incerc sa dau un raspuns :
DESPRE INCHIRIEREA (cedarea folosintei)
BUNURILOR MOBILE (autoturisme,etc.) si IMOBILE
(APARTAMENTE, CASE, TERENURI etc) PROPRII ale PERSOANELOR FIZICE – in situatia in care persoana fizica care inchiriaza are mai mult de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal
1. preliminarii privind reglementarea acestei activitati;
2. autorizare;
3. obligativitatea utilizarii caselor de marcat;
4. obligativitatea tinerii contabilitatii in partida simpla (venituri si cheltuieli deductibile)
5. in ce masura aceasta activitate intra in sfera TVA;
6. contributii datorate;
7. obligatii declarative (la Administratiile finantelor publice si la Casele de sanatate)
8. inregistrarea contractelor de inchiriere;
9. impozit pe venit datorat;
1. PRELIMINARII PRIVIND REGLEMENTAREA ACESTEI ACTIVITATI
CODUL FISCAL Legea nr.571/2003 cu modificarile ulterioare, la TITLUL III Impozitul pe venit, CAPITOLUL IV – Venituri din cedarea folosintei bunurilor, mentioneaza:
“Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile obtinute de proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal.”
CUM CALIFICA CODUL FISCAL VENITURILE OBTINUTE DE PERSOANELE FIZICE DIN CEDAREA FOLOSINTEI BUNURILOR DIN DERULAREA UNUI NUMAR MAI MARE DE 5 CONTRACTE DE INCHIRIERE LA SFARSITUL ANULUI FISCAL
Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator califica aceste venituri in categoria VENITURI DIN ACTIVITATI INDEPENDENTE si nu in aceea din venituri din CHIRII = (cedarea folosintei bunurilor) si vor fi impozitate dupa regulile de impozitare conform Codului fiscal, Capitolul II, Venituri din activitati independente ( vezi Normele de aplicare a codului fiscal, punctul 23 indice 2).
MENTIUNE:
VENITURILE DIN ACTIVITATI INDEPENDENTE, conform art.46 din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, cuprind:
- venituri comerciale ( autorizarea este reglementata de Legea nr.300/2004 si de Legea nr.359/2004);
- venituri din profesii libere ( autorizarea este reglementata de Legile speciale care reglementeza profesiile liberale cum ar fi: OG nr.64/1995 privind expertii contabili, OG nr.75/1999 privind auditorii financiari, OG 71/1999 privind consultantii fiscali, etc);
- venituri din drepturi de proprietate intelectuala (vezi si Legea nr / privind drepturile de autor si ORDA)
ATENTIE:
Conform HG 44/2004 Normele de aplicare a Legii nr.571/2003, pct.18, exercitarea unei activitati independente presupune desfasurarea acesteia in mod obisnuit, pe cont propriu si urmarind un scop lucrativ.
Printre criteriile care definesc preponderent existenta unei activitati independente se numara:
- libera alegere a desfasurarii activitatii, a programului de lucru si a locului de desfasurare a activitatii;
- riscul pe care si-l asuma intreprinzatorul;
- activitatea se desfasoara pentru mai multi clienti;
- activitatea se poate desfasura nu numai direct, ci si cu personalul angajat de intreprinzator in conditiile legii. (AICI ATENTIE: vezi mai jos, ca persoanele fizice nu pot angaja persoane cu contract de munca! Cat de ambigua e uneori legea!)
OMF nr.2333/2007 stabileste:
PROCEDURA privind declararea şi stabilirea impozitului pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor realizate din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere/subînchiriere
2. AUTORIZARE
CUM SE POT AUTORIZA COMERCIANTII PERSOANE FIZICE SI ASOCIATIILE FAMILIALE ?
In Legea nr.300/2004 privind autorizarea persoanelor fizice si a asociatiilor familiale, se prevede la art.1,art.2, art.3 si art.4, se prevede:
1. persoanele fizice, cetăţeni români sau cetăţeni străini, care provin din statele membre ale Uniunii Europene şi din statele aparţinând Spaţiului Economic European, pot desfăşura activităţi economice pe teritoriul României, în mod independent, sau pot constitui asociaţii familiale în condiţiile prevăzute de prezenta lege.
2. persoanele fizice şi asociaţiile familiale pot fi autorizate să desfăşoare activităţi economice în toate domeniile, meseriile şi ocupaţiile, cu excepţia celor reglementate prin legi speciale ( cum ar fi expert contabil, auditor finanaciar, consultant fiscal, arhitect, medic, etc.).
3.asociaţia familială se poate înfiinţa la iniţiativa unei persoane fizice şi se constituie din membrii de familie ai acesteia.
4.persoanele fizice care desfăşoară activităţi economice în mod independent şi asociaţiile familiale autorizate în condiţiile Legii nr.300/2004 nu pot angaja persoane cu contract individual de muncă pentru desfăşurarea activităţilor pentru care s-a obţinut autorizaţia.
