Antecontract vanzare-cumparare teren extravilan/intravilan

Buna ziua,

Cineva din familie, care doreste sa vanda un teren, este pus in situatia de a accepta (sau nu) un antecontract, a carui varianta finala (expusa mai jos) a fost alcatuita de catre avocatul firmei cumparatoare.
Mentionez ca aceasta firma este proaspat infiintata, tocmai in vederea acestei achizitii, si nu realizez daca acest lucru ar trebui sa ne ingrijoreze sau nu.
As dori sa stiu daca acest antecontract contine anumite vicii ascunse, care sa dauneze intereselor vanzatorului, si care ar putea fi ele.
Desigur, as putea consulta un avocat dar, necunoscand personal niciunul, mai multe pareri (chiar si neavizate) sunt binevenite.
Multumesc anticipat.



DATA [*] septembrie 2010
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE

Prezentul Antecontract de Vanzare-Cumparare („Contractul”) a fost incheiat astazi, data autentificarii, intre:
• [nume 1], cetatean roman, domiciliat in [*], , identificat cu C.I. seria [*], numar [*], C.N.P.[*],
• [nume 2], cetatean roman, domiciliata in [*], identificata cu B.I. seria B.T., numar [*], C.N.P.[*],
denumiti in continuare, in mod colectiv ”Promitentii Vanzatori”,
si
• [nume societate] S.R.L., o societate romana cu sediul social in sediul in [*], inregistrata la Registrul Comertului sub nr. [*], CUI [*], reprezentata prin [nume], in calitate de Administrator, denumit in continuare ”Promitentul Cumparator”,
Denumiti in continuare, dupa caz, individual “Partea” sau, impreuna, “Partile”.
INTRUCAT:
A. Promitentii Vanzatori au dobandit dreptul de proprietate asupra unui lot de teren in suprafata de 21 hectare, situat in judetul [*], Comuna [*], tarla xxx, parcela y, inscris in Cartea Funciara nr. [*] [*], avand numarul cadastral [*] (denumit in continuare „Imobilul”), avand urmatoarele vecinatati: la nord: livada; la sud: drum; la est: neindentificat, la vest: [nume];
B. In prezent, Imobilul este situat in extravilan si avand categoria de folosinta teren arabil;
C. Promitentul Cumparator este interesat in cumpararea Imobilului de la Promitentii Vanzatori, in termenii si conditiile precizate mai jos, in acest sens facand o oferta ferma si precisa;
D. Vanzatorii Promitenti intentioneaza sa vanda Imobilele si in acest sens, au acceptat oferta facuta de Promitentul Cumparator. Imobilul va fi achizitionat in doua etape, in maximum 7 (sapte) luni de la incheierea prezentului Contract;
E. Partile decid amanarea incheierii unui contract de vanzare – cumparare in forma autentica, in fata unui notar public, pana la rezolvarea tuturor aspectelor cu privire la Imobil si a conditiilor mentionate in prezentul Antecontact, spre deplina satisfactie a Promitentului Cumparator;
PREZENTUL CONTRACT (denumit in continuare “Contractul”) a fost semnat, in urmatorii termeni si conditii:
1. Obiectul Contractului
1.1 In baza prezentului Contract, Partile se obliga sa incheie un contract de vanzare-cumparare (denumit „CVC”), avand ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra Imobilului de la Promitentii Vanzatori la Promitentul Cumparator, liber de orice sarcini, la un pret total si fix de [*} EUR/mp (“Pretul”), cu respectarea termenelor si conditiilor aici agreate.
1.2 CVC se va incheia in termen de 4 (patru) luni de la semnarea prezentului Contract, la data denumita in continuare „Data Finalizarii”, care va avea loc la una din urmatoarele date: (i) Data notificata de Promitentul Cumparator Promitentilor Vanzatori, cu 7 zile calendaristice in prealabil; sau (ii) In lipsa unei notificari in conditiile mentionate mai sus, in ultima zi a termenului de 4 (patru) luni incepand cu data semnarii Contractului, respectiv [*], sub rezerva celor prevazute la Articolul 3 de mai jos.
