Nerespectarea Antecontractului de catre potentialul cumparator

Question

Discuție deschisă în Executare silită

Nerespectarea Antecontractului de catre potentialul cumparator

Utilizator 09:23, 6 Septembrie 2008

Buna ziua tuturor,
Am incercat a cauta un topic cu acest subiect, dar vad ca majoritatea se leaga de subiectul vinzator.
Va relatez situatia familiei noastre, cu rugamintea de a dezbate acest subiect, des intilnit in Romania.

In Decembrie 2006, am incheiat prin semnaturi , inclusiv a 2 martori un Antecontract pt un imobil si teren montan.
Am stabilit o mica arvuna pentru siguranta tranzactiei.
Deasemeni am stabilit de comun acord ca plata sa se faca in 3 rate, fixate clar, iar in martie 2007 am legalizat Antecontractul la un Notar public cu data certa ( aceasta , tocmai la solicitarea cumparatorului )
Fiind de buna credinta, am dat acceptul ca acestia sa poata locui in imobil , facindu-le un comodat numai pe un an.
Potentialul cumparator, inca de la inceput, a dat arvuna in 2 rate. Am simtit ca ceva nu e in regula.
A urmat achitarea primei Rate , in 6-7 "Subrate" , mult intirziate fata de termenele stabilite.
In Noembrie 2007 trebuia sa se produca achitarea ratei 2. Nu s-a facut. Dadusem o toleranta de 45 zile pt intirzieri.
In ianuarie 2008 , dupa 75 zile, am facut prima Notificare prin Executor, dar situatia a ramas aceiasi.
Intre timp, martie 2008, potentialul cumparator, mai trimite o suma simblica, neputind acoperi nici 1/2 din rata 2 (Noe 2007 )
Asteptam toata vara lui 2008, cu toate ca a 3 a Rata finala era Martie 2008 . Cumparatorul imi da mail si apoi si verbal, imi zice ca nu mai are banii necesari.
Relatiiile le-am pastrat amiabile, dar a trebuit sa fac a 2 a Notificare. Executorul cu Antecontractul in fata, nici nu a mai stat pe ginduri si le pune cumparatorilor problema de a evacua imobilul pentru nerespectarea cuantumurilor si a termenelor inscrise in Antecontract.
Termen de evacuare 3 zile cu plata daune in caz de nerespectare.
Intrebare:
Pentru aceste situatii, in caz de refuz a elibera imobilul, se face Proses in Instanta ? Am inteles ca DA.
Am inteles, ca numai Instanta poate decide Evacuarea Fortata, in caz de nerespectarea Antecontractului.
Oricum orice instanta, daca vede felul si termenele platilor de pina acum, va constata neseriozitatea sau neputinta cumparatorului.
In continuare sintem de Buna credinta, dar nu mai putem accepta suma stabilita initial, deoarece, in timpul scurs am suferit mult din cauza neplatilor la timp, cit si pretul imobilului si a terenului montan in discutie, a crescut simtitor...
Totusi, am gindit la o solutie omeneasca , pentru a nu lasa cumparatorul sa-si piarda suma achitata de pina acum, cu toate ca legal am putea sa nu-i mai dam nimic.
Ce variante sau rezolvari ne recomandati dvs ?
Multumim anticipat pentru sprijinul si explicatiile dvs

5 mesaje

2059 vizualizări

2 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 09:07, 7 Septembrie 2008

Vezi răspuns

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Promisiune de vanzare, renuntare Buna ziua, Am incheiat o Promisiune de vanzare in septembrie 2013, data incheieri contranctului de vanzare- cumparare a imobilului este decembrie 2014.Care ... (vezi toată discuția)

Avansul in contractul de vanzare cumparare in cazul in care cumparatorul achita avansul pentru achizitionare unui imobil si nu achita restul de plata la termenul stabilit....ce se intampla cu avansul? ... (vezi toată discuția)

