Executare silita

Question

Discuție deschisă în Executare silită

Executare silita

Utilizator 13:19, 24 Ianuarie 2011

Buna ziua,
Va supun atentiei urmatoarea situatie:
In 2007 am incheiat un Contract de executie/vanzare a unui apartament intr-un ansamblu rezidential,constructie ce urma a fi finalizata in nov 2008,cum nu a fost finalizat am cerut returnarea avansului pe cale amiabiala,neprimind niciun raspuns am actionat in instanta si am castigat procesul societatea respsctiva fiin obligata la plata avansului si a cheltuielilor de judecata.
Am angajat un executor pentru recuperarea sumei,dar in urma cercetarilor acestuia a constatat ca nu are ce recupera de la debitor,ultima solutie fiind executarea imobiliara.Aici intervine problema: societatea respectiva in anul 2008 a contractat un credit la o banca garantand cu imobilul si contractele de constuctie/vanzare incheiate pana la acea data si pentru cele viitoare precum si cu terenul pe care este ridicata acea constructie si care este de fapt proprietatea sotiei administratorului (asociat unic) al respectivei societati si cu care societatea are un contract de comondat (cesiune)nu stiu exact termenul dar in niciun caz vanzare (deci societatea este proprietata doar pe imobil nu si pe teren).Din spusele executorului va fi foarte greu (imposibil) sa vanda imobilul deoarece se afla pe terenul altcuiva .
Intrebarea mea este urmatoarea: Daca executorul cere vanzarea imobilului,banca declara creditul scadent inainte de termen si executa ipoteca,aceasta se va rasfrange si asupra terenului adus ca si garantie si a carui proprietar este sotia administratotului societatii respective si vanzarea poate decurge in bune condiii sau nu ?

In alta ordine de idei,executorul ma sfatuieste sa depun o plangere penala inmpotriva administratorului (actionar unic) si sotiei acestuia pentru inselaciune deoarece acesta in contractul semnat cu mine a promis vanzarea cotei indivize din teren desi acesta nu era proprietatea societatii.

Multumesc pentru orice sfat

12 mesaje

2180 vizualizări

5 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 08:54, 28 Ianuarie 2011

Vezi răspuns

Alte discuții în legătură

Executare silita pornita impotriva altei persoane decat debitorul real Titlu executoriu: contract de garantie cu ipoteca. Debitor SC X SRL. Inainte de inceperea executarii silite creditorul este de acord printr-o Declaratie ... (vezi toată discuția)

Contract de imprumut garantat cu ipoteca pe un teren Buna ziua. In anul 2007 am incheiat cu o banca un contract de imprumut garantat cu ipoteca pe terenul pe care urma sa-l achizitionez cu banii ... (vezi toată discuția)

Daca un imobil este ipotecat unei banci, iar valoarea sumei restante este mai mare decit valoarea imobolului, altcineva poate cere executarea silita daca imobilul este ipotecat unei banci iar valoarea restanta a creditului este mai mare decit valoarea imoblului altcineva poate cere executarea silita ??:O (vezi toată discuția)

Iuliana Cermak Avocat · Answer 1 · 2011-01-24 17:52:53

Ce regim juridic spuneti ca are terenul?Poate fi partajat? Bun comun al actionarului unic al S.C.-debitoare si al sotiei acestuia?Trebuie verificat regimul juridic al terenului.
Ar trebui verificata si autorizatia de construire pentru ca, daca proprietarul si-a dat acordul pentru ca S.C. sa construiasca imobilul, atunci S.C. este de buna-credinta si ar trebui sa se obtina un drept de superficie pe acel teren.Mai mult chiar, imobilul este si ipotecat, in favoarea unei banci!
Oricum, trebuiesc analizate in detaliu actele dvs./regimul juridic al terenului, pentru a emite o parere concreta.

In alta ordine de idei, notati-va dreptul de creanta la BCFdin circumscriptia unde se afla imobilul, indiferent de ceea ce zice, nu zice, face, nu face executorul.Daca Banca executa imobilul, dvs. veti fi pe lista creditorilor si veti participa la distribuirea pretului (daca va mai ramane ceva, dupa ce-si va recupera creanta, din distribuirea pretului, creditorul ipotecar).

Nu stim inca daca creditorul ipotecar va declara creditul scadent...si va executa ipoteca.Vor fi, cumva, doua-trei dosare de executare silita ( 2 conexate, probabil) insa...vor fi si doi debitori (unul persoana fizica-iar dvs. nu aveti nici o legatura cu acel dosar si unul debitor-persoana juridica...).