Persoana fizică care desfăşoară activităţi economice în mod independent şi asociaţia familială trebuie să deţină autorizaţia şi certificatul de înregistrare eliberate în condiţiile Legii nr.300/2004.
Conform acestei legi (Legea nr.300/2004 cu modificarile ulterioare), autorizatia se va emite de catre Primaria competenta . Primaria competenta poate fi:primaria de domiciliu sau resedinta pentru desfasurarea de activitati in contextul dreptului de stabilire, si respectiv, primaria in a carei raza teritoriala solicitantii vor presta, pentru activitatile de prestari servicii.
CONCLUZIE:
Autorizatia de functionare a unei persoane fizice care desfasoara activitati in mod independent se da de catre PRIMARIA COMPETENTA.
DAR:
Pe langa AUTORIZATIA emisa de Primaria competenta , in temeiul Legii nr.300/2004 art.16, dar si al Legii nr.359/ 2004, art.3, PERSOANELE FIZICE SI ASOCIATIILE FAMILIALE mai trebuie sa se inregistreze (inmatriculeze) si in REGISTRUL COMERTULUI ( ORC) si sa se inregistreze fiscal adica sa obtina CIF-ul ( CODUL DE INREGISTRARE FISCALA) – acum este in vigoare OUG nr.44/2008 care abroga Legea nr.300/2004 si normele de aplicare a acesteia HG 1766/2004.
NOTA:
Înmatricularea persoanelor fizice şi a asociaţiilor familiale în registrul comerţului şi înregistrarea fiscală a acestora se fac pe baza autorizaţiei emise de primăria competentă, prin grija acesteia (adica primaria va transmite actele catre ORC), potrivit legii speciale ( adica potrivit Legii nr.300/2004,art.16), fără a fi necesară pronunţarea de către judecătorul delegat a încheierii prevăzute la art. 6 alin. (1) din Legea nr. 26/1990 privind registrul comerţului, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
In HG 1766/2004 – Normele de aplicare a Legii nr.300/2004, Anexa nr.1 – Nomenclatorul activitatilor din economia nationala care fac obiectul legii nr.300/2004 sunt mentionate activitatile care se autorizeaza pe aceasta lege.
DAR FOARTE INTERESANT:
Activitatea de inchiriere ai subinchiriere a bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate cod 7020 (definita astfel de codul CAEN) lipseste cu desavarsire din anexa nr.1 la normele de aplicare a Legii nr.300/2004.
CONCLUZIE: ( foarte importanta!!!)
. Persoanele fizice care obtin venituri din mai mult de 5 contracte de inchirere sau subinchiriere si sunt obligate (prin CODUL FISCAL Legea nr.571/2003 rep. si modif. ) sa califice aceste venituri drept venituri din activitati independente, nu se vor autoriza pe Legea nr.300/2004 deoarece activitatea (codul CAEN al acesteia 7020 vechi si respectiv 6820 nou) nu figureaza in anexa nr.1 a normelor Legii nr.300/2004 , respectiv pe OUG nr.44/2008.
PRIN URMARE:
Persoana fizica care obtine venituri din activitati independente ca urmare a derularii a mai mult de 5 contracte de inchiriere va avea obligatii declarative privind impozitele, contributiile si tinerea evidentei veniturilor obtinute si a cheltuielilor facute, astfel:
- la organele fiscale ( vezi Codul fiscal si OMF nr.2333/2007 aparut in 19 decembrie 2007) ;
- va plati contributia de asigurari sociale de sanatate (FNUASS) conform Legii nr.95/2006;
- si va tine contabilitatea in partida simpla.
3. OBLIGATIVITATEA UTILIZARII CASELOR DE MARCAT
ESTE NECESARA CASA DE MARCAT LA O ACTIVITATE DE INCHIRIERE PENTRU MAI MULT DE 5 CONTRACTE DE INCHIRIERE?
DUPA PAREREA MEA , DA! Atunci cand inchirierea se face catre persoane fizice.
CUM ISI VA TINE EVIDENTA CONTABILA PERSOANA FIZICA CARE DESFASOARA IN MOD INDEPENDENT ACTIVITATI DE INCHIRIERE (COD CAEN 7020)
In conformitate cu OMF nr.1040/2004 pentru aproabarea Normelor metodologice privind organizarea si conducerea evidentei contabile in partida simpla de catre persoanele fizice care au calitatea de contribuabil in conformitate cu prevederile Legii nr.571/2003 privind Codul fiscal:
- contribuabilii care obtin venituri din activitati independente sunt obligati, potrivit art.48 din Codul fiscal sa organizeze si sa conduca contabilitatea in partida simpla.
4. OBLIGATIVITATEA TINERII CONTABILITATII IN PARTIDA SIMPLA
CE INSEAMNA CONTABILITATEA IN PARTIDA SIMPLA
In OMF nr.1040/2004 sunt prevazute
NORME METODOLOGICE din 8 iulie 2004 privind organizarea şi conducerea evidenţei contabile în partidă simplă de către persoanele fizice care au calitatea de contribuabil în conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal
5. IN CE MASURA ACEASTA ACTIVITATE INTRA IN SFERA TVA
CE SE INTAMPALA CU TVA-ul LA ACTIVITATEA DE INCHIRIERE ?