Sanctiuni in cazul nerespectarii antecontractului de v-c Buna ziua, Am facut un antecontract de v-c in luna mai pe un imobil si terenul aferent,promitentul cumparator achitand un acont si obligandu-se sa achite ... (vezi toată discuția)

Diana Persa Avocat · Answer 1 · 2008-09-06 09:59:04

Buna ziua!
Dvs aveti doar o promisiune de a cumpara/vinde, nu un contract de cumparare, deci sunteti proprietari pe imobil si puteti obtine evacuarea promitentului cumparator.
Pentru sumele platite in contul pretului, depinde care sunt clauzele promisiunii de cumparare.Daca nu este stipulata expres aceasta sanctiune, ratele platite va trebui sa i le restituiti. Doar arvuna se pierde si nu mai trebuie sa i-o restituiti. Dar, cum am spus, depinde care sunt clauzele din promisiunea dvs.
Totusi, ca sa obtineti ceva, ar trebui intai sa-i evacuati, altfel nu veti putea vinde altcuiva proprietatea, si banuiesc ca asta este scopul dvs, sa vindeti.
Chiar daca promitentul s-ar hotari acum dupa 2 ani sa plateasca pretul, dvs nu mai puteti fi obligat sa il primiti, pt ca nu s-a respectat termenul din promisiune.

FamiliaRusu Utilizator · Answer 2 · 2008-09-06 15:46:56

Multumesc Doamna pt raspunsul dvs prompt.
Va voi reda o secventa din Antecontract, referitoare la clauzele promisiunii:
.......Daca se intirzie , cu mai mult de 45 zile data stabilita platilor, cumparatorul va pierde sumele date in avans.
Daca vinzatorul se razgindeste asupra vinzarii – acesta se obliga de a achita suma dubla – cumparatorului........

Deci noi am fixat inafara de avansul-arvuna , plata intregului imobil in 3 rate , repectiv martie2007 -noembrie2007-martie2008. Cumparatorul nu a putut achita decit prima rata dar foarte greu (in 6 subrate) si - abia din a doua rata a facut o plata partiala. Ori, din luna Noembrie 2007 de cind trebuia sa achite rata 2 a - si pina in 4 Septembrie au trecut cam 8 luni ....
Dupa cum vedeti, am specificat ca " in caz de intirziere cu mai mult de 45 zile , va pierde SUMELE date in avans "
Deasemeni am facut o anexa a antecontractului tip graficul datilor platilor, care nu a fost respectat, cit nici cuantumul platilor nu a fost respectat. Aceasta anexa este deasemeni legalizata odata cu antecontractul si semnata de ambele parti.
In incheierea Antecontractului, am specificat : " Cei din vina caruia nu s-a putut incheia contractul la termenul stabilit, se considera pus in intirziere fata de notificare sau alta procedura prealabila si vor suporta cauzele specificate in acest contract "
Fiiind de meserie fost contabil principal, am indosariat toate ordinele de plata , deci este contabilizata toata situatia platilor, pe care oricare judecator sau instanta ar vedea-o , cred ca sigur ne-ar intreba " cita rabdare am avut cu potentialul cumparator" ,
Oricum, am inteles clar, ca oricum, trebuie facuta actiunea de evacuare.
INTREBARE : Daca potentialul cumparator, evacueaza singur imobilul in urma notificarii, unde este specificat clar de catre executor, ca Antecontractul a devenit Nul de drept , mai este cazul unui proces de evacuare ?
Va spun acestea, deoarece, cumparatorul este constient de faptul ca nu a putut respecta intelegerea si ne-a rugat de a-l mai pasui o saptamina, dupa care va parasi imobilul proprietatea noastra. Repet, fiind niste oameni civilizati si de buna credinta, relatiile intre noi au ramas amiabile.

