depasesc 5 contracte de inchiriere

nu mai aveti posibilitatea unei optiuni pentru ca in codul fiscal (norme)este urmatoarea prevedere :
23^2. Persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârşitul anului fiscal, începând cu anul fiscal următor califică aceste venituri în categoria venituri din activităţi independente şi le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru această categorie.
Analizati daca va incadrati in termenul de mai sus , respectiv la finele anului 2009 aveati mai mult de 5 contracte de inchiriere si daca da, aveti obligatia sa va inregistrati ca pfa .
Impozitul este 16 % la baza impozabila, determinata ca diferenta intre veniturile incasate si cheltuielile achitate - este definitia generala ; aici sunt si citeva exceptii pe care daca doriti , le gasiti in art 48 cod fiscal .

buna ziua,
si atunci daca sunt pf cu 5 contracte de inchiriere (obligat ma simt) intrebarea mea este daca depasesc 35000 euro CA pe an atunci devin platitor de TVA?
va multumesc

buna seara
in ce priveste plafonul de la care deveniti platitor de tva , cifra este corecta , intradevar , dar nu este conditionata de numarul de contracte

Fata de intrebarea dvs. pe care o redau mai jos:
Subiect: depasesc 5 contracte de inchiriere

Buna ziua .sot si sotie detinem o cladire care am amenajat si utilat pentru inchiriere comercianti.Am depasit fiecare 5 contracte de inchiriere .intrebarea noastra- cum este mai bine sa ne decaram la fisc pentru a platii un impozit mai mic .in prezent patim 16 % din venit . ar fi mai rentabil sa ne decaram PFA ? ,

RASPUNSUL MEU ESTE URMATORUL:

Avand in vedere ca:
- dvs. ati depasit numarul de contracte specificat de lege ( peste 5) privind obtinerea de venituri din cedarea folosintei bunurilor;
- dvs. calificati deja, in mod corect si legal ( vezi si OMF 2333/2007) aceste venituri ca si venituri din activitati independente,

si ca:
- mentionati ca ,in prezent, platiti deja 16% impozit pe venit, tinand contabilitatea in partida simpla (pentru ca asa prevede - pct.3 din OMF 2333/2007),

sensul intrebari dvs. este urmatorul:
Depasind deja un numar de 5 contracte de inchiriere legea ma obliga sa tin contabilitatea in partida simpla si sa platesc impozitul pe venitul din chirii ( cedarea folosintei bunurilor) de 16 % la venitul net, nu este cumva mai RENTABIL sa ma declara la ORC ( conform OUG 44/2008) PFA ?

INAINTE DE A VA DA RASPUNSUL PROPRIU - ZIS, ma simt nevoit sa fac unele precizari, vis-a-vis de comentariile facute deja pe acest subiect.

1. Aceste mai mult de 5 contracte de inchiriere se refera la toate contractele de inchiriere nu numai la inchirierea imobilelor ( se refera si la terenuri si la masini.. adica la bunuri mobile si imobile);
2. Legea se aplica de la 01.01.2008 atunci intra in vigoare OMF 2333/2007, vezi art.3);
3. Referitor la TVA, in adevar plafonul este 35.000 euro (atentie ! la cursul de la 01.01.2007, = aprox. 119.000 lei),
4. dar activitatea de inchiriere conform art.141, alin.(2), lit.e, este scutita de TVA.
5. daca nu aveti si venituri de natura salariala va trebui sa platiti si contributia pentru fondul de sanatate (5,5% la venitul net);
6. Nu se stie ce se intampla cu aceste venituri ( din mai mult de 5 contracte de inchiriere) avand in vedere ca fiind calificate ca si venituri din activitati independente, sunt conform art.III din OUG 58/2010 si a Normelor, venituri de natura profesionala, va trebui sa platim la ele toate contributiile ( cas, cass, somaj). Asa o fi ? OUG 58/2010 nu prevede ! ea spune (normele ei) ca Veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor, nu sunt venituri de natura profesionala, (art.1)

NOTA:
Mai sunt si alte aspecte ale aplicarii OMF 2333/2007 si in fapt ale CF referitor la aceasta speta ( venituri din chirii din mai mult de 5 contracte) dar acestea nu le sunt foarte clare nici macar celor care aplica , efectiv legea - inspectorilor fiscali, nu din motive de incompetenta, ci din motive de legislatie greoaie , confuza si incompleta.

SI ACUM RASPUNSUL la intrebarea propriu-zisa:

1. daca va declarati la ORC ca si PFA, atunci in mod sigur ( nu mai este nici un dubiu) va trebui sa platiti toate contributiile la venitul obtinut (cas, cass, somaj);
2. daca va declarati la ORC ca si PFA, atunci in mod sigur la depasirea plafonului de 35.000 euro, va trebui sa va declarati platitor de TVA chiar daca veniturile din chirii sunt scutite de TVA,;
3. daca va declarati la ORC ca si PFA, atunci ati putea sa va treceti in patrimoniul afacerii apartamentele, trecandu-le in patrimoniul afacerii le puteti amortiza si reduce in acest fel venitul impozabil.

CONCLUZIE:
Avand in vedere neclaritatile legislative ( vezi contributiile individuale), ar fi bine sa mai asteptati un pic, o luna doua si apoi reanalizand situatia sa luati o decizie.
Adresati-va unui specialist sa va faca calculele cu datele efective (sau faceti chiar dvs. aceste calcule, impozite, contributii, taxe locale, cheltuilei deductibile,etc.) dupa care veti putea lua o decizie in cunostinta de cauza.

NOTA:
Actualmente venitul din cedarea folosintei bunurilor din mai putin de 5 contracte se impoziteaza cu 16% avand o cota de cheltuiala forfetara de 25% rezultand in final un impozit pe venit de 12% (= 16-25%x16), mai sunt obligatii declarative (220,200,etc.).