2. Pretul. Plata Pretului
2.1 Pretul Imobilului este de [*] euro/mp (), respectiv suma de [*] euro ().
2.2 Pretul este final si ferm pentru transferul intregului drept de proprietate asupra Imobilului.
2.3 Pretul va fi achitat de Promitentul Cumparator catre Promitentii Vanzatori dupa cum urmeaza:
2.3.1 Promitentul Cumparator a achitat cu titlu de avans echivalentul in RON la cursul BNR al sumei de [*] euro („Avansul”), astazi, data autentificarii Contractului, respectiv suma de [*] RON, in contul Promitentilor Vanzatori nr. [*], deschis la BRD-GSG S.A. („Banca”);
2.3.2 Restul de Pret, adica echivalentul in RON al sumei de [*] euro, va fi achitat de Promitentul Cumparator catre Promitentii Vanzatori la incheierea in forma autentica a CVC.
2.4 Distinct, Promitentul Cumparator va achita Promitentilor Vanzatori sau Bancii costurile aferente si suplimentare pentru schimbarea de catre Promitentii Vanzatori a Pretului primit in RON in suma de [*] euro (adica, diferenta dintre Pretul platit RON si suma de RON necesara Promitentilor Cumparatori pentru a cumpara de la Banca, la Data Finalizarii, suma [*] euro va fi achitata de Promitentul Cumparator).
2.5 Totodata, Promitentul Cumparator va achita Promitentilor Vanzatori (i) suma reprezentant impozitul pe Imobil aferent unei perioade de 7 (sapte) luni precum si diferenta (daca aceasta va exista) dintre impozitul pe transferul proprietatii datorat de Promitentii Vanzatori in cazul in care Imobilul s-ar vinde la Pretul convenit si in starea existenta la incheirea Contractului (respectiv teren extravilan, agricol) si impozitul pe transferul proprietatii care va fi datorat de Promitentii Vanzatori la incheierea CVC la Pretul convenit ca urmare schimbarii categoriei de folosinta a Imobilului (teren intravilan, curti-constructii).
3. Conditii suspensive
3.1 Incheierea CVC, in conditiile prevazute in prezentul Contract, este conditionata de indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii suspensive („Conditiile”) intr-o maniera satisfacatoare pentru Promitentul Cumparator, in termen de cel mult 7 (sapte) zile calendaristice anterior Datei Finalizarii:
A. Obtinerea de catre Promitentul Cumparator, pe propria cheltuiala, a unui plan urbanistic zonal – „PUZ” - aprobat in mod corespunzator si emis conform legislatiei romane in vigoare, pentru Imobil, prin care sa se modifice caracteristicile Imobilului din extravilan/agricol in intravilan/curti-constructii, in scopul realizarii de constructii rezidentiale.
B. Obtinerea de catre Promitentul Cumparator, pe propria cheltuiala, a avizului favorabil emis in mod valabil privind scoaterea definitiva a Imobilelor din circuitul agricol.
C. Efectuarea de catre Promitentul Cumparator a unui audit legal cu privire la Imobil, din care sa reiasa neindoielnic, ca: (a) ca Imobilul se afla in deplina, libera si negrevata proprietate a Promitentilor Vanzatori, (b) ca asupra Imobilului nu au existat si nu exista cereri in instanta sau administrative cu privire la dreptul de proprietate sau oricare alte drepturi asupra acestora, (c) ca Imobilul si proprietatea asupra acestora sunt inregistrate in mod valabil la oficiul de Cartea Funciara relevant pe numele Promitentilor Vanzatori – cu mentiunea fara sarcini, (d) ca Imobilul este inregistrat fiscal la organele competente pe numele Promitentilor Vanzatori si ca acestia din urma au achitat la zi toate taxele datorate, (e) ca toate actele si faptele juridice ce au stat la baza dreptului de proprietate al Promitentilor Vanzatori au fost efectuate/emise in mod valabil de catre persoanele/autoritatile competente, etc. In acest scop, Promitentii Vanzatori vor transmite Promitentului Cumparator, intr-o forma satisfacatoare pentru Promitentul Cumparator oricare si toate documentele care atesta deplina calitate a Promitentilor Vanzatori de proprietari asupra Imobilului.