Va multumim

Diana Persa Avocat · Answer 3 · 2008-09-06 17:03:30

Actiunea in evacuare este necesara doar daca nu se procedeaza de buna voie la eliberarea imobilului.
Intr-adevar, clauza citata de dvs din antecontractul incheiat cu acea persoana va da dreptul sa nu-i mai restituiti nici o parte din sumele achitate in avans.
Totusi e bine sa va intelegeti cu promitentii cumparatori, deoarece acestia au locuit in imobil cu voia dvs - o perioada - si in acest timp ar fi putut face investitii acolo. Eventual incheiati un proces-verbal in scris, cu martori sau impreuna cu executorul judecatoresc sau un avocat, in care dansii sa promita ca vor parasi proprietatea in termen de o saptamana si foarte important, ca nu au nici un fel de pretentii de la dvs.
In final, sumele platite ca rate pentru imobil oricum ar fi cel putin partial compensate cu valoarea folosintei imobilului pe perioada de 2 ani.

FamiliaRusu Utilizator · Answer 4 · 2008-09-07 09:07:48

Multumim doamna pentru explicatiile dvs de real folos noua si tuturor ce se afla intr-o situatie asemanatoare.
Despre noi in continuare: Referitor la faptul ca cineva ar putea pierde o suma destul de frumusica din oarecare motive neputind achita diferenta stabilita, va anunt ca totusi intentionam a gasi totusi o solutie favorabila ambelor parti, asta , deoarece sintem totusi oameni in primul rind. Multi ne-au acuzat zicindu-ne intr-un fel ... "fraieri" Nu conteaza... Foarte multi din cei intrebati de noi, nu i-ar fi pasuit sau iertat atita timp.
Totusi, vom urma recomandarile dvs referitoare la acea declaratie de intelegere ( proces verbal ) pentru a putea fi la adapost si pentru a evita un proces ce va dauna ambelor parti. Acum, problema este alta ( se intimpla in nenumarate cazuri ) si anume : totul este ca sa inteleaga si sotia potentialului cumparator intentia noastra , deoarece el este de acord cu noi si accepta eliberarea imobilului. Dar, vom vedea ce se intimpla, la o urmatoare intilnire amiabila, intre noi partile si avocati. ...Daca ea este neintelegatoare ?...
Referitor la investitiile facute, va relatez ca este specificat in Antecontract ca: " Imobilul A se vinde, cu tot inventarul aferent pt. primirea si cazarea turistilor." (v-ati dat seama ca e vorba de o mica pensiune turistica) Intr-adevar, la acel moment nu am gindit problema unor noi investitii, deoarece imobilul era bun functional
Insa, la prima notificare, am specificat clar ca : " Prin prezenta Notificare, va solicitam, sa Nu faceti nici un fel de modificari, schimbari sau transformari, la imobilul – terenuri si constructii, ce a facut obiectul Antecontractului de Vinzare-Cumparare nr...." Deci, orice investitie facuta de dinsii, este cred ca "nula" in fata legii, in caz de un eventual proces si banuiesc ca va trebuia sa aiba si o motivatie clara si intemeiata.
Sper si cred ca imi dati dreptate, atit timp cit acest lucru este prins in actele oficiale.
Intrebarea noastra este: Ce se intimpla in cazul in care sotul cumparator este de acord cu notificarea si cu parasirea imobilului iar sotia de exemplu nu ar fi...sau ar avea pretentii...Ne judecam numai cu dinsa sau cu ambii soti potentiali cumparatori ?
Zilele viitoare, vom avea o intrevedere amiabila cu dinsii, pentru a stabili o rezolvare simpla si scurta.
Va vom tine la curent cu evolutia situatiei, deoarece pina acum, intr-un an si jumatate, noua ni s-a parut ca sintem intr-un serial TV cu atitea intimplari, intirzieri, renegocieri, scuze si altele , in final si de fapt, pentru a ne recupera banii nostri de pe munca de peste 25 de ani, pe care-i consideram noi de a fi "un fel de pensie" a noastra (asta era ideea vinzarii, de a trai linistiti, din dobinda banilor obtinuti ) ...Atentie tuturor !...
Va multumim.