldura,electricitate si apa , urmand ca chiriasul sa achite contravaloarea lor catre locator conform facturilor emise de furnizor catre acesta.
(Am platit facturile si nu mi-amrecuperat banii de la ei desi i-am notificat!!!)
Art.9 “Chiriasul nu va modifica spatial fara consimtamantul prealabil al prezentului locator.Acesta seobliga sa accepte schimbarile de design la care se va proceda in scopul realizarii standardelor ce se impun pt. desfasurarea activitatii chiriasului”
(da,le-am spus verbal ca pot desfiinta o usa , ca pot sa puna tavan fals , sa-si faca arteziana si sa varuiasca cum vor ei , dar in limita a 3-5000 de euro! ; si nu am semnat nici un fel de deviz si nu am vazut nici o chitanta si nici o firma autorizata)
Art13” Daca prezentul locator nu indeplineste oricare din obligatiile ce-i revin potrivit prezentului contract , chiriasul trebuie sa-l anunte in scris de neindeplinirea obligatiilor contractuale.Daca prezentul locator nu-si indeplineste aceste obligatii in termen de 5 zile de la primirea anuntului scris, chiriasul poate considera aceasta o incalcare a contractului.Daca prezentul locator incalca contractul de inchiriere, chiriasului I se vor acorda pierderile suferitede afacerea sa pana la finele contractului precum si contravaloarea investitiei sale in acest spatiu;la doleanta chiriasului, acesta poate inceta inchirierea si elibera spatiul.
La finele contractului , locatorul trebuie sa redea cheltuielile inregistrate prin investitia in bunul imobil ce au fost facute de chirias in scopul schimbarii destinatiei initiale si care vor ramane in continuare in beneficiu locatorului ori noului chirias , care va reda conventional investitia.
(ne-am inteles ca investitia sa se amortizeze prin chiria sub pretul pietii !!! fraza din contract pe care n-am inteles-o atunci si am cerut explicatii mi s-a spus ca e de la un alt contract si ca n-au avut timp s-o modifice in calculator!!!!)
Daca chiriasul nu plateste chiria sau orice alta suma de bani datorata prezentului locator , locatorul trebuie sa ii anunte inscris neplata.
(am facut-o)
Daca chiriasul nu plateste prezentului locator in termen de 15 zile de la primirea notificarii , atunci prezentul locator poate considera aceasta o incalcare a contractului de inchiriere.
Daca chiriasul incalca contractul de inchiriere , prezentul locator poate sa puna capat contractului de inchiriere si sa reintre in posesia spatiului.Chiriasul va plati locatorului o suma egala cu balanta chiriei pentru restul termenului de durata a contractului de inchiriere.
Chiriasul va plati de asemenea ,prezentului locatororice alta suma de bani pe care o datoreaza..
Daca scrie negru pe alb in contract ca prin nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias locatorul poate pune capat contractului si sa reintre in posesia spatiului , nu s-ar putea sa solicit instantei investirea cu putere executorie a prezentului contract? Si apoi sa merg direct la executor pt. evacuare?
Imi cer scuze ca am scris atat de mult , dar am dorit sa expun problema cat mai fidel , cu toate implicatiile. Sper ca cineva ma poate ajuta si va multumesc anticipat.
Cu ani in urma o cunostinta mi s-aplans de o situatie relativ asemanatoare cu cea in care ma aflu eu astazi , doar ca ea nu avea contract de inchiriere inregistrat la fisc si , tot asa , chiriasii nu voiau nici sa plece dar nici sa plateasca.
Primul avocat ia spus : fa actiune in revendicare (costa mult ca se timbra la valoare)
Al doilea avocat i-a spus : facem actioune de evacuare.
A mers pe mana celui de-al doilea avocat , fiindca i se parea mai ieftin.
Concluzia a durat 2 ani 7 luni procesul care a trecut prin toate instantele , si la sfarsit "marea bucurie" : executorul costa cat tot procesul si in ceva pe deasupra.
hai sa ma bag si eu in seama:)
am un prieten care a facut o actiune de evacuare a unui chirias la fel ca al tau (tot societate, tot asa nu ii platise chiria, doar ca la el expirase si contractul de inchiriere)
ideea este ca procesul a durat cca 6 luni, executorul a costat 2000 Ron, iar cu totul a durat maxim 1 an pana a reusit sa evacueze chiriasul.
Eu ti-am recomndat sa apelezi la un avocat avand in vedere complexitatea spetei pe care ai prezentat-o.Ca sa-ti exemplific: exista plati pentru consumul de utilitati facute de chirias pe care le-ai achitat tu , dar exista si imbunatatiri al apartamentului facute de ei : a existat o intelegere de vanzare a partii de apartament pe care ei o folososesc....
Spui ca ai discutat cu mai multi avocati dar nu ai angajat unul. Daca te vei judeca cu chiriasii, ei vor fi aparati de un avocat si de aia iti sugeram sa te adresezi unui avocat ca sa luptati cu arme egale.