3.2 In cazul in care Conditiile nu au fost indeplinite, total sau partial, in termen de cel mult 7 (sapte) zile calendaristice anterior Datei Finalizarii, termenul pentru incheierea CVC se va prelungi cu inca 3 (trei) luni de la Data Finalizarii sau Cumparatorul va avea posibilitatea sa renunte la indeplinirea Contiiilor si sa solicite incheirea CVC la Data Finalizarii.
3.3 In situatia in care, nici dupa trecerea termenului suplimentar de 3 (trei) luni, Conditiile nu sunt indeplinite, Promitentul Cumparator (i) va putea sa solicite incheierea CVC sau (ii) va putea sa declare reziliat prezentul Contract, situatie in care Promitentii Vanzatori sunt indreptatiti sa retina Avansul, cu titlu de daune.
3.4 In scopul indeplinirii Conditiilor, Promitentii Vanzatori vor semna in forma autentica, la data semnarii Contractului, procura atasata prezentului in Anexa 1 („Procura”), spre a mandata si autoriza pe Promitentul Cumparator in realizarea tuturor demersurilor necesare pentru scoaterea Imobilului din circuitul agricol si realizarea si aprobarea PUZ-lului.
4. Obligatiile Promitentilor Vanzatori
4.1 Promitentii Vanzatori se obliga sa predea Promitentului Cumparator toate documentele si informatiile pe care le detin pentru realizarea auditului asupra Imobilului, in termen de 7 (sapte) zile calendaristice de la data semnarii Contractului.
4.2 Promitentii Vanzatori inteleg si se obliga (i) sa nu retraga sau sa nu limiteze/afecteza in orice mod Procura acordata Promitentului Cumparator, (ii) sa nu stinghereasca si/sau sa impiedice pe Promitentul Cumparator in realizarea demersurilor necesare indeplinirii Conditiilor, (iii) sa semneze in cel mai scurt timp declaratii, cereri sau alte document necesare Promitentului Cumparator si solicitate de autoritatile competente pentru indeplinirea Conditiilor, (iv) sa sprijine Promitentul Cumparator, dupa cum nevoia o va cere, in realizarea Conditiilor. Toate costurile aferente indeplinirii Conditiilor sunt in sarcina exclusiva a Promitentului Cumparator.
4.3 Promitentii Vanzatori inteleg, ca pe perioda prezentului Antecontract, sa ofere exclusivitate Promitentului Cumparator cu privire la vanzarea Imobilului si sa nu initieze negocieri cu terti cu privire la transmiterea dreptului de proprietate sau a oricarui alt drept cu privire la Imobil.
4.4 La data semnarii prezentului Contract, Promitentii Vanzatori vor inregistra o interdictie de a ipoteca, vinde, cesiona, dona, participa la orice capital social sau transfera in orice mod dreptul de proprietate, dreptul de folosinta, uzufructul sau alte drepturi similare asupra Imobilului sau a oricarei parti a acestuia, de a inchiria, transforma in orice mod si/sau de a demola Imobilulue („Interdictia”). Interdictia va fi inregistrate in mod valabil, de catre notarul public instrumentator al prezentului Contract, in Registrul de Carte Funciara corespunzator si dovada inregistrarii va fi prezentata Promitentului Cumparator.
4.5 Promitentii Vanzatori se obliga sa incheie CVC in termenii si conditiile aici agreate.
5. Obligatiile Promitentului Cumparator
5.1 Promitentul Cumparator si-a indeplinit obligatia de plata a Avansului, conform celor convenite mai sus.
5.2 Promitentul Cumparator se obliga sa depuna toate diligentele pentru realizarea in cel mai scurt timp a Conditiilor.
5.3 Promitentul Cumparator se obliga sa incheie CVC in termenii si conditiile aici agreate iar in cazul in care nu se prezinta pentru incheirea CVC sa piarda Avansul care va fi retinut de Promitentii Vanzatori, cu titlu de daune.
6. Incheierea CVC
6.1 Semnarea CVC va avea loc la Data Finalizarii, respectiv in termen de 4 (patru) luni de la semnarea prezentului Contract, adica la data de [*] sau in cazul in care Conditiile sunt indeplinite substantial anterior Datei Finalizarii, la data notificata de Promitentul Cumparator Promitentilor Vanzatori, cu 7(sapte) zile calendaristice in prealabil. La Data Finalizarii, Promitentii Vanzatori si Promitentul Cumparator se vor prezenta automat la notarul public care a autentificat prezentul Contract, pentru semnarea CVC.
