Evacuare

Este o diferenta semnificativa intre reziliere contract si evacuarea dispusa de instanta de judecata
In conditiile in care proprietarul locator a inteles sa incheie procura in favoarea unui tert pentru desfasirarea demersurilor necesare inchierii contractului de locatiune,atunci acesta reprezinta document care probeaza conventia si acordul partilor
Noul Cod de Procedura Civila reglementeaza prin art. 1033-1048 o procedura de evacuare, mai simpla si mai rapida impotriva acelor chiriasi sau persoane care nu au dreptul de a folosi imobilul respectiv, fie ca acesta s-a stins, fie ca acestia nu l-au avut niciodata si au ocupat imobilul in mod abuziv.
Stingerea dreptului poate avea loc ca urmare a expirarii termenului contractual, ca urmare actiunii locatorului =ex: reziliere, denuntarea contractului sau din alte cauze =ex: instrainarea imobilului, desfiintarea titlului locatorului
Majoritatea cazurilor de reziliere a contractelor de inchiriere/locatiune au loc ca urmare a incalcarii obligatiilor de plata de catre locatar, caz in care proprietarul locator are dreptul legal de a rezilia contractul pentru neindeplinirea unei obligatii principale.
Pentru ca incetarea contractului sa se concretizeze rapid si eficient, proprietarii trebuie sa prevada in contractele de inchiriere clauze care sa permita rezilierea acestuia prin declaratie unilaterala,in conformitate cu disp art. 1550 din Noul Cod Civil sau care sa contina un pact comisoriu ce actioneaza de plin drept ,conform disp art. 1553 din Noul Cod Civil
Daca exista stipulate aceste clauze,printr-o simpla actiune a proprietarului, contractul poate inceta, in caz de neexecutare din partea chiriasului, nascandu-se indreptatirea proprietarului de a folosi procedura speciala a evacuarii, in cazul unui refuz din partea chiriasului de eliberare spatiu locativ
Procedura de evacuare demareaza cu transmiterea catre locatar a unei notificari de evacuare.
Proprietarii diligenti pot scapa de aceasta formalitate, prin inserarea unei clauze in contractul de inchiriere prin care sunt scutiti de notificare.
In cazul in care chiriasul refuza sa predea imobilul proprietarul/ locatorul se poate adresa instantei de judecata pentru a dispune hotarare pentru evacuarea imediata a locatarului
Judecata cauzei are loc cu citarea partilor, de urgenta cu dezbateri sumare ce au loc in camera de consiliu
Actiunea de evacuare poate avea si un capat de cerere accesoriu privind obligarea paratului la plata chiriilor exigibile.
Judecata cauzei poate avea loc fara citarea partilor doar daca evacuarea se cere pentru neplata chiriei in baza unui contract ce constituie un titlu executoriu pentru plata acesteia. Art. 1798 din Noul Cod Civil prevede calitatea de titlu executoriu, pentru plata chiriei, a contractului de inchiriere incheiat prin inscris sub semnatura privata care a fost inregistrat la organele fiscale sau a contractului incheiat in forma autentica.
In cazul locuintelor, creditorul este limitat de dispozitiile art. 895 din Noul Cod de Procedura Civila care interzic orice evacuari ale chiriasilor in perioada 1 decembrie şi 1 martie.