Executorul dvs. instiinteaza creditorul ipotecar despre scoaterea la licitatie a bunului imobil-constructie si nu prea va avantajeaza daca Banca nu-si recupereaza creanta, initial din vanzarea terenului...

Angajati-va un specialist in domeniu pentru a va indruma la modul concret, fiind putin cam complicata situatia dvs.
Asteptati-va si la o eventuala contestatie la executare din partea uneia dintre debitoare (sotia admin.-pers, fizica sau S.C.) sau...si mai rau, la o insolventa...a S.C.

Oricum potrivit principiului de drept "penalul tine in loc civilul", in eventualitatea formularii unei plangeri penale, impotriva S.C./administratorului-dupa caz, riscati sa pierdeti timpul/sa stagnati ...si este posibil ca, intre timp, S.C.-debitoare,sa intre de buna-voie si nesilita de nimeni (impropriu spus pentru ca are deja creditori) in insolventa.

nicu_vlad Utilizator · Answer 2 · 2011-01-25 11:58:13

Buna ziua,

Terenul este proprietatea PF respectiv sotia administratorului S.C,conform extrasului de CF SC are dreptul de folosinta iar autorizatia de constructie este trecuta in CF.
Dar in contractul meu nu apare nicaieri persoana fizica (sotia administratorului) care sa fi semnat ca dupa construire imi cedeaza cota indiviza din teren,la asta se referea executorul (inselatoria) se poate ca la finalizarea vanzarii proprietarul terenului sa se ridice cu cine stie ce pretentii pentru acea cota nu ?
Ideea de baza este:
-Executorul meu poate scoate la licitatie imobilul fara nici o problema sau nu ?
-Exista riscul ca un eventual cumparator sa se loveasca de problema terenului care este proprietatea altcuiva sau vanzarea va decurge in mod normal ?
- La o eventuala vanzare proprietarul terenului se poate opune in vreun fel sau va trebuii sa cedeze acel teren din moment ce a cesionat acel teren catre SC ?
Nici eu nu vreau sa ma mai lungesc cu un proces penal care poate dura ani,pe mine ma intereseaza rezolvarea cat mai rapid posibil
Multumesc

Iuliana Cermak Avocat · Answer 3 · 2011-01-25 13:02:16

Sustineti ca imobilul este proprietatea S.C.
In baza caror acte?
Conform codului civil, proprietarul terenului se prezuma ca este si proprietarul constructiei...pana la proba contrara.Deci?

Bogdan Alexoae Avocat · Answer 4 · 2011-01-25 14:11:04

Buna ziua!
Dupa cum spunea si colega mea avocat o parere pertinenta si in deplina cunostinta de cauza poate fi data numai dupa studierea actelor pe care le detineti.
Astfel trebuie analizate:
- formularile din antectr de vanzare dintre dvs si SC;
- existenta unei promisiuni a faptei altuia(vanzarea cotei de catre PF)
- modalitatea de securizare a creditelor obtinute de catre SC(printr-o ipoteca asupra constr dublata de o ipoteca asupra terenului ceea ce ar conduce la calitatea de garant ipotecar a PF); mai mult, formalitatile de publicitate daca sunt facute intocmai.

Vorbind general din ceea ce ne-ati relatat consider ca puteti declansa o executare silita imobiliara impotriva SC. Daca banca va declara scadenta anticipata atunci veti face coada intrucat publicitatea este facuta in privinta sarcinii in favoarea bancii... deci in mare parte executorul dvs va face "munca patriotica" pentru banca, insa pe banii dvs.

O alta posibilitate, in masura in care ar putea reprezenta un factor de preiune suplimentar pentru SC, puteti face o cerere pentru introducerea SC in procedura de insolventa. In aceasta situatie riscul pentru cealalta parte PF si SC este ca in urma admiterii unei asemenea cereri sa vina si banca peste ei cu executare silita intrucat sunt obligati sa declare scadenta anticipata in aceasta situatie.

Ma opresc aici insa situatia dvs comporta multe variante de rezolvare si in functie de situatia concreta un consultant v-ar putea indruma in directia corecta.

Multumesc!

nicu_vlad Utilizator · Answer 5 · 2011-01-25 15:00:25

cermak gruianu a scris:

Sustineti ca imobilul este proprietatea S.C.
In baza caror acte?
Conform codului civil, proprietarul terenului se prezuma ca este si proprietarul constructiei...pana la proba contrara.Deci?

Autorizatia de constructie spune ca beneficiar este SC constructor SC,din asta nu rezulta ca SC este proprietarul constructie ?