Aici poti obtine "n" sfaturi, fata de speta ta complexa dar nu vei avea si o solutie .
Eu raman la sfatul pe care ti l-am dat, mai ales ca un avocat ar fi mai interesat daca il angajezi.
Bafta!
Eu am incasat chirie de 150 euro in vreme ce chiriile unor spatii similare (dar amenajate corespunzator) ajungea la acea vreme chiar si pe la 650 de euro , 2006- 2008 fiind anii cu “economia duduinda” si preturi mari pe imobiliare. Daca am socoti numai la 450 euro chiria (de-a dreptul chilipir) , inseamna ca ei in numai 2 ani de contract si-ar fi recuperat o investitie de 300euro x 24 luni =7200euro , urmand ca urmatorii trei ani sa intre pe profit (le ramanea in buzunar diferenta de bani dintre chiria minima solicitata de mine si chiria practicata pe piata imobiliara , adica vreo 10.000 de euro).
Asa ne-am inteles verbal , si cand i-am intrebat ce e cu fraza aia din art 13 al contractului (“La finele contractului , locatorul trebuie sa redea cheltuielile inregistrate prin investitia in bunul imobil ce au fost facute de chirias in scopul schimbarii destinatiei initiale si care vor ramane in continuare in beneficiu locatorului ori noului chirias , care va reda conventional investitia.”) mi-au raspuns ca nu conteaza , nu au avut timp sa adapteze in calculator contractul…, ceva de genul asta.
In ultimile discutii cu ei au “schimbat foaia” si mi-au spus ca daca nu le dau 16.000 de euro la finele contractului ( atata pretind ei ca au investit in igienizarea si amenajarea unei garsoniere) ei nu pleaca si o sa-mi ia si casa si o sa raman in strada.
Si atunci eu revin cu socoteala :
-sa admitem ca au investit 16.000 de euro , la finele contractului ei vor sa le cumpar investitia ca si cum ar fi noua , fara sa puna nici un grad de uzura :( geamurile deja nu se mai inched , zugraveala e ingalbenita , parchetul laminat e zgariat … etc , ca sa inchiriez din nou va trebui sa renovez!)
-daca abia dupa 5 ani de contract imi vor prezenta ei chitantele cu investitia eu nu mai pot verifica nimic fiindca facturile fiscale pot fi casate si el este liber sa cumpere orice factura si sa scrie orice , daca se supara poate invoca investitie si de 100.000 de euro , ca nu se poate dovedi nimic , necesitand expertise si mai stiu eu ce , pe banii mei.
In realitate (stiu de la partenerul de afaceri ei si-au propus sa investeasca 3000 de euro si s-au intins pana pe la 5000 , facand lucrarile cu muncitori din Urziceni , pe care ii si cunosc si stiu ca nu erau angajati la nici o firma).
- deci iata ce vor ei sa se intample : imi platesc mie lunar 150 euro x 60 de luni = 9000 euro la care adaugam 5000 de euro investitia fac 14.000 de euro. Pretinzand de la mine suma de 16.000 de euro rezulta ca au locuit gratis timp de 5 ani intr-un apartament din centrul capitalei , si la sfarsit mai primesc si un bonus de 2000 de Euro.
Eu stiu ca un contract e legea partilor , dar daca contravine legilor locuintei si codului civil, nu e clauza nula? Pai in L114 zice clar in art. 31 :” chiria practicata pt. locuinte va acoperi cheltuielile de administrare , intretinere si reparatii , impozitele pe cladiri precum si recuperarea investitiei , in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale , precum si un profit supus negocierii”
De spun toate acestea:
la actiunea mea pe care urmeaza sa o fac ei vor veni (mai mult ca sigur)cu actiune reconventionala cerand aceste aberatii. Mie personal mi se pare ca aici e ceva care suna putin cam penal (e o tentative de inselaciune , cred eu !)
Ce pot face ? o sesizare la politie nu cumva m-ar incurca in procesul civil?
Daca imi puteti recomanda un avocat , nu ma intereseaza nici sa fie celebru , nici specialist , poate sa fie si student terminal , numai sa fie bine intentionat , si mai ales creativ. Nu doresc avocat pledant , ci doar pentru redactare (nu de alta dar nici bani multi nu prea sunt…)
Nu doresc sa fiu victima unor escroci pe de o parte , si a legilor prea complicate si contradictorii , pe de alta. Sunt sigura ca exista solutii de a scapa repede de excroci ( adica nu in nu stiu cati ani).
Motive de reziliere a contractului si de evacuare a chiriasilor exista, te-ai legat de maini insa cu acea clauza care ii indreptateste sa solicite c/valoarea investitiei.
procesul o sa dureze. Gandeste-te ca ai fond, apel si recurs. Minim 2 ani.
Bafta!
Evacuare chiriasi
nsemeniuc
Exista vreun motiv pentru a nu putea evacua pe loc (eventual cu sprijinul politiei) niste chiriasi care nu au respectat contractul, in care exista mentiunea ca ... (vezi toată discuția)
avocatnet.ro explicăm legislația
vasilemb