Conform Codului fiscal - Legea nr.571/2003 modificata – INCHIRIEREA:
- intra in sfera Operatiunilor impozabile, vezi art.126, alin (1);
- este o peratiune scutita de taxa fara drept de deducere, vezi art.126, alin.(9) coroborat cu art. 141, alin.(2),lit.e) care spune:
“Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri
imobile...”
- persoana care desfasoara o astfel de activitate este o persoana impozabila, vezi art.127, alin.(2);
- este o prestare de servici, in sensul art.129, alin.(3) care prevede:
“Prestarile de servicii cuprind operatiuni cum sunt:
a) inchirierea de bunuri sau transmiterea folosintei bunurilor in cadrul unui contract de leasing;”
CONCLUZIE:
Cel care desfasoara activitati din mai mult de 5 contracte de inchiriere este – DUPA PAREREA MEA:
- platitor de TVA prin optiune (=numai daca vrea = daca opteaza), odata cu depunerea Delaratiei 10;
- devine platitor de TVA odata cu depasirea plafonului de 35.000 euro, la cursul de la 31.12. anul precedent, incepand cu luna urmatoare celei in care a depasit acest plafon;
- operatiunea pe care o face – de inchiriere – este scutita de TVA fara drept de deducere conform art. 141, alin.(2) lit.e din Legea nr.571/2003 modificata;
- se poate inregistra cu TVA la contractele de inchiriere pe care le desfasoara, numai daca depune NOTIFICAREA din anexa nr.1 la Normele de la codul fiscal.
MARE ATENTIE:
SCUTIREA DE TVA se aplica numai pentru inchirierea bunurilor imobile, nu si pentru inchirierea bunurilor mobile ( masini, utilaje, etc.)
6. CONTRIBUTIILE DATORATE
FONDUL DE SANATATE FNUASS conform Legii nr.95/2006.
Cel care obtine venituri din cedarea folosintei bunurilor trebuie sa plateasca o contributie de 6,5% la veniturile nete realizate ( Venitul net=Venitul brut-Cheltuieli deductibile) in conformitate cu Legea nr.95/2006, (acum aceasta cota este modificata si va fi remodificata...)
NOTA:
Pana la apartia OMF 2333/2007 (= sa devina activitate independenta inchirierea cu mai mult de 5 contracte si nu activitate de obtinere de venit din cedarea folosintei bunurilor) FNUASS se platea numai daca nu aveai contract de munca, vezi art.257,alin3. din Legea nr.95/2006, de la 01 ianuarie 2008 cei care califica aceste venituri drept venituri din activitati independente , platesc FNUASS de 6,5% chira daca sunt salariati.
Cheltuiala cu FNUASS este deductibila la calculul impozitului pe venit.
7. OBLIGATIILE DECLARATIVE LA ORGANELE FISCALE SI LA CASA DE SANATATE
CE DECLARATII TREBUIE SA DEPUNEM SI CAROR ORGANE ?
La Administratiile financiare :
- Se depune la inceperea activitatii - Declaratia 70 conform ORDINULUI nr. 1346 din 14 august 2006 privind aprobarea Procedurii de atribuire a codului de înregistrare fiscală pentru persoanele fizice care desfăşoară activităţi economice în mod independent sau exercită profesii libere;
- Se depune pana la data de 15 mai a anului urmator realizarii venitului - Declaratia 200 declaratia privind venitul anual efectiv realizat;
- Se depune pana la 15 ianuarie a anului curent realizarii venitului - Declaratia 220 declaratia anuala privind venit estimat
La Casa Nationala de Asigurari de Sanatate:
- Declaratia trimestriala, conform Anexei nr.5 din Ordinul 617/2007 – Normele de aplicare a Legii nr.95/2006.
8. INREGISTRAREA CONTRACTELOR DE INCHIRIERE
Obligaţia contribuabililor de înregistrare a contractelor de închiriere/subînchiriere la organul fiscal se menţine şi in conditiile in care avem mai mult de 5 contracte de inchiriere (adica se merge in continuare la Administratia financiara pentru a se viza (inregistra) contractele de inchiriere.
9. IMPOZITUL PE VENIT DATORAT
Impozitul pe venit datorat este de 16% la venitul net adica la valoarea rezultata dintre diferenta dintre venituri si cheltuieli deductibile.
Se fac plati anticipate conform Deciziei de impunere emise de organul fiscal pe baza Declaratiei 220 privind venitul anual estimat.
Platile finale se fac dupa emiterea de catre organul fiscal a Deciziei de impunere finala aferenta anului xxxx ca urmare a depunerii Declaratiei 200 privind venitul anual obtinut.
avocatnet.ro explicăm legislația
mikkey 
senga