6.2 In cazul in care cu 7(sapte) zile calendaristice anterior Datei Finalizarii Promitentul Cumparator constata ca Conditiile nu au fost indeplinite si nu pot fi indeplinite pana la Data Finalizarii, va transmite o notificare Promitentilor Vanzatori prin care va amana Data Finalizari cu inca 3 (trei) luni, respectiv pentru data de [*] („Noua Data a Finalizarii”), daca nu va decide incheirea CVC fara indeplinirea Conditiilor, caz in care semnare CVC va avea loc la Data Finalizarii initial stabilita.
6.3 Urmare transmitetii notificarii de amanare a Datei Finalizarii, Partile se vor prezenta pe Noua Data a Finalizarii stabilita conform Art. 6.2 la notarul public care a autentificat prezentul Contract, pentru semnarea CVC. In cazul in care Conditiile sunt indeplinite substantial anterior Noii Date a Finalizarii, incheierea CVC va avea loc la data notificata de Promitentul Cumparator Promitentilor Vanzatori, cu 7(sapte) zile calendaristice in prealabil.
7. Rezilierea Contractului
7.1. Partile sunt de acord ca prezentul Contract va fi reziliat prin simpla notificare scrisa trimisa de catre Promitentul Cumparator Promitentilor Vanzatori, fara nicio alta formalitate si fara interventia niciunei instante in niciun fel, in oricare dintre urmatoarele cazuri:
(i) Renuntarea/refuzul Promitentului Cumparator la incheierea CVC, chiar daca Promitentii Vanzatori nu si-au incalcat obligatiile; in acest caz, Promitentul Cumparator va fi raspunzator sa acorde despagubirile stabilite la Art. 5.3 de mai sus.
(ii) Neindeplinirea Conditiilor din cauza incalcarii de catre Promitentii Vanzatori a obligatiilor aici asumate; in acest caz, Promitentii Vanzatori vor datora Promitentului Cumparator, cu titlu de daune, o suma egala cu dublul Avansului.
8. DESPAGUBIRE
8.1 Fara a aduce atingere oricaror dispozitii contrare si fara a afecta orice alt drept sau remediu al Promitentului Cumparator conform prezentului Contract, in cazul in care, din orice motiv, Promitentul Vanzator refuza/nu se prezinta in fata notarului public care a autentificat Contractul la Data Finalizarii sau la Noua Data a Finalizarii in vederea incheierii si autentificarii CVC-urilor, Promitentul Cumparator are dreptul (la alegerea sa exclusiva) sa solicite, in fata instantei relevante, emiterea unei decizii conform dispozitiilor art.1073 – 1077 Cod Civil si art. 5 , al. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005, prin care se ia act de transferul dreptului de proprietate asupra Imobilului de la Promitentii Vanzatori catre Promitentul Cumparator, conform termenilor si conditiilor prevazute in prezentul Contract. Pentru mai multa claritate, in cazul descris mai sus pretul transferului de proprietate va fi de [*] EUR/ mp.
9. DIVERSE
9.1 Prezenta Promisiune reprezinta vointa Partilor si inlocuieste orice acord verbal existent intre ele inainte de incheierea acestuia. Orice modificare a prevederilor prezentului act, va fi efectuata cu acordul expres al Partilor, printr-un Act Aditional la prezentul Contract.
9.2 Partile declara si garanteaza una alteia ca au intreaga putere necesara, au intreprins toate demersurile corporative necesare, au obtinut toate acordurile necesare din partea tuturor autoritatilor competente si au intreprins toate demersurile necesare sau impuse de legile si regulamentele din Romania pentru a putea semna in mod corespunzator prezentul Contract sau orice modificare la acesta si pentru a-si indeplini si/sau respecta in mod corespunzator obligatiile care decurg din prezentul Contract.
9.3 Prezentul Contract este guvernat si interpretat in conformitate cu legile din Romania. Orice litigiu, diferend sau pretentie care decurge din sau in legatura cu prezentul Contract va fi solutionat(a), in cazul in care nu poate fi solutionat(a) pe cale amiabila, de catre instantele de judecata competente din Romania.

Promitentul Cumparator Promitentul Vanzator

__________________________